在寒風(fēng)刺骨的1月,全國(guó)土地市場(chǎng)也偃旗息鼓,待春暖花開(kāi)再戰(zhàn)。
然而,近期上海土地市場(chǎng)卻悄然出讓了地獄級(jí)開(kāi)發(fā)難度的地塊。
上海虹口前不久公示了2幅嘉興路街道歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的遴選公告,2幅地塊均是重磅住宅地塊。2幅地塊底價(jià)為51.57億,折合樓面價(jià)約95852元/㎡。
(資料圖片僅供參考)
1月18日下午 ,兩幅地塊開(kāi)啟遴選文件、評(píng)定遴選文件。幾天后,兩幅宅地評(píng)定結(jié)果揭曉:
最終由上海北外灘集團(tuán)和金橋股份聯(lián)合體拿下。
圖片來(lái)源:官網(wǎng)
這兩幅重磅宅地落入“神仙公司”手中,也在意料之中。
這似乎也為2023年上海重磅宅地的出讓,定了一個(gè)基調(diào)。
01
虹口王炸地段要建別墅?
這兩幅地塊是打包出讓的,從地圖上可以看出,兩幅地塊并不是緊挨著的,而是當(dāng)中隔了一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)。
這兩幅地塊的指標(biāo)不盡相同:
hk356B-01地塊(138街坊)的指標(biāo)要求頗高,甚至可以用地獄級(jí)難度來(lái)形容。
①僅1.35容積率
根據(jù)出讓公告,該地塊出讓面積18838.5平方米,容積率1.35,地塊性質(zhì)為一類住宅組團(tuán)用地。
(注:一類住宅組團(tuán)用地,指的是以低層住宅為主,市政公用設(shè)施齊全,布局完善,建筑密度較低,綠地率較高且環(huán)境良好的用地。)
② 限高最高不超15米
該地塊內(nèi)部建筑要求:
沿周家嘴路建筑檐口高度不超過(guò)15米,沿岳州路建筑檐口高度不超過(guò)9米。
也就是說(shuō),這里大概率會(huì)打造成:
疊墅+聯(lián)排+合院的低密度別墅社區(qū)。
要知道,這是位于虹口區(qū)北外灘黃金地段的地塊,在這樣一個(gè)市區(qū)出現(xiàn)別墅級(jí)項(xiàng)目,也是非常罕見(jiàn)的。
別墅項(xiàng)目對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的要求更高,相對(duì)于普通的高層項(xiàng)目,也會(huì)消耗更多的成本,這樣的地塊對(duì)于房企的產(chǎn)品力以及現(xiàn)金流也提出了較高的要求。
③ 諸多公建要求
除了限高要求外,該文件也對(duì)地塊周邊公共設(shè)施建設(shè)提出了相關(guān)要求:
比如地塊出讓方鼓勵(lì)受讓人代建19號(hào)線的出入口和街坊進(jìn)行一體化設(shè)計(jì),建成后無(wú)償移交給地鐵主管部門(mén)。
再比如土地受讓人須承擔(dān)地塊周邊市政道路全要素景觀提升的相關(guān)費(fèi)用,按道路面積計(jì),預(yù)估不低于4000元/㎡。
④ 較大比例保護(hù)、保留建筑
更為嚴(yán)苛的是,該地塊對(duì)于保護(hù)歷史風(fēng)貌建筑也提出了要求:
138街坊內(nèi)歷史建筑保護(hù)保留規(guī)模面積不小于2.14萬(wàn)平方米。
而138街坊地塊地上建筑面積一共才2.5432萬(wàn)方,也就是說(shuō),除了保護(hù)建筑,留給開(kāi)發(fā)商“自由發(fā)揮”的空間極其有限。
上海話說(shuō)“螺獅殼里做道場(chǎng)”,這塊地則是“微型地塊建別墅”。
種種要求,都對(duì)開(kāi)發(fā)商的文化理解能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、公區(qū)建造能力、財(cái)務(wù)管控能力等都有著極高要求。
所以,即使138街坊地塊無(wú)自持要求,無(wú)保障房,無(wú)中小套戶型限制以及裝修比例的要求,但是對(duì)于開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō),仍舊是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
