今日熱文：地獄級(jí)開(kāi)發(fā)難度！超50億上海王炸地塊要建別墅？竟被這兩家公司拿下！

在寒風(fēng)刺骨的1月，全國(guó)土地市場(chǎng)也偃旗息鼓，待春暖花開(kāi)再戰(zhàn)。

然而，近期上海土地市場(chǎng)卻悄然出讓了地獄級(jí)開(kāi)發(fā)難度的地塊。

上海虹口前不久公示了2幅嘉興路街道歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的遴選公告，2幅地塊均是重磅住宅地塊。2幅地塊底價(jià)為51.57億，折合樓面價(jià)約95852元/㎡。

(資料圖片僅供參考)

1月18日下午 ，兩幅地塊開(kāi)啟遴選文件、評(píng)定遴選文件。幾天后，兩幅宅地評(píng)定結(jié)果揭曉：

最終由上海北外灘集團(tuán)和金橋股份聯(lián)合體拿下。

圖片來(lái)源：官網(wǎng)

這兩幅重磅宅地落入“神仙公司”手中，也在意料之中。

這似乎也為2023年上海重磅宅地的出讓，定了一個(gè)基調(diào)。

01

虹口王炸地段要建別墅？

這兩幅地塊是打包出讓的，從地圖上可以看出，兩幅地塊并不是緊挨著的，而是當(dāng)中隔了一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)。

這兩幅地塊的指標(biāo)不盡相同：

hk356B-01地塊（138街坊）的指標(biāo)要求頗高，甚至可以用地獄級(jí)難度來(lái)形容。

①僅1.35容積率

根據(jù)出讓公告，該地塊出讓面積18838.5平方米，容積率1.35，地塊性質(zhì)為一類住宅組團(tuán)用地。

（注：一類住宅組團(tuán)用地，指的是以低層住宅為主，市政公用設(shè)施齊全，布局完善，建筑密度較低，綠地率較高且環(huán)境良好的用地。）

② 限高最高不超15米

該地塊內(nèi)部建筑要求：

沿周家嘴路建筑檐口高度不超過(guò)15米，沿岳州路建筑檐口高度不超過(guò)9米。

也就是說(shuō)，這里大概率會(huì)打造成：

疊墅+聯(lián)排+合院的低密度別墅社區(qū)。

要知道，這是位于虹口區(qū)北外灘黃金地段的地塊，在這樣一個(gè)市區(qū)出現(xiàn)別墅級(jí)項(xiàng)目，也是非常罕見(jiàn)的。

別墅項(xiàng)目對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的要求更高，相對(duì)于普通的高層項(xiàng)目，也會(huì)消耗更多的成本，這樣的地塊對(duì)于房企的產(chǎn)品力以及現(xiàn)金流也提出了較高的要求。

③ 諸多公建要求

除了限高要求外，該文件也對(duì)地塊周邊公共設(shè)施建設(shè)提出了相關(guān)要求：

比如地塊出讓方鼓勵(lì)受讓人代建19號(hào)線的出入口和街坊進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，建成后無(wú)償移交給地鐵主管部門(mén)。

再比如土地受讓人須承擔(dān)地塊周邊市政道路全要素景觀提升的相關(guān)費(fèi)用，按道路面積計(jì)，預(yù)估不低于4000元/㎡。

④ 較大比例保護(hù)、保留建筑

更為嚴(yán)苛的是，該地塊對(duì)于保護(hù)歷史風(fēng)貌建筑也提出了要求：

138街坊內(nèi)歷史建筑保護(hù)保留規(guī)模面積不小于2.14萬(wàn)平方米。

而138街坊地塊地上建筑面積一共才2.5432萬(wàn)方，也就是說(shuō)，除了保護(hù)建筑，留給開(kāi)發(fā)商“自由發(fā)揮”的空間極其有限。

上海話說(shuō)“螺獅殼里做道場(chǎng)”，這塊地則是“微型地塊建別墅”。

種種要求，都對(duì)開(kāi)發(fā)商的文化理解能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、公區(qū)建造能力、財(cái)務(wù)管控能力等都有著極高要求。

