焦點訊息:2023年,濟南樓市回暖的劇本已經寫好了...

    來源: 洋樓記2023-01-30 21:44:36
      

    過年家里有點事情處理,沒有更新,抱歉…


    【資料圖】

    今天的文章字數會比較多,會涉獵到前段時間大量出現的政策,希望各位能有所收獲。

    現階段的濟南樓市,需要關注的只有兩件事:

    一是政策,二是供需。

    01

    今天一個利好,后天一個利好,很多人在心里也疑惑,為什么房價不漲,為什么樓市的成交量沒有大波動,為什么自己手頭的老破小依然難賣。

    實際上,有相當多的人完全不懂上面出臺各類“政策”的初衷,理解出發點,要遠比條文本身重要的多得多。

    先舉一個非常久遠的例子,縣城為什么出臺限跌令?

    在外來人口較少的縣級城市,踩踏式的降價除了會讓縣城10年內的房價漲幅瞬間清零外,會瞬間擊垮土地市場。

    尤其是那些缺乏人口流入,自身產業困乏的城市,其引發的連鎖反應尤其可怕。

    很多縣城保交付的壓力沒那么大,沒產生大的動蕩,也可以說限跌令立功了。

    所以,在上個階段打壓房地產,最大的成果就是把過去買房就上漲的信仰擊碎了

    汽車是有倒擋的,房價是會跌的,有些城市是不值得買的。

    之所以轉這么大圈,我只想告訴諸位,現在的所有利好其實矛頭就對準了一件事:扭轉預期。

    高層人士是這么說的:

    “房地產是國民經濟的支柱產業,針對當前出現的下行風險,我們已出臺一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業的資產負債狀況,引導市場預期和信心回暖?!?/p>

    房價跌跌不休能讓金融機構繼續給開發商貸款,乃至完成保交樓的任務嗎?換做你是金融機構,會愿意進入一個夕陽行業嗎?”

    房價跌跌不休能讓觀望的剛需改善加速入場嗎,今天買了,下個月降兩千,會有人買房嗎?

    很明顯,不能。

    所以高層人士又說了:

    “未來一個時期,中國城鎮化仍處于較快發展階段,有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。”

    雖然汽車是有倒擋的,但是房子是能買的,房地產未來的道路還是光明的。

    空口白牙說說畢竟不管事,想讓人掏真金白銀同樣需要真金白銀。

    除了引導銀行給各大開發商持續供血外(給予授信 ),也正如1月5日所說的那樣,鄭州的利率下調至3.8%。

    濟南4.1%的利率降到3.8%,百萬貸款月供僅相差不到150元,北園中梁 ,不但首付能做低,開發商還給還交房前貸款,按照這個說法,這得排隊到大明湖西南門。

    這件事本身不是什么重磅利好,但是背后所顯示的決心和意圖要比所有利好都更為重磅。

    5號發文,過年10天,收尾5天,1月29日,鄭州打響第一槍,再加上寫報告申請的時間,這應該屬于秒批吧...

    我們發散一下:

    在金融政策支持下,今年土拍會不會出現手握授信金額的大金主,反過來說,如果樓市依然萎靡不振,會不會稍微搞點貨幣化拆遷?

    再加上后疫情時代,全力拼經濟的宏觀背景,2023年的房地產劇本大綱已經寫明白了。

    哪怕不漲,也不能繼續拖后腿了,最起碼新房連續走低三個月就要出手了...

    02

    橫向對比同類城市,濟南是徹底的鈍感之城,火熱也好冰凍也罷,總是呈現相對緩和的局面,并不尖銳。

    在政策持續寬松的前提下,供需水平將決定濟南未來的走勢。

    首先給到各位一個數據:8個月。

    2022年在疫情的壓力下,濟南新房住宅銷售了1000萬平,按照過去成交水平的分析,現在市面上的住宅庫存量僅夠銷售8個月。

    一般來說,這個數據的合理區間是12-16個月,8個月意味著庫存偏緊,如果沒有大規模土地入市,房價上漲往往是大概率事件。

    先別著急噴我,請看下圖:

    (圖源濟南合富2022樓市白皮書)

    確實,樓市的成交面積大普遍下滑,但是注意,大多數區域供應量下滑的速度更加迅速,這就導致相當多有需求的區域不但沒跌,反而上漲了。

    還有個例子,雖然歷下區很不錯,網簽成交甚至在上漲,但是因為推出的房源增多,反而房價下滑了3%...