此次出讓的另外一幅地塊135街坊地塊,土地出讓面積11349.4平方米,容積率2.5,這樣的容積率基本是以高層為主。
地塊內(nèi)要求按規(guī)定配建總建筑面積5%以上保障性住房,并且所有住宅全裝修交付。
相較于138街坊的大比例的風(fēng)貌保護(hù)建筑,135街坊地塊需要保護(hù)的歷史建筑面積就要小得多, 保護(hù)保留規(guī)模為0.34萬(wàn)方。
相對(duì)來(lái)說(shuō),135街坊的開(kāi)發(fā)難度比138街坊要小了很多。
但終究這兩幅地塊是打包出讓,所以總體來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)任務(wù)的整體難度還是頗高的,還真的不是不一般的房企能夠拿下的。
02
拿下王炸地塊的“神仙公司”
從之前的出讓要求來(lái)看,該地塊對(duì)于申請(qǐng)人也提出了較高的資質(zhì)要求:
申請(qǐng)人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)符合以下條件:
① 2021年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于100億;
② 2021年度凈負(fù)債率不大于60%;
③ 具備中國(guó)人民銀行認(rèn)可的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)出具的有效期內(nèi)的主體信用評(píng)級(jí)等級(jí)證書(shū)AA及以上評(píng)級(jí);
④ 具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
第1條比較容易達(dá)到,因?yàn)榭傎Y產(chǎn)大于100億的房企比比皆是。
但是第2條和第3條,就相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)將大多數(shù)房企“拒之門(mén)外”,畢竟凈負(fù)債率不大于60%的房企少之又少,信用評(píng)級(jí)達(dá)到AA及以上的房企,央國(guó)企占到了大多數(shù)。
所以之前艷姐和很多地產(chǎn)人朋友都推斷,最終拿下這兩幅地塊的,大概率是長(zhǎng)期深耕虹口的央國(guó)企。
就在幾天前,官方公布了拿地結(jié)果:
上海北外灘集團(tuán)和金橋股份拿下兩幅地塊。
上海北外灘集團(tuán)是一家比較低調(diào)的公司,業(yè)界對(duì)其熟悉程度并不高,根據(jù)相關(guān)資料顯示,上海北外灘集團(tuán)成立于2017年5月,為虹口區(qū)國(guó)資委下屬國(guó)有獨(dú)資公司,注冊(cè)資本金20.27億,擁有總資產(chǎn)超200億元。
上海北外灘集團(tuán)是北外灘開(kāi)發(fā)重要的建設(shè)責(zé)任主體和實(shí)施操作平臺(tái),聚焦工程管理、投資管理、文旅發(fā)展、招商服務(wù)、科技創(chuàng)新、高端會(huì)展等核心板塊。
說(shuō)白了,上海北外灘集團(tuán)就是北外灘板塊的地頭蛇,由其參與此次虹口王炸地塊的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),也可以說(shuō)是實(shí)至名歸。
金橋股份則是一家老牌的國(guó)有企業(yè),根據(jù)官網(wǎng)資料顯示,其成立于1992年,1993年3月,公司在上海證券交易所A股市場(chǎng)上市;同年5月,在B股市場(chǎng)掛牌。公司注冊(cè)資本11.22億元,浦東國(guó)資占比49.37%。
金橋股份產(chǎn)業(yè)載體約210.58萬(wàn)平方米,住宅約37.91萬(wàn)平方米,商業(yè)酒店教育等載體約54.39萬(wàn)平方米。
值得一提的是,金橋股份在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域也是可圈可點(diǎn):
其曾經(jīng)打造的碧云國(guó)際社區(qū),以其低密度、生態(tài)化、以人為本的規(guī)劃理念,成為上海規(guī)模最大,綜合環(huán)境最具特色的綠色環(huán)保型國(guó)際社區(qū)。
碧云國(guó)際社區(qū)實(shí)景圖
