2022年,房地產(chǎn)市場(chǎng)上演的劇情如過山車般跌宕起伏,在持續(xù)下行探底且一度出現(xiàn)加速下滑之后,終于在年末迎來重大轉(zhuǎn)折。
這一年來,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的巨大變局,許多房企仍在掙扎求生,而產(chǎn)業(yè)鏈上下的所有人也都持續(xù)經(jīng)歷著行業(yè)急轉(zhuǎn)彎所帶來的“陣痛”。
(資料圖片)
許多房企員工、中介主動(dòng)或被動(dòng)離職,留下的人也面臨著工作壓力加大、收入縮水的境況。在政策轉(zhuǎn)向、疫情企穩(wěn)后,有購房者光速上車,也有人持續(xù)觀望。
對(duì)于地產(chǎn)業(yè)圈里圈外的人來說,2023年會(huì)是個(gè)好年嗎?
房企員工:做足準(zhǔn)備,積極等待信心回歸
唐峰自2015年開始就投身房地產(chǎn)行業(yè),從業(yè)已經(jīng)8年。作為一名市場(chǎng)部經(jīng)理,唐峰對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的變化十分敏感。
2015年至2021年間的房地產(chǎn)業(yè),用他的話來說,“還處在黃金期的尾端”,房企規(guī)模和利潤每年都有大幅上漲,很多房企都是在這個(gè)時(shí)候沖到了行業(yè)前列。
至于他自己,唐峰笑稱升職加薪少不了,“當(dāng)然也挺忙的,但不管是工資收入還是個(gè)人成長(zhǎng)都很快,可以清晰看到行業(yè)呈現(xiàn)一個(gè)快速上升的態(tài)勢(shì)。”
不過,2021年開始,唐峰明顯感覺到公司乃至整個(gè)行業(yè)都出現(xiàn)了資金吃緊的情況。2022年,隨著房企大范圍違約,行業(yè)跌落到谷底,市場(chǎng)對(duì)房企的信心消失了。
“市場(chǎng)上風(fēng)聲鶴唳,很多人都擔(dān)心,你們公司會(huì)不會(huì)是下一個(gè)違約的?”唐峰坦言,擔(dān)憂情緒不斷上升對(duì)公司銷售和股價(jià)都產(chǎn)生了負(fù)面影響,他的工作壓力也驟然加大。
在公司債務(wù)違約后,與債權(quán)人、合作商等進(jìn)行溝通和談判也成為了唐峰和同事們的工作之一。
“初期外部對(duì)于房企違約都比較不理解。”他直言談判比較困難,“實(shí)際上是沒得談的,都會(huì)覺得你方案給的太差。大家的想法都是只想要錢,而且最好立馬兌付。”
在那樣的環(huán)境下,他感受到當(dāng)時(shí)從公司員工、到外部的合作伙伴以及供應(yīng)商、債權(quán)人等等,“關(guān)系實(shí)際上都相當(dāng)緊張”。
由于資金緊張,部分房企迫切希望從成本端節(jié)流,裁員成為一件稀松平常的事情。唐峰透露,公司總部和區(qū)域分公司都根據(jù)業(yè)務(wù)需求變化進(jìn)行了裁員,不同部門和條線的裁員力度有所差別。
好在,地產(chǎn)業(yè)的低谷期并非是無休止的,在度日如年的嚴(yán)寒中,行業(yè)終于迎來拐點(diǎn)。
2022年下半年開始,唐峰發(fā)現(xiàn),有一些房企陸續(xù)談成了債務(wù)的展期,“都是經(jīng)過幾個(gè)月慢慢溝通和打磨方案”。
進(jìn)入2022年第四季度,“金融16條”等利好政策大量出臺(tái),信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”,強(qiáng)力為房地產(chǎn)化解金融風(fēng)險(xiǎn),有力提振了行業(yè)信心。
提及前段時(shí)間的經(jīng)歷,唐峰感觸頗深,“出現(xiàn)了問題之后,大家的一致想法都是去解決問題。初期因?yàn)槎紱]經(jīng)歷過這種情況,比較無所適從,實(shí)際上各方都愿意為公司好起來做出努力。”
“債權(quán)人理解了公司資金緊張的困難可能是短期的,放緩了債務(wù)催收,表示相信公司能恢復(fù)、會(huì)等來好消息。債務(wù)展期成功了之后,不管是員工還是外部的合作伙伴,對(duì)企業(yè)的信心也在慢慢恢復(fù),各方都愿意看到公司好起來。”
對(duì)于2023年,唐峰認(rèn)為,隨著政策力度不斷加強(qiáng),地產(chǎn)業(yè)信心也會(huì)不斷增強(qiáng),“房企整體的生存壓力得到緩解,經(jīng)營可能會(huì)面臨快速的復(fù)蘇”。
