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2023年,樓市開年已經在朋友圈炸起來了:
【資料圖】
1、先來看這兩天的售樓部的情況:熱鬧,熱鬧,熱鬧
金地建海峯范,電建洺悅天璽,華潤琨御府,名門橙邦等等某些樓盤,開年都熱鬧起來了。
售樓部是人頭攢動,跟之前的門可羅雀,顯然形成的鮮明的對比。
2、成交一天破百
看到這很多人會說,這都是表象,不買都是假象。
這不,貝殼給出了一組數據:
1月28日,成交量突破了100套+,成交100多套是什么概念。
2021年單項? ?均來訪412組,成交40套
2022年單項? ?均來訪186組,成交14套
每月成交才40套,14套,而2023年一天直接破百!
看數字,不得不說,真的很生猛。
3、此刻,來不及感嘆,一條消息,讓樓市的氛圍感立馬拉滿:
首套房年化利率自即日起(1.29)開始執行3.8%,減50個基點,二套利率不變。
這條消息一出來,各樓盤都開始發大字報:
首套3.8%,首付20%,一萬網簽,交房比較早,性價比高……
在釋放利率3.8%,買房成本又降低的同時,也釋放自己其他的優點。
而對于購房者來說,利率又又又降了,直接跌破了4%。
利率從4.1%到3.8%,即使每月減少不到100塊,讓不少站崗高利率的人分分鐘扎心。
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為什么首付20%需要隱晦的做,而利率3.8%就能奔走相告?
如果,你梳理邏輯,是有跡可循的:
1月18日,住建部官網上發布一則會議通稿,里面提到了三點兒:
1、更大力度精準支持剛性和改善性住房需求,……嚴控投機炒房。
2、有條件的可以進行現房銷售,……不能出現新的交樓風險。
3、要“抓兩頭、帶中間”,以“慢撒氣”的方式,防范化解風險。
說白了,這三點兒,基本上都是樓市的紅線,樓市可以放松,但是一定有底線的。
不管你五花八門的救市行為,但是這些不能觸碰。
而首付20%,是需要達到什么樣的標準才能奔走相告的?
不多說,我們就以年前滎陽的政策調整來看:
1、暫停執行住房限購政策
2、首套住房首付比例最低可降至20%。
就看這兩點,你就很清楚,為什么首付20%這個政策經常出現一日游或者只是部分樓盤實施了。
因為兩個字:限購,所以二套首付減少可以明文發布,而首套則很難。
那么,會有嗎?
我的答案是可以期待。
而關于利率,為什么一降再降?
這跟1月5日動態調整利率有很大的關系。
新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
根據統計局的數據,鄭州是符合條件,連續三個月都下降,在這批次的城市中,一共有38個城市符合。
然而LPR,已經連續好幾個月沒變了。
1月20日,依舊沒變,5年期以上LPR為4.3%。
首套3.8%,而二套不變,正好跟住建部發文的內容是一樣的。
保護剛需是此刻最重要的事情。
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那么問題來了,為什么利率可以實施差異化?
這跟房貸利率的定價機制有很大的關系:
1、全國,銀保監會和中國人民銀行定貸款利率下限。
2、地方,在全國政策底線的基礎上,按照因城施策的原則制定利率下限。
3、銀行,綜合各種因素確定與借款人的利率。
為什么有些城市會4.3%,4.1%,3.8%?就不難理解了。
對于鄭州來說,年前有銀行還扭扭捏捏的推出了3.9%的利率,不過沒幾天,又收回說年后再說。
而在當時,不少城市太原,唐山已經實施了3.8%了,而鄭州年前變化則很少。
從現在來看,這是直接跳過了3.9%,變成3.8%,比之前釋放的更低了。
那么對于購房者來說,利好是比較多的。
1、最直接的是省錢
這是不同利率下,月供的變化:
3.8%的利率,每月月供則是4404元,每個月減少162元,又省下了好幾碗燴面錢。
也就是說如果你在利率5.88%時候買的,跟3.8%同樣的戶型和房價,每個月月供相差將近1000多。
真的不能細算,細算一部分人真的要扎心。
2、最為重要的是減50個基點。
動態調整利率也就意味著并不是一成不變的。
如果新房銷售價格環比和同比連續3個月均上漲,動態調整利率則會取消,執行統一下限。
說白了現在是3.8%,三個月后鄭州房價上漲,則是4.1%。
如果你在此刻買房,則是LPR-50BP,而一旦執行統一下限則是LPR-20BP。
LPR每個月是變化的,不變的則是加減點兒。即使3個月后執行統一下限,你依舊是減50基點。
這點兒,我們一定要明白。
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那么問題來了,利率還有下降的空間嗎?
我們在1月20日中國人民銀行發布的LPR變化中,看到,沒變。
所以,年前我們的愿望沒有實現。
但是2023年,還會有一定的降息和降準,但是空間真的不是很大了。
到底會降多少,比較敏感,可以添加文末微信,在資料里查看。
什么時候降?大概率會在兩會前后,會留有一定的余地支持。
還有就是,我們剛剛發布了動態調整的政策。
那么,到底哪些樓盤實施了?
截止到發稿前:
華潤:幸福里,瑞府,琨御府,凱旋門
佳源名門橙邦,招商時代錦宸,國泰紫荊園,碧桂園云頂
正弘,信達……
跟進樓盤還在不斷持續的更新中,但是從這些樓盤,我們要清楚一件事兒,那就是:
有些樓盤即使首付2成,1萬定房,利率3.8%也不要碰。
沒有價值和意義的樓盤,買了就是坑。
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最后,我們來靈魂一問:
3.8%的利率,對市場影響大嗎?
大家各自都有自己的判斷,畢竟行動的,已經行動。
不想行動的,怎么也叫不醒一個裝睡的人。
在此刻,我們很確定一點兒:
對于剛需來說,首套房的政策傾向會更多,屬于樓市的寒冬即將過去。
關鍵詞: 房貸利率
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