天天微頭條丨跌穿地板!鄭州樓市,慌了

    來源: 城市財經2023-01-30 14:37:22
      

    作者:子非魚

    01 |利率跌穿地板


    (資料圖)

    1月29日,多家權威媒體披露,鄭州部分銀行首套房貸利率自今日起由4.1%下調至3.8%。這也是春節假期后首地首套房貸利率突破下限。

    何為突破下限?房貸利率的錨是5年期LPR,經過去年多次降息,目前5年期LPR為4.3%。這是基準利率。

    去年央行和銀保監會發布文件,各城市的首套房房貸利率下限是在5年期LPR基礎上下調20個基點,目前5年期LPR是4.3%,也即一般城市可以最低做到4.1%。

    4.1%是一般城市首套房最低利率的標準線。

    今年1月5日晚上,央行與銀保監會聯合發布了《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》,規定:

    決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

    這是什么意思?意味著,只要滿足新房價格連續下跌三個月的城市,房貸利率就可以自由設置。

    文件出來的時候,本號就專門梳理了一下統計局統計的70個城市,有38個城市符合標準。鄭州便是其中之一。

    制圖:城市財經;數據:國家統計局

    事實上,這個規定在去年9月份就發布過,當時很多城市借助機遇,將房貸利率跌穿了基準線,已達到托底樓市的目的。

    鄭州并不是第一個,只不過是進入2023年后第一個將房貸利率下調至地板線以下的城市。

    02 |鄭州慌了

    巧合的是,2022年,鄭州也是第一個跳出來開啟全面救市,發布系統性救市文件的城市,這一次又是鄭州,可見鄭州樓市有多著急,多慌。

    如果你了解鄭州樓市,也應該理解鄭州樓市現在的心情。

    2022年,鄭州之所以第一個跳出來開啟全面托底模式,是因為2021年的鄭州樓市一片慘淡。

    鄭州官方披露的數據顯示:

    2021年鄭州全市新建商品房累計銷售僅為161876套(間),較去年同期下降了33.55%;商品房累計銷售面積1804.41萬平方米,較去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累計銷售138895套(間),較去年同期下降了29.27%;商品住宅累計銷售面積1594.81萬平方米,較去年同期下降了30.21%。

    同時,2022年年初,鄭州的商品房庫存面積接近1500萬平方米,消化周期高達30.1個月。

    至于房價,更不用多說,自從2017年8月份見頂之后,房價一路下行,至今都沒有回頭。

    2023年,鄭州又率先跳出來,將房貸利率調整至地板線以下,是因為去年的鄭州樓市比前年還差。

    2022年鄭州商品房成交量方面:

    鄭州360房產網數據顯示,今年1至11月份,鄭州全市商品房銷售84066套,較去年同期下降44%,創近年新低;二手房共成交54196套,較去年同期下降10%。

    2022年鄭州賣地方面:

    鄭州2022年集中土拍共成交49宗地,成交總金額約324億元。而去年鄭州的賣地收入是857億元,同比下跌了62%。

    2022年鄭州房價方面:

    國家統計局數據顯示,新房相比于2020年下跌了2.1%,二手房價格相比于2020年下跌了6.2%。

    此外,河南當地媒體大河財立方披露,鄭州多個區域都存在降價拋售行為。如鄭州濱河新區,之前整體片區價格在16000元~20000元/平方米,記者調查時降到14000元~16000元/平方米。還有前幾年很火的鄭州白沙片區、綠博片區等近郊和遠郊區域,因遠離主城,周邊配套不成熟,價格下降得也十分厲害。

    前兩年還1.8萬打底楊金片區的碧桂園天璽灣,精裝小高層降到了1.4萬。碧桂園鳳凰城二期,精裝1.1萬,毛坯8000,而一期是1.6萬,二期開盤是1.5萬,堪稱跳水價。

    中海云著湖居,去年4.29萬/平方米,今年降到了3.2萬。諸如此類降價盤,一大片。

    這便是去年鄭州樓市的大體情形。當然,在去年疫情影響之下,消費力縮水的共同背景下,南京、蘇州、杭州、廣州、深圳、武漢、西安、重慶等諸多熱點城市,大體也是如此。

    但鄭州難就難在,不光宏觀大環境的問題,還有自身的各種困擾,比如依舊沒有徹底解決的樓市風波,比如影響形象的賦紅碼事件,都讓本就寒冷如斯的鄭州樓市,增添了寒意。

    03

    利率跌穿地板線,管用嗎

    利率下調,降低了購房者的貸款成本,理論上當然有促進樓市回暖的作用。

    但鄭州樓市所面臨的問題比較棘手。盡管,我在之前的文章中說過,像天津、青島、濟南、石家莊這些北方房價調整了五年以上的城市,基本跌無可跌,往后反彈的可能性不大,但筑底橫盤基本沒啥懸念。

    但鄭州有所不同,鄭州樓市所面臨的問題,主要有三個:

    第一,去化周期超長。克而瑞披露的數據顯示,11月份鄭州的商品房消化周期長達57.1個月,也即即便不再增加庫存,也需要賣近5年才能賣完。

    第二,保交付難題。保交付難題不徹底解決,在鄭州買新房就像是開盲盒,能否得房完全得看運氣。這種背景下,鄭州即便完全放開,也很難提振新房市場的購房積極性。

    第三,管理水平有待提高。2022年鄭州諸多熱搜話題暴露了這座城市在管理上還有待進一步提高。一個城市的管理水平直接決定了這座城市對外來人口的吸引力。這些問題,并不是降低利率,或者如1月3日發布文件,開啟零門檻落戶所能解決的。

    整體來看,2023年的宏觀大環境要比2022年肯定要好,在這種背景下,鄭州樓市的難受程度肯定會比2022年要小一些。

    但要想小到何種程度,還得看后續鄭州樓市對解決困難的誠意如何。

    關鍵詞: 房貸利率

    責任編輯:sdnew003

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