觀察:四大樓市殺手锏 終于快成歷史了

    來源: 葉檀財經2023-01-29 20:44:28
      

    文/顧天杰

    四限放開 進行時


    (資料圖)

    春節之前上海兩會期間,幾位委員聯合提出一份《關于上海調整樓市四限政策的建議》。

    四限指的是限購、限貸、限售、限價這類房產調控政策,它們曾經是地方政府手里最強的殺手锏。

    (來源:澎湃新聞微博)

    作為一線標桿的上海,已經有人開始提議調整四限了,足以稱得上是一個樓市風向標。

    這份政策建議里主要包括四個方面的內容:

    這些建議里的每一條細則都非常有可操作性,針對性也很強。

    首先是限購調整,眾所周知目前流動性最好的二手房是上海五大核心區的老破小,尤其是帶有第一梯隊學區的房子最好賣。

    對于遠郊和非核心區的一二手房,除非與周邊新房的倒掛比較嚴重,否則流動性普遍不太行。

    限購調整就是在幫助上海非核心地段快速去化,讓有穩定工作和買房需求的人買到房子。

    其次是限貸,說實話目前上海各大銀行的房貸額度比較充足,從認房又認貸轉變為只認首套房,就又釋放了一小波購買力。

    接下來的限售和限價都是針對高端住宅與豪宅。

    對于高凈值人群來說豪宅已經是一種保值資產了,上海在此前的一輪封閉放開后,優質豪宅迎來了一波換手,成交非常火熱。

    對豪宅加收稅費并不會影響高凈值人群的購買欲望。

    如果用一句話總結委員們的提議,就是:

    2023年之后,上海市場依舊保持了一定的熱度。

    陽康之后去買房,已經從一句調侃變成了現實。

    克而瑞上海統計顯示,1月5日到12日,上海入市7個新建項目中,鴻印里和建發華發古美華庭兩項目全部售罄。

    在1月12日位于靜安區的鴻印里項目正式開盤選房,均價達到14.2萬元/平方米,入圍分達到81.4分,再現千人搖號盛況。

    (來源:安居客)

    另一份中原地產的數據顯示,1月2日到8日,上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米,環比增加38.38%。

    新房很熱,二手房變冷繼續探底,是上海樓市的真實寫照。

    上海鏈家的統計數據顯示,繼10月的1.65萬套、11月的1.61萬套低位之后,2022年12月,上海二手房成交量持續下探,當月僅成交1.2萬套,環比下降23%。

    新房和土地拍賣緊密相連,土拍金額又是地方財政的主要收入來源。

    有數據顯示,2012-2021年期間,地方一般公共預算本級收入增長82%,地方一般公共預算支出則從106947億元,增加至211271.54億。

    一句話,政府支出遠高于收入。

    這也是多年以來二三四線城市,持續賣地發展樓市的主要原因。

    四個一線城市屬于財政自給率較高的那一批,它們比較幸運。

    滬、深財政自給率高達92%和99%,負債率則僅有63%和24%。

    二線城市中,經濟活力較高和財政同時比較穩健的,有杭州、蘇州、廈門、南京等。

    仔細觀察會發現,上面幾個城市或多或少,曾經出現在全國賣地排行榜的前幾名,有的吃到了房地產上行周期的一大波紅利。

    所謂的新房限價,就是政府要在財政、房企利潤和新房價格間,尋找到平衡點。

    假設新房限價太死,那么房企造樓的利潤就降低,沒有動力去投資買地,政府拿不到更多的土地收入,應對不了龐大的開支。

    如果新房限價寬松甚至放開,那么開發商就會無視二手房價格,盡量把房子往高端、改善等方面去建造,畢竟居民都想要住更優質的房子。

    (來源:全國房價行情網)

    放開限價的壞處是,居民就看到房價像脫韁野馬一樣越來越高,似乎靠收入永遠買不到想要的房子,政府盡管拿到了土地收入,卻失去了更多的潛在人口流入和買房需求。

    樓市限價也好,剩余的限購、限售、限貸也罷,幾乎都是圍繞著把房價控制在一定范圍,并且能夠以一定速度持續賣出去這個目標制定的。

    在上升周期這個邏輯無法被打破,直到2021和2022兩年,樓市開始震蕩下行,房企還債洗牌,完美循環才被打破。

    因為政府和開發商突然發現,所有人都在觀望,真正拿出真金白銀買房的人變少了。

    于是各種優惠、激勵措施就紛紛出臺了。

    過去一年樓市關鍵詞變成了:

