天天信息:2023年的樓市，我看到了勝利的“曙光”

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(相關資料圖)

繼續降低的房貸利率，大規模的引導人口進城，年后的樓市有點忙。

一個一個說。

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1月28號發改委、央行、住房和城鄉建設部、還有國家鄉村振興局等18個強力部門聯合發了份叫做《關于推動大型易地扶貧搬遷安置區融入新型城鎮化實現高質量發展的指導意見》的文件，文件里洋洋灑灑幾千字主要透出的意思就一個。

鼓勵和支持有意愿搬遷群眾的進城落戶工作。

換句話說，部分農村人口遷徙的乾坤大挪移要開始了。

說實話，推動群眾進城是好事，比如就像文件里第九條說的很不錯。

（九）全方位提升就業技能。依托用工企業、職業院校、技工學校等，持續開展面向搬遷群眾的崗前培訓、崗位技能提升培訓、新型學徒制培訓，按規定使用各類培訓資源予以支持。圍繞當地特色產業發展和勞務輸出地用工需求，采取整建制購買培訓項目、直接補貼等方式，暢通培訓補貼資金直達用工企業和培訓者渠道。鼓勵地方在大型安置區舉辦多種形式的群眾夜校，大力推廣國家通用語言文字，探索推廣職業技能線上培訓，發揮致富能手“傳幫帶”作用，幫助搬遷群眾就近就地接受便利培訓服務。

真按照這個來，讓更多的勞動力從農業生產轉化到工業生產中，收入水平可能真的會提高不少。

但怕就怕，上面的經是好的，下面的和尚給念歪了。

能接受這波農村人口遷徙的不會是一二線大城市，而是大量三四線城市，問題是這里可是房地產庫存的重災區，大量憋死在房企手里的房子和土地，等待著無數個新鮮的購房者來消化掉。

所以如果按照第九條來搞，那還算是好事，但如果下面最終奔著土地出讓金，奔著城投債，奔著房地產帶來的11項稅收來搞的話，那把經念歪了，就是遲早的事情。

一個魚塘的魚不夠捕了，就把另外一個魚塘掘開一個口子，把大量的魚導流到這邊，然后再撒大網捕撈。

真要是下面這么搞，那就是要把竭澤而漁進行到底。

任何事情怕就怕有動力存在。

去年的土地出讓數據官方的統計還沒出爐，根據第三方中指研究院公布的數據顯示，TOP100的房企2022年拿地總額同比降低的48.9%。

同比腰斬這就不說了，關鍵問題是去年樓市的行情，導致房企集體強行“壓制”了拿地的欲望，少數時候出手拿地，也只敢從一二線城市的土拍下手。

子彈不夠用了，所以就得精打細算，三四線城市那種幾十發子彈打出去，都看不到獵物的鹽堿地，敢繼續拿地的房企畢竟還是少數。

截止2022年12月底，三四線代表城市的出清周期已經上升到了20.8個月，而銷售同比則下降了近五成，降幅遠超一二線的平均數值。

新房庫存上升，賣地大量減少，把經念歪的動力這不就來了么。

動力還遠不止這些。

根據2020年的人口普查數據，大多數三四線城市的人均住房面積已經超過了40平米，部分城市甚至達到了50米。

本地的人口夠住，外地人口不來，再加上年輕人口的外流和新房庫存上升，大部分三四線的樓市面臨的是茶壺太多，而壺蓋太少的局面。

當然有一說一，壺蓋子少的問題，二線城市也多多少少的存在，但相對而言，一部分二線城市還能支棱著用自己虛胖的城市骨架，陸續吸點人口進來扛起樓市的擔子。

但相當一部分三四線連這個虛胖的架子怕是都搭不起來了。

國資委前幾天說，要做好2023年的債務、房地產、金融等重點領域的風險防控，這話放在2023年的三四線城市身上，多多少少有點預言的味道。

還是我之前的建議，三四線不是必須的話，房子盡量不買，錢也少往當地的小銀行存。

房地產在三四線城市和當地小銀行的關系，親密的有些過分，所以君子不立于危墻，除了不買當地的房子，銀行最好也保持點距離。

2

說完三四線，再來說下二線。

1月29號二線樓市的代表城市鄭州宣布，外地房貸未結清，在鄭州購房的可按照首套房貸利率執行，同時鄭州首套房貸利率下調至3.8%，工行和中國銀行已經開始執行利率新政，其他銀行陸續還在跟進。