大浪淘沙,抱著不作為的心態(tài)、被動(dòng)等待行業(yè)恢復(fù)的房企,可能面臨出局。唐峰說,公司正在主動(dòng)做好準(zhǔn)備,做好債務(wù)的問題解決、運(yùn)營的恢復(fù)以及與各方的溝通交流。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人:新的一年有新氣象
在樓市寒冬降臨之時(shí),作為連接著房企與客戶的信息傳遞者,房產(chǎn)中介最先感受到市場(chǎng)的冷風(fēng)。而當(dāng)樓市回暖的時(shí)候,他們也是第一批察覺到風(fēng)向變化的人。
“最近兩個(gè)月按道理來說是淡季,但是去年12月和今年1月成交量反而比預(yù)期高了一些,主要集中在剛需這邊。”杭州一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人彭文,對(duì)于市場(chǎng)變化有著切身感受。
回憶起去年的購房市場(chǎng)情況,彭文認(rèn)為總體較差,杭州市二手房全年成交在6萬套左右,而往年都在11萬至12萬套左右,“去年市區(qū)的新房市場(chǎng)基本沒什么影響,不過周邊和外圍的成交減少了,像崇賢、臨平、閑林等地”。
“整體市場(chǎng)往下走,價(jià)格不確定,買漲不買跌,所以大家觀望情緒比較重。”對(duì)于房產(chǎn)成交量銳減,彭文覺得主要還是大環(huán)境不太好,客戶收入也在縮水,所以買房信心不足。
這些從去年成交的不同房源類型占比中也能窺得一二,彭文說,去年周邊次新二手房和市區(qū)次新二手房成交占比最大,包含回遷房、經(jīng)適房在內(nèi)的市區(qū)老破小和學(xué)區(qū)房降價(jià)幅度比較大。
寒意也在襲擊著房產(chǎn)中介行業(yè),隨著去年市場(chǎng)成交量銳減,為應(yīng)對(duì)難關(guān),中介公司采取的最直接方式就是關(guān)店、裁員。
一位從業(yè)8年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人秦丹回憶,過去一年里,為了降低營運(yùn)成本,“公司撤店關(guān)店比較多,同時(shí)也進(jìn)行了資源整合,對(duì)部分門店進(jìn)行合并,以便減少公司房租等支出”。
據(jù)彭文所知,不管是他所在的公司還是其他中介公司,職能部門的裁員和合并非常多見,“一線像我們這樣的經(jīng)紀(jì)人離職的也差不多有30%左右”。
“經(jīng)紀(jì)人行業(yè)本來就留不住人。”即使如此,去年的離職率之高還是令秦丹忍不住咂舌,“相比2021年上半年以前,現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受到的影響還是很大,大部分入行不久的新人經(jīng)紀(jì)人,開單周期明顯變長(zhǎng),離職率明顯增加。”
彭文認(rèn)為,一部分主動(dòng)離職的經(jīng)紀(jì)人主要是對(duì)市場(chǎng)不看好,再加上收入減少,所以才選擇離職,“我身邊有人的中介收入,在2022年減少到過去的差不多一半”。他補(bǔ)充說,“當(dāng)然也有做得好的。”
步入2023年,彭文直言:“新年的一年有新氣象,感覺今年會(huì)比去年好很多。”他認(rèn)為疫情防控措施優(yōu)化調(diào)整后,大家的生活都能回歸正常,“希望今年的市場(chǎng)回歸到2019年和2020年的狀態(tài)。”
秦丹也認(rèn)為,未來政府會(huì)出臺(tái)更多利好房地產(chǎn)的政策,而且現(xiàn)在銀行利息低、放款快,樓市會(huì)比較穩(wěn)定,“市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)或者降低”。
剛需購房者:“房票”失而復(fù)得,買完房才真正安心
2021年初來到杭州定居的齊姜,因?yàn)閷儆趧傂瑁贿呑夥恳贿厡ふ抑线m的房源,“不買房會(huì)有種用還月供的錢去租房消費(fèi)的感覺”。
恰逢當(dāng)時(shí)多地房?jī)r(jià)多年連年上漲、炒房屢禁不止,中央堅(jiān)持“房住不炒”的定位,全國各地區(qū)、各部門持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,杭州也在2021年8月發(fā)布了樓市新政,進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
