全球速看：3.8%！樓市又傳大消息

來源：金融時報客戶端

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距離房貸利率新政出臺近一個月，已有部分城市下調或階段性取消首套住房貸款利率政策下限。

1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

《金融時報》記者從中指研究院了解到，目前，唐山、太原首套房貸利率最低可至3.8%，九江為4.0%，中山可低至3.9%，韶關階段性取消首套房貸政策利率下限。受訪專家普遍認為，隨著動態調整機制的建立，預計后續將有更多符合條件的城市調整首套住房貸款利率政策下限，將對促進房地產市場回暖起到積極作用。“房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本。政策調整優化有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度，促進房地產市場加快企穩。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜在接受《金融時報》記者采訪時表示。

部分城市首套房貸利率降至3.8%

1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率低降至3.8%，即貸款市場報價利率（LPR）減50個基點，二套房貸利率保持不變，引發市場關注。在本次調整之前，鄭州首套房按揭貸款利率普遍執行4.1%的標準。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時報》記者，去年以來，鄭州房價跌幅居前，新房、二手房價格指數連續下跌17個月，同比下跌11個月，市場信心疲軟，迫切需要降低住房購置門檻，提振市場需求。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進對此也表示，“鄭州是符合動態調整首套房利率的相關規定的38個城市之一，下調首套房貸利率符合市場預期，有助于降低購房者首套房的購房成本。”

實際上，這并不是首個調整首套住房貸款利率政策下限的城市。根據中指研究院監測，自1月5日人民銀行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，唐山、太原首套房貸利率最低可至3.8%，九江降至4.0%，中山可低至3.9%，韶關已階段性取消首套房貸利率下限。

對此，陳文靜表示，根據國家統計局數據，九江、唐山、太原等地市2022年9-11月新房價格已連續3個月下跌，符合首套房貸利率調整條件。上述城市今年以來市場情緒未見明顯好轉，購房者需求釋放動力不足，短期市場仍存在調整壓力。

當下，市場較為關注后續還有哪些城市會迎來調整首套住房貸款利率政策下限的利好消息。根據國家統計局發布的70城房價數據統計，符合條件的城市共計38個，其中二線城市13個，三四線城市25個，鄭州、太原、九江、唐山等地位列其中。

“短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市有望跟進調整，這部分城市多為普通二線及三四線城市。一線及核心二線城市新房市場韌性較強，企業降價促銷力度較小，多個城市新房價格平穩運行。”陳文靜分析認為。

李宇嘉也表示，“根據最新5年期以上LPR，全國層面執行的首套房貸利率下限已經降至4.1%。在先行城市調整首套房貸利率下限的基礎上，預計大部分符合條件的城市后續都會跟進，降至3.8%、3.9%甚至以下都是有可能的。”

房貸利率政策多次優化調整

2022年以來，多地房地產市場下行壓力加大。作為提振需求、促進市場回暖的有力抓手，首套房貸利率政策多次調整優化。

2022年5月15日，人民銀行、銀保監會發布的通知稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

在此之前，全國層面執行的利率下限是首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點。政策一出，多地商業銀行紛紛下調房貸利率。

2022年9月，人民銀行、銀保監會發布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。僅時隔4個月，接續性政策便落地。2023年1月，新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制正式建立。根據要求，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

從階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，到建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，房貸利率政策更加機動靈活，因地制宜結合房價變動及時進行動態調整，有利于更好地支持剛性和改善性住房需求。

而在2022年5年期以上LPR累計下調35個基點，疊加首套住房貸款利率政策動態調整機制作用下，多地首套房貸利率持續下降，有的已經邁入“3”時代。貝殼研究院統計數據顯示，2023年1月首套主流利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個基點和93個基點。截至1月16日監測數據顯示，首套利率低于4.1%的城市共11個。根據中指研究院監測數據，截至2022年12月30日，全國已有近30個城市將首套房貸利率降至4%以下，部分城市貸款利率已降至歷史低位。

作為購房者，房貸利率關乎每月月供支出。后續首套房貸利率是否還能下降，取決于LPR、各地房貸利率政策以及商業銀行意愿等多重因素。

陳文靜表示，短期來看，預計多地首套房貸利率將延續下行態勢，符合條件的城市利率下限有望降至4%以下，部分城市甚至取消首套房貸利率下限（目前廣東多個城市已取消），核心一二線城市亦有望下調利率加點幅度，進一步降低購房成本。

李宇嘉表示，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，不是首套房貸利率，房貸如何定價由銀行與客戶商定，與銀行意愿和市場情況有關。不過，對于提振疲弱的市場需求而言，房貸利率政策還需要和供需兩端的其他政策結合發揮作用。

關鍵詞： 房貸利率