    中指研究院統計顯示,截至2022年12月26日,全國330多個省市縣發布寬松政策超1000條。

    (深圳的公積金新政 來源:深圳住建局)

    其中優化限購超過100條,優化限貸240多條,優化限售41條,調整限價34條。

    除了北上廣深,其他城市的四限終將陸續變成歷史。

    城市競爭 更激烈

    2022年12月以來,全國多個特大城市開始試水放開限購。

    第一批代表城市有西安、廈門、鄭州、佛山、東莞和南京,第二批包括杭州、濟南。

    無論人口在幾百萬到一千萬,還是GDP在幾千億到一萬億,都在托底樓市吸引人口流入。

    有媒體報道,杭州臨平區近期放寬了南苑街道和喬司街道的限購。

    目前杭州蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽區都有部分街道甚至全區,享受限購放寬,杭州戶籍已婚家庭可買2套,外地戶口繳納1個月社保即可買1套。

    長沙近期也進一步優化了人才購房政策細則。

    當地住建局、市委人才辦印發《關于強省會人才購房實施細則》,明確45周歲以下,具有大專以上或者中級專業技術以上資格的人才,落戶長沙后可買首套房。

    濟南是特大城市中,解除限購最徹底的一個。

    非本市戶籍家庭在濟南限購區域內購房,不用再提供個人所得稅或社會保險證明。

    2023年之后的一二三線城市競爭,將會更加激烈,爭奪的是還有購買力的改善住房人群。

    大量中高收入群體,支撐起了一線城市的樓市,這在疫情過去三年里表現得最明顯。

    數據顯示,2020年下半年樓市成交迅速反彈,北上廣深四個城市的商品住宅成交量均明顯走高,并達到2017年以來的最高點。

    2021年,在全國樓市成交普遍大幅下滑的情況,一線城市成交沒有下降太多。

    進入到2022年,在行業成交規模持續收窄的背景下,在2022年2季度一線城市成交下探的趨勢率先趨穩。

    北京和廣州目前規模基本完成了觸底回升,廣州商品房成交甚至超過了2020年同期水平。

    二線城市里,能和一線競爭的只有少數幾個,人口還在增長的城市。

    比如杭州。

    2021年杭州市商品住宅成交規模達到了2184萬平方米,在二線城市中高居首位。

    疫情三年對杭州影響確實有,但沒有市場預期得那么大。

    除此之外,開發商的投資偏好,也是未來樓市的風向標之一。

    數據顯示,2018年以來房企們在長三角的投資占比持續增加,到2021年底為62%,在珠三角投資占比基本保持在25%左右。

    中西部和環渤海的三四線城市,房企投資逐年下滑。

    開發商最先撤離的城市,也是四限最先推出的一批城市,它們未來競爭壓力最大。

    2023年我們最期待的無非是兩個字:

    消費在復蘇,樓市在復蘇,股市也在復蘇。

    全國此前地方政府兩會報告顯示,各地把增長目標定在4%到6.5%之間,最高的是海南設立的9.5%。

    新冠目前已經處于乙類乙管,制約經濟的最大負面因素在逐漸退場。

    新冠和四限政策一樣,也在逐漸變成歷史。

    房子作為中國人門檻最高的消費品之一,復蘇會略慢于消費。

    可以肯定的是,道路很曲折,前途很光明。

    樓市最艱難時刻已經過去。

    (免責聲明:本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析,不構成投資建議,請勿以此作為投資依據。)

    葉檀財經微信矩陣號

    聲明:由葉檀財經運營并管理的微信公眾號有且僅有葉檀財經、葉檀股市、葉檀樓市、葉檀股市學院、葉檀財富、葉檀放心保,上述六個賬號,請用戶認準上述微信賬號。但凡與上述微信賬號不一致的公眾號均非葉檀財經注冊,也并非由葉檀財經負責運營管理,葉檀財經對其任何行為不承擔任何法律責任。請檀香們小心識別,謝謝!

    作者:顧天杰編輯:始末

    圖片:來源于網絡,侵刪

    葉檀財經作品 | 盡情分享朋友圈

    關鍵詞: 一線城市

    責任編輯:sdnew003

    相關新聞

    版權與免責聲明:

    1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。

    2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。

    3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。

    4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。