可以說(shuō),金橋股份對(duì)于高端別墅項(xiàng)目的打造還是非常具有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的,在成功案例的背書(shū)之下,此次金橋股份參與打造北外灘項(xiàng)目,也是真的非常讓人期待。
總體來(lái)說(shuō),這兩家企業(yè)都有國(guó)資背景,資金實(shí)力自然不俗,而且相對(duì)于民企來(lái)說(shuō),也可以動(dòng)用各類資源來(lái)打造此次地塊之上的高品質(zhì)項(xiàng)目。
艷姐也想用“神仙公司”這個(gè)詞來(lái)形容他們,這樣一個(gè)高難度地塊,對(duì)于很多民企來(lái)說(shuō),可能是珠穆朗瑪峰;而對(duì)于北外灘集團(tuán)和金橋股份來(lái)說(shuō),或許就是一座佘山。
可能未來(lái)這里的別墅項(xiàng)目,也是虹口獨(dú)一份的高端別墅項(xiàng)目了,入手的門(mén)檻估計(jì)也非常高。
03
虹口房地產(chǎn)“戰(zhàn)事”
事實(shí)上,近年來(lái),上海虹口推出宅地的頻率非常低,偶爾推出零星幾塊宅地入市。整個(gè)2022年上海四輪宅地集中出讓中,虹口區(qū)沒(méi)有新的宅地推向市場(chǎng)。
最近一次虹口區(qū)商品住宅地塊,還要追溯到2021年2月。
當(dāng)時(shí),虹口區(qū)掛牌一宗商住地塊, 最終由上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公 司收入囊中,成交總價(jià)高達(dá)111.35億,這家公司其實(shí)是由上海地產(chǎn)集團(tuán)控股。
之后該地塊又經(jīng)過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,招商和融信入局該地塊共同打造項(xiàng)目,該地塊之上打造出的項(xiàng)目也就是未來(lái)將入市的招商融信弘安里。
值得一提的是,這也是一幅歷史建筑風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目地塊。
其實(shí)不止是這一幅,近年來(lái)虹口區(qū)也推出了多幅涉及保護(hù)性開(kāi)發(fā)的地塊。
比如2020年恒大22.95億摘得的虹口區(qū)北外灘街道商住地塊,含歷史保留保護(hù)建筑。
此外,在2022年7月土地推介會(huì)上,虹口區(qū)表示將推出雙子星超塔綜合體、68街坊歷史風(fēng)貌街區(qū)綜合體以及67街坊商辦綜合體等一系列項(xiàng)目,相關(guān)地塊將上市出讓。
這些地塊,同樣涉及到歷史建筑風(fēng)貌保護(hù)要求,大概率也將落入實(shí)力較為強(qiáng)勁的國(guó)央企手中。
目前虹口的房企格局,也大體呈現(xiàn)出實(shí)力港資房企和央國(guó)企進(jìn)駐布局的局面。
在此次地塊的附近,已經(jīng)入市了諸多精品樓盤(pán),比如由港資房企瑞安房地產(chǎn)打造的瑞虹新城、央企大悅城打造的中糧瑞虹·海景壹號(hào);央企招商蛇口打造的招商外灘璽、招商虹璽、招商云璽等。
此外,未來(lái)還將入市諸多知名房企打造的樓盤(pán),比如新湖打造的新湖虹口北外灘項(xiàng)目、虹口城投打造的萬(wàn)安路項(xiàng)目等。
再加上此次地塊,未來(lái)虹口的新房市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較熱鬧的,這些實(shí)力房企的入駐,也將進(jìn)一步提升虹口的城市界面以及虹口新房市場(chǎng)的成熟度。
小結(jié)
總體來(lái)說(shuō),新的一年,虹口區(qū)這兩幅宅地成交,無(wú)疑是為2023年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)了一個(gè)好兆頭。
艷姐也期待未來(lái)虹口又將會(huì)誕生什么樣的經(jīng)典作品。
畢竟,在虹口黃金地段造別墅,真的是一件稀罕事。
主編:張艷
責(zé)編:doug
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