    所以,2023年的走勢取決于2022年的土地供應,在一片流派涼涼的吶喊聲中,濟南土地成交不負眾望,果然涼涼…

    這就導致了濟南2023年面世的新樓盤要遠遠少于2022年,咱這不是官媒,不需要天天高舉穩定大旗,以我來看,非邊角料房源實在是太少了。

    大多數都是發展中的土地…

    具體看看片區則更有意思:

    唐冶今年華潤悅府上新,這盤就在山腳下,雖然地處剛需板塊,但是產品明顯偏向改善,據說大面積房源將突破2W,其他均為老面孔,例如保利龍湖。

    下一步想買唐冶新房也只有歷控旗下的唐冶北了,雖然公園蓋的不錯,三甲醫院已封頂,但是尚未傳出開發商拿地的消息,即使現在拿地,估計也是半年后了。

    而且據我所知,中大戶型的概率較高,特點和神武片區有點雷同,購房的話現在還有,但是未來什么時候還會有合適的,要等土地。

    再來看扛起2022年成交大旗的雪山。

    按照現在的銷售速度,今年就會與市場拜拜,年前我去了趟春來曉園,這盤12月份勁銷200套,剩余的房源也就能撐到5月份。

    看了看地圖,雪山也沒啥地塊了,或許真如置業顧問所說,想買1.5上下的房源只有新東站了。

    華山片區,對于剛需來說,只剩下云宸了。

    其實去轉一圈也就知道了,大部分地塊已然快蓋滿了,包括中海的推廣,基本上都以天賦巔這類高端盤為主了。

    對此我只能說,華山北歡迎你~

    張馬屯成熟的相當之快,但是論說空地不少,正是因為各路人士黑來黑去,2022年張馬屯無人拿地。

    泛新東站的樓盤,只有大辛莊地段尚可,軌交新東站地塊與濟鋼板塊,之前的航拍涉獵過,不能算做特別好的位置。

    至于改善,這已經成老生常態了,選擇面越來越少,面積越來越大,總價越來越高,新地塊也只有科技城了...

    至于其他熱盤,

    中建保利原本地塊就不大,銀豐也只剩下最后幾個地塊了,如果不樂意去盛福看水蒸氣的話,要不去仁恒瞧瞧?

    盛福多說幾句,像招商越秀基本都是尾盤準現在售,不過鑒于盛福出讓的地塊面積比較大,一時半會倒是不太用愁供應。

    至于南部,以教育著稱的領秀城,以產品著稱的萬科城,別的不敢說,總價比華潤在的時候高多了。

    另據小道消息,按照這兩位的2023年目標,清盤速度會非常之快。

    至于其他上新的區域無非是滿足區域內的內生需求,比如市中錦雲原著,這盤的定位與中電建國譽茂山類似,至于白馬山的能建則和世茂定位差距不大,西客站也在加速進入二手房時代。

    供略大于需,不過盤子不大也無所謂了。

    孫村郭店彩石乃至黨家王府莊國際醫學中心就不多說了,當里面沒得選了之后,沒準也會迎來春天,畢竟便宜。

    即使2023年開發商資金量恢復正常,瘋狂拿地,面世的時間大概率也是下半年,即使開發商資金回復正常,被蛇咬了好幾年,一時半會也緩不過來。

    當然,又有幾個開發商敢大手筆拿地呢,投資部門都優化了…比如現在的我,想找開發商拉點廣告,抬頭望去,就這么幾個盤。

    普漲大漲的機會確實消失了,但是從這幾天售樓處火爆的氣氛看,現階段的確是個窗口期。

    濟南樓市2023年回暖的劇本已經寫好了,該配合演出的你不要視而不見...比如這三位,真推到了臺前,你又能怎么樣呢?

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    責任編輯:sdnew003

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