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過年家里有點事情處理，沒有更新，抱歉…
【資料圖】
今天的文章字數會比較多，會涉獵到前段時間大量出現的政策，希望各位能有所收獲。
現階段的濟南樓市，需要關注的只有兩件事：
一是政策，二是供需。
01
今天一個利好，后天一個利好，很多人在心里也疑惑，為什么房價不漲，為什么樓市的成交量沒有大波動，為什么自己手頭的老破小依然難賣。
實際上，有相當多的人完全不懂上面出臺各類“政策”的初衷，理解出發點，要遠比條文本身重要的多得多。
先舉一個非常久遠的例子，縣城為什么出臺限跌令？
在外來人口較少的縣級城市，踩踏式的降價除了會讓縣城10年內的房價漲幅瞬間清零外，會瞬間擊垮土地市場。
尤其是那些缺乏人口流入，自身產業困乏的城市，其引發的連鎖反應尤其可怕。
很多縣城保交付的壓力沒那么大，沒產生大的動蕩，也可以說限跌令立功了。
所以，在上個階段打壓房地產，最大的成果就是把過去買房就上漲的信仰擊碎了
汽車是有倒擋的，房價是會跌的，有些城市是不值得買的。
之所以轉這么大圈，我只想告訴諸位，現在的所有利好其實矛頭就對準了一件事：扭轉預期。
高層人士是這么說的：
“房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖?！?/p>
房價跌跌不休能讓金融機構繼續給開發商貸款，乃至完成保交樓的任務嗎？換做你是金融機構，會愿意進入一個夕陽行業嗎？”
房價跌跌不休能讓觀望的剛需改善加速入場嗎，今天買了，下個月降兩千，會有人買房嗎？
很明顯，不能。
所以高層人士又說了：
“未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。”
雖然汽車是有倒擋的，但是房子是能買的，房地產未來的道路還是光明的。
空口白牙說說畢竟不管事，想讓人掏真金白銀同樣需要真金白銀。
除了引導銀行給各大開發商持續供血外（給予授信 ），也正如1月5日所說的那樣，鄭州的利率下調至3.8%。
濟南4.1%的利率降到3.8%，百萬貸款月供僅相差不到150元，北園中梁 ，不但首付能做低，開發商還給還交房前貸款，按照這個說法，這得排隊到大明湖西南門。
這件事本身不是什么重磅利好，但是背后所顯示的決心和意圖要比所有利好都更為重磅。
5號發文，過年10天，收尾5天，1月29日，鄭州打響第一槍，再加上寫報告申請的時間，這應該屬于秒批吧...
我們發散一下：
在金融政策支持下，今年土拍會不會出現手握授信金額的大金主，反過來說，如果樓市依然萎靡不振，會不會稍微搞點貨幣化拆遷？
再加上后疫情時代，全力拼經濟的宏觀背景，2023年的房地產劇本大綱已經寫明白了。
哪怕不漲，也不能繼續拖后腿了，最起碼新房連續走低三個月就要出手了...
02
橫向對比同類城市，濟南是徹底的鈍感之城，火熱也好冰凍也罷，總是呈現相對緩和的局面，并不尖銳。
在政策持續寬松的前提下，供需水平將決定濟南未來的走勢。
首先給到各位一個數據：8個月。
2022年在疫情的壓力下，濟南新房住宅銷售了1000萬平，按照過去成交水平的分析，現在市面上的住宅庫存量僅夠銷售8個月。
一般來說，這個數據的合理區間是12-16個月，8個月意味著庫存偏緊，如果沒有大規模土地入市，房價上漲往往是大概率事件。
先別著急噴我，請看下圖：
（圖源濟南合富2022樓市白皮書）
確實，樓市的成交面積大普遍下滑，但是注意，大多數區域供應量下滑的速度更加迅速，這就導致相當多有需求的區域不但沒跌，反而上漲了。
還有個例子，雖然歷下區很不錯，網簽成交甚至在上漲，但是因為推出的房源增多，反而房價下滑了3%...
所以，2023年的走勢取決于2022年的土地供應，在一片流派涼涼的吶喊聲中，濟南土地成交不負眾望，果然涼涼…
這就導致了濟南2023年面世的新樓盤要遠遠少于2022年，咱這不是官媒，不需要天天高舉穩定大旗，以我來看，非邊角料房源實在是太少了。
大多數都是發展中的土地…
具體看看片區則更有意思：
唐冶今年華潤悅府上新，這盤就在山腳下，雖然地處剛需板塊，但是產品明顯偏向改善，據說大面積房源將突破2W，其他均為老面孔，例如保利龍湖。
下一步想買唐冶新房也只有歷控旗下的唐冶北了，雖然公園蓋的不錯，三甲醫院已封頂，但是尚未傳出開發商拿地的消息，即使現在拿地，估計也是半年后了。
而且據我所知，中大戶型的概率較高，特點和神武片區有點雷同，購房的話現在還有，但是未來什么時候還會有合適的，要等土地。
再來看扛起2022年成交大旗的雪山。
按照現在的銷售速度，今年就會與市場拜拜，年前我去了趟春來曉園，這盤12月份勁銷200套，剩余的房源也就能撐到5月份。
看了看地圖，雪山也沒啥地塊了，或許真如置業顧問所說，想買1.5上下的房源只有新東站了。
華山片區，對于剛需來說，只剩下云宸了。
其實去轉一圈也就知道了，大部分地塊已然快蓋滿了，包括中海的推廣，基本上都以天賦巔這類高端盤為主了。
對此我只能說，華山北歡迎你~
張馬屯成熟的相當之快，但是論說空地不少，正是因為各路人士黑來黑去，2022年張馬屯無人拿地。
泛新東站的樓盤，只有大辛莊地段尚可，軌交新東站地塊與濟鋼板塊，之前的航拍涉獵過，不能算做特別好的位置。
至于改善，這已經成老生常態了，選擇面越來越少，面積越來越大，總價越來越高，新地塊也只有科技城了...
至于其他熱盤，
中建保利原本地塊就不大，銀豐也只剩下最后幾個地塊了，如果不樂意去盛福看水蒸氣的話，要不去仁恒瞧瞧？
盛福多說幾句，像招商越秀基本都是尾盤準現在售，不過鑒于盛福出讓的地塊面積比較大，一時半會倒是不太用愁供應。
至于南部，以教育著稱的領秀城，以產品著稱的萬科城，別的不敢說，總價比華潤在的時候高多了。
另據小道消息，按照這兩位的2023年目標，清盤速度會非常之快。
至于其他上新的區域無非是滿足區域內的內生需求，比如市中錦雲原著，這盤的定位與中電建國譽茂山類似，至于白馬山的能建則和世茂定位差距不大，西客站也在加速進入二手房時代。
供略大于需，不過盤子不大也無所謂了。
孫村郭店彩石乃至黨家王府莊國際醫學中心就不多說了，當里面沒得選了之后，沒準也會迎來春天，畢竟便宜。
即使2023年開發商資金量恢復正常，瘋狂拿地，面世的時間大概率也是下半年，即使開發商資金回復正常，被蛇咬了好幾年，一時半會也緩不過來。
當然，又有幾個開發商敢大手筆拿地呢，投資部門都優化了…比如現在的我，想找開發商拉點廣告，抬頭望去，就這么幾個盤。
普漲大漲的機會確實消失了，但是從這幾天售樓處火爆的氣氛看，現階段的確是個窗口期。
濟南樓市2023年回暖的劇本已經寫好了，該配合演出的你不要視而不見...比如這三位，真推到了臺前，你又能怎么樣呢？
【城市相關】
【買房相關】
【教育相關】
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