前文說茶壺太多壺蓋子不夠用的情況在二線城市也存在，鄭州的這個操作就是又一個新鮮出爐的佐證。

新的一年都說新的氣象，結果樓市還是老一套，什么都可以動，唯獨新房售價別動

鄭州能用有形的手把首套房貸利率給你打到3.8%，但就是不在新房售價上想想辦法。

當然，有苦衷嘛，大家都懂。

去年大部分土拍在城投、國企、央企這三家的“努力”下，本來就是個內循環模式，就好像過年家長給孩子發壓歲錢，孩子剛拿到手，然后家長再美其名曰幫孩子存起來一樣。

錢轉了一圈還回到家長手里，土地賣了半天，真正進了地方上口袋的沒多少。

鄭州也不例外。

現在要是把新房價格也給一巴掌拍下去，那賣地這碗飯也差不多別想繼續吃了。

什么都可以談，唯獨價格不行。

鄭州去年因為爛尾上了幾次熱搜，再加上鄭州前幾年房地產玩的太狠，靠著自己省會的身份把周邊能挖的購買力挖了干凈，導致新房庫存高企，所以現在把首套利率拉到3.8%也不難理解。

說到底，地方的財政還是離不開“土”里刨食。

前陣子各省會陸續發文公布了自己新年的GDP目標，鄭州給自己2023年定的是7%，而2021年鄭州的房地產投資在其中的占比就達到24.3%。

壓力不是一般的大。

這也可以理解為什么鄭州能出臺，外地房貸未結，就可以在鄭州享受首套房貸的利率。

鄭州很清楚自己所處的情況，指望剛需接盤是有點難了，工資低和高考難這兩點不把本地剛需逼走就不錯了，更別指望外地的來，看來看去還是得靠投資的這幫人。

所以，這政策說白了就是不管你什么投資客的身份，哪怕你在外地還有幾套供著的房子也沒關系，只要你能貸款在我們這買房，我們大鄭州都以最低的房貸利率歡迎你。

啥叫飲鴆止渴，這差不多就是。

還是那句話，大部分城市都是靠土地吃飯，鄭州這么做也不丟人，不過我建議鄭州把之前大干三十天保交樓的最新進展給大家公布一下。

降低一下大家進場的擔憂心理，對去庫存還是有好處的。

當然，如果不方便的話，那就算了。

3

三四線難，強二線苦，沒辦法都是錢鬧的。

樓市和地方財政的“沾親帶故”導致地方總有動力去維護當地樓市的市場熱度。

原因無他，就是壓力。

按理說財政問題一般解決的方式是兩種，第一增加稅收，第二減少開支。

但是無論這兩種哪個，都會傷到不少人，讓不少人喊疼。

又不想聽到喊疼的聲音，還想要解決問題，那只能靠樓市這個雪球來滾動債務了，而這東西一旦染上了，就意味著冬天不能過去，氣溫不能上升，因為這樣會讓雪球融化。

降低利率，放松限購，縮短限售，一切的救市操作都是在盡力營造一個適合雪球繼續滾動的冬天罷了。

只要雪球能滾動，問題就能被拖延，而這在一定情況下，拖延的本身其實就是在解決問題。

覺得這樣拖著不好？除非能找出第二種，不然單純對于地方來說，這還真是當下的最優解。

前幾天那個曾經說過“不生孩子的年輕人，應該適當罰款”的廈大教授趙燕青發了篇關于樓市的文章，里面講到如何恢復樓市的方法時，趙教授提了兩點。

第一，想要恢復樓市的流動性，就必須保持房產的價值，換句話說必須漲價才能扭轉預期，方法也很簡單，地方政府要大幅減少供地，改善供需關系。

第二，必要的時候讓國開行發行特別國債，購買城市土地，縮小總量，達到土地供不應求的狀態，從而推升房價上漲的目的。

先不說這個地方政府大幅減少供地后，自己的財政能不能抗的住的問題，也不談這樣能不能真拉起房價，就單純趙教授想要靠有形的手改善土地供需關系，從而強行改變市場的價格預期，保持房價上漲的這個初衷，就有點讓人啞然。

先是不生娃的年輕人罰款，現在又來個強行縮減供地甚至不惜國開行下場買地，從而推高房價，趙教授真是“國士無雙”。

不是罰款就是漲價，最終承擔這些“良策”的個體是個什么樣感受，好像這些侃侃而談的教授們，從來沒考慮過。

也是，在趙教授們的眼里，只要把宏觀的藍圖畫好就可以，至于無數密密麻麻的像素，是不需要關注的

《中國經濟周刊》1月28號發了篇《政策紅包不斷，2023房地產曙光在前，你會買房嗎？》的文章，文章里列舉了一大堆救市的政策，說樓市的曙光已經出現。

說實在的，就春節那一二線城市的成交量，我真沒看到所謂復蘇曙光是哪來的，別是用個強光燈照下去，然后就滿世界嚷嚷著天要亮了。

現在還沒買房的人，真不傻。

曙光？糊弄誰呢。

就這樣。

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關鍵詞： 三四線城市