所以，即使138街坊地塊無(wú)自持要求，無(wú)保障房，無(wú)中小套戶型限制以及裝修比例的要求，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，仍舊是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

此次出讓的另外一幅地塊135街坊地塊，土地出讓面積11349.4平方米，容積率2.5，這樣的容積率基本是以高層為主。

地塊內(nèi)要求按規(guī)定配建總建筑面積5%以上保障性住房，并且所有住宅全裝修交付。

相較于138街坊的大比例的風(fēng)貌保護(hù)建筑，135街坊地塊需要保護(hù)的歷史建筑面積就要小得多， 保護(hù)保留規(guī)模為0.34萬(wàn)方。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，135街坊的開(kāi)發(fā)難度比138街坊要小了很多。

但終究這兩幅地塊是打包出讓，所以總體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)任務(wù)的整體難度還是頗高的，還真的不是不一般的房企能夠拿下的。

02

拿下王炸地塊的“神仙公司”

從之前的出讓要求來(lái)看，該地塊對(duì)于申請(qǐng)人也提出了較高的資質(zhì)要求：

申請(qǐng)人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)符合以下條件：

① 2021年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于100億；

② 2021年度凈負(fù)債率不大于60%；

③ 具備中國(guó)人民銀行認(rèn)可的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)出具的有效期內(nèi)的主體信用評(píng)級(jí)等級(jí)證書(shū)AA及以上評(píng)級(jí)；

④ 具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

第1條比較容易達(dá)到，因?yàn)榭傎Y產(chǎn)大于100億的房企比比皆是。

但是第2條和第3條，就相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)將大多數(shù)房企“拒之門(mén)外”，畢竟凈負(fù)債率不大于60%的房企少之又少，信用評(píng)級(jí)達(dá)到AA及以上的房企，央國(guó)企占到了大多數(shù)。

所以之前艷姐和很多地產(chǎn)人朋友都推斷，最終拿下這兩幅地塊的，大概率是長(zhǎng)期深耕虹口的央國(guó)企。

就在幾天前，官方公布了拿地結(jié)果：

上海北外灘集團(tuán)和金橋股份拿下兩幅地塊。

上海北外灘集團(tuán)是一家比較低調(diào)的公司，業(yè)界對(duì)其熟悉程度并不高，根據(jù)相關(guān)資料顯示，上海北外灘集團(tuán)成立于2017年5月，為虹口區(qū)國(guó)資委下屬國(guó)有獨(dú)資公司，注冊(cè)資本金20.27億，擁有總資產(chǎn)超200億元。

上海北外灘集團(tuán)是北外灘開(kāi)發(fā)重要的建設(shè)責(zé)任主體和實(shí)施操作平臺(tái)，聚焦工程管理、投資管理、文旅發(fā)展、招商服務(wù)、科技創(chuàng)新、高端會(huì)展等核心板塊。

說(shuō)白了，上海北外灘集團(tuán)就是北外灘板塊的地頭蛇，由其參與此次虹口王炸地塊的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以說(shuō)是實(shí)至名歸。

金橋股份則是一家老牌的國(guó)有企業(yè)，根據(jù)官網(wǎng)資料顯示，其成立于1992年，1993年3月，公司在上海證券交易所A股市場(chǎng)上市；同年5月，在B股市場(chǎng)掛牌。公司注冊(cè)資本11.22億元，浦東國(guó)資占比49.37%。

金橋股份產(chǎn)業(yè)載體約210.58萬(wàn)平方米，住宅約37.91萬(wàn)平方米，商業(yè)酒店教育等載體約54.39萬(wàn)平方米。

值得一提的是，金橋股份在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域也是可圈可點(diǎn)：

其曾經(jīng)打造的碧云國(guó)際社區(qū)，以其低密度、生態(tài)化、以人為本的規(guī)劃理念，成為上海規(guī)模最大，綜合環(huán)境最具特色的綠色環(huán)保型國(guó)際社區(qū)。

