房地產大洗牌“黑馬”逆勢擴張要適度

研究測評 本報記者 周雪松

當前，大規模“洗牌”是房地產開發領域的一大現象，“活下去”普遍成為房企的主要目標。

2022年，由于房地產行業遇冷，銷售下滑，以百強房企為例，銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%，行業“大洗牌”早已開始。

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根據中指研究院、克而瑞和安居客等機構數據顯示，在房企銷售普遍大幅下滑的背景下，2022年有23家房企從千億元銷售規模陣營中消失。與此同時，2022年房企銷售額的排位也發生了明顯的變化。就連排名前三位的碧桂園、萬科集團和保利發展的業績都出現了下滑，恒大集團跌出前10名，而世茂集團、陽光城、中南置地等更是跌出前20名。但在前20名的排位變化中，建發房產晉升為第10名，濱江集團、華發股份、中國鐵建、遠洋集團入圍前20名。

僅剩的20家千億元規模房企中，央企和國企數量占據了“半壁江山”。在百強房企中，銷售表現為正增長的只有12家，其中9家為央企和國企，其占比接近80%。在風云變幻的行業背景下，保利發展、華潤置地、建發房產等排名晉級的房企，也主要是央企和國企。

值得關注的是，在慘淡的市場行情中，仍有少數企業逆勢增長，如萬達集團、越秀地產，可以說是名副其實的地產“黑馬”。2022年，萬達集團全口徑銷售額為555.1億元，同比增長55%，排在第33名，較2021年座次提升了50名。

越秀地產有著“雙國資”屬性，去年銷售額1246.9億元，同比增長8.28%，行業排名從第31位升至第15位。而萬達集團掌門人王健林由于較早認識到了房地產過快擴張與高杠桿發展模式難以持久，通過迅速賣掉文旅、酒店等資產回籠資金，開啟了“去地產化”的輕資產模式，涉足擁有穩定現金流、門檻更高的領域，因而掌握了競爭的主動權。

而從2022年拿地榜單來看，央企和地方國企仍是主力，拿地金額前十名也主要是央企和國企，華潤置地、中海地產、保利發展、建發房產、招商蛇口為拿地前五強，濱江集團、越秀地產、華發股份等闖進前十。萬科集團拿地金額相比上一年減少1000多億元，排名從上年第2位下滑至第13位；中國金茂以140億元的拿地金額勉強進入20強；金地集團全年拿地金額僅71億元，排名下滑至第50位；而碧桂園全年拿地金額僅為61億元，從上一年的第1名，排名下滑到今年60名之外。

總體來看，2022年，建發房產、華發股份、華潤置地、濱江集團銷售額同比降幅均控制在10%以內，排名均實現較大提升。在公開披露年度目標的規模上市房企中，濱江集團、越秀地產兩家房企達成了全年業績目標，實屬罕見。且在房企普遍回撤的情況下，這些企業拿地顯得相對積極主動，算得上是逆勢崛起的“黑馬”。

2023年，對于所有房企而言依然是充滿挑戰的一年，這些挑戰包括但不限于產能過剩導致的競爭加劇、傳統粗放型增長模式難以為繼、產品品質和服務仍有待改進等。如果房地產市場調整持續時間較長，有的央企和國企可能面臨嚴峻挑戰，特別是那些過去快速擴張的“黑馬”，其面臨的挑戰或更大。因此，“活下去”依然是眾多房企的主要目標，地產“黑馬”逆勢擴張也要適度，盲目狂奔或有不測。

房地產業本質上是民生產業、基礎性產業，因此不能把房地產行業僅僅作為獲取財富的工具，更不是資本可以無限擴張的行業。滿足人民安居樂業的需求，為國民經濟良性發展和人民群眾實現美好生活創造基礎和條件，始終是房地產行業的根本遵循。如果房價、地價被抬得過高，行業擴張過猛，將不利于經濟社會發展，也會埋下風險隱患，一旦行業泡沫破滅，房企也會危如累卵。

因此，無論是普通房企還是地產“黑馬”，包括頭部房企在內的所有企業，都必須正確理解和深刻認識房地產行業，準確把握房地產行業的發展規律，加強行業自律，共同打造行業良好生態，鍛造企業可持續發展能力。

關鍵詞： 濱江集團