齊姜不再符合購房條件,到手的“房票”飛了。她直言打擊挺大,期望落空讓人格外失落。
2022年2月之后,為支持合理住房需求,部分地區(qū)“因城施策”,提高公積金貸款額度、降低二套房首付比例等購房利好政策相繼出臺(tái)。當(dāng)年5月,樓市松綁的接力棒也傳到了杭州,杭州發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》表示,二手房購買方面,落戶即有購房資格,外地戶口也只需在杭連續(xù)繳滿一年社保或個(gè)稅即可。
在杭州新政落地后,齊姜的“房票”失而復(fù)得,迫不及待地開始看房,接連幾個(gè)星期,一到周末就約上房產(chǎn)中介去實(shí)地查看線上“相中”的房源。這時(shí),她明顯感覺到市場(chǎng)上的房源變多了,中介的積極性也大大提高。
由于沒有新房購買資格,齊姜瞄準(zhǔn)了二手房,而且她也注意到,“近兩年新房不僅有爛尾、延期的風(fēng)險(xiǎn),房屋質(zhì)量可能也會(huì)降低,所以買新盤還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的”。
不到三個(gè)月,齊姜就選定了一套符合預(yù)期的房源,迅速付了定金,“因?yàn)閾?dān)心時(shí)間拖久了又有變動(dòng),買完房才真正安心了。”
對(duì)于從嚴(yán)控房市到政策松綁間近一年的等待,齊姜十分感觸,“之前帶我看房的中介小哥都改行、聯(lián)系不上了,我也一度以為自己只有待交足4年社保才能在杭州買房了。”
齊姜的買房故事只是杭州二手房市場(chǎng)回暖的一個(gè)縮影。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心,2022年9月以來,杭州二手房實(shí)現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月同比上漲,至11月成交量同比上漲53.68%。
與此同時(shí),也有人仍在觀望。曾經(jīng)和齊姜一起看房的朋友肖明就還在等待,希望可以等到更低價(jià)位或是更滿意的房源。
對(duì)于肖明的顧慮,齊姜也不是沒有思考過,樓市利好政策持續(xù)加碼下,晚些買房可能會(huì)更優(yōu)惠,“但當(dāng)時(shí)利率已經(jīng)處在相對(duì)低位了,剛需遲早要‘上車’的,正好碰見了自己和家人都覺得比較滿意的房源,所以還是想著不要錯(cuò)過。”
肖明也發(fā)現(xiàn),“這幾個(gè)月都沒看到什么新房源,而且房東對(duì)市場(chǎng)又開始有信心,不像去年一樣比較急著賣房了。”
對(duì)于2023年的房市走向,齊姜對(duì)杭州樓市也有一定信心,而且因?yàn)槭莿傂瑁八远虝r(shí)間不會(huì)考慮出手,所以短期浮動(dòng)也沒太大關(guān)系,主要是自己的房子自己住著比較舒服”。
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,對(duì)生產(chǎn)、投資、消費(fèi)都有著重要影響。同時(shí),也和人民生活息息相關(guān),關(guān)系到百姓安居、生活幸福。
自2021年下半年以來,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的下行壓力,2022年下半年行業(yè)加速下滑,乃至成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)因素。
在我國多措并舉引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展下,2022年末,各方對(duì)市場(chǎng)的信心也在回歸。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這為完善住房保障體系、房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康轉(zhuǎn)型發(fā)展指明了方向,將更好增進(jìn)民生福祉,托舉起更多人安居樂業(yè)的夢(mèng)想。
(應(yīng)受訪者要求,文中唐峰、彭文、秦丹、齊姜、肖明均為化名)
關(guān)鍵詞: 房產(chǎn)中介 房地產(chǎn)業(yè)
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