碧云國(guó)際社區(qū)實(shí)景圖

可以說(shuō)，金橋股份對(duì)于高端別墅項(xiàng)目的打造還是非常具有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的，在成功案例的背書(shū)之下，此次金橋股份參與打造北外灘項(xiàng)目，也是真的非常讓人期待。

總體來(lái)說(shuō)，這兩家企業(yè)都有國(guó)資背景，資金實(shí)力自然不俗，而且相對(duì)于民企來(lái)說(shuō)，也可以動(dòng)用各類資源來(lái)打造此次地塊之上的高品質(zhì)項(xiàng)目。

艷姐也想用“神仙公司”這個(gè)詞來(lái)形容他們，這樣一個(gè)高難度地塊，對(duì)于很多民企來(lái)說(shuō)，可能是珠穆朗瑪峰；而對(duì)于北外灘集團(tuán)和金橋股份來(lái)說(shuō)，或許就是一座佘山。

可能未來(lái)這里的別墅項(xiàng)目，也是虹口獨(dú)一份的高端別墅項(xiàng)目了，入手的門(mén)檻估計(jì)也非常高。

03

虹口房地產(chǎn)“戰(zhàn)事”

事實(shí)上，近年來(lái)，上海虹口推出宅地的頻率非常低，偶爾推出零星幾塊宅地入市。整個(gè)2022年上海四輪宅地集中出讓中，虹口區(qū)沒(méi)有新的宅地推向市場(chǎng)。

最近一次虹口區(qū)商品住宅地塊，還要追溯到2021年2月。

當(dāng)時(shí)，虹口區(qū)掛牌一宗商住地塊， 最終由上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公 司收入囊中，成交總價(jià)高達(dá)111.35億，這家公司其實(shí)是由上海地產(chǎn)集團(tuán)控股。

之后該地塊又經(jīng)過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，招商和融信入局該地塊共同打造項(xiàng)目，該地塊之上打造出的項(xiàng)目也就是未來(lái)將入市的招商融信弘安里。

值得一提的是，這也是一幅歷史建筑風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目地塊。

其實(shí)不止是這一幅，近年來(lái)虹口區(qū)也推出了多幅涉及保護(hù)性開(kāi)發(fā)的地塊。

比如2020年恒大22.95億摘得的虹口區(qū)北外灘街道商住地塊，含歷史保留保護(hù)建筑。

此外，在2022年7月土地推介會(huì)上，虹口區(qū)表示將推出雙子星超塔綜合體、68街坊歷史風(fēng)貌街區(qū)綜合體以及67街坊商辦綜合體等一系列項(xiàng)目，相關(guān)地塊將上市出讓。

這些地塊，同樣涉及到歷史建筑風(fēng)貌保護(hù)要求，大概率也將落入實(shí)力較為強(qiáng)勁的國(guó)央企手中。

目前虹口的房企格局，也大體呈現(xiàn)出實(shí)力港資房企和央國(guó)企進(jìn)駐布局的局面。

在此次地塊的附近，已經(jīng)入市了諸多精品樓盤(pán)，比如由港資房企瑞安房地產(chǎn)打造的瑞虹新城、央企大悅城打造的中糧瑞虹·海景壹號(hào)；央企招商蛇口打造的招商外灘璽、招商虹璽、招商云璽等。

此外，未來(lái)還將入市諸多知名房企打造的樓盤(pán)，比如新湖打造的新湖虹口北外灘項(xiàng)目、虹口城投打造的萬(wàn)安路項(xiàng)目等。

再加上此次地塊，未來(lái)虹口的新房市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較熱鬧的，這些實(shí)力房企的入駐，也將進(jìn)一步提升虹口的城市界面以及虹口新房市場(chǎng)的成熟度。

小結(jié)

總體來(lái)說(shuō)，新的一年，虹口區(qū)這兩幅宅地成交，無(wú)疑是為2023年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)了一個(gè)好兆頭。

艷姐也期待未來(lái)虹口又將會(huì)誕生什么樣的經(jīng)典作品。

畢竟，在虹口黃金地段造別墅，真的是一件稀罕事。

主編：張艷

責(zé)編：doug

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