今天這篇稿件為大家梳理2022年的土地成交情況,希望給想在2023年購房的朋友們帶來一些幫助!
之所以想要為大家匯總這個數據,有兩個主要原因:
(相關資料圖)
一是在不少購房者認知里,感覺好像沒什么可買的了,但事實證明,并非如此;二是這些成交土地各有看點,有的天資優越,有的已擔當起供應大任,還有的已蓄好能量,隨時可能爆發,它們都有可能成為未來置業中,你不得不關注的板塊。
那么,我們就以此幾個關鍵詞為觀測點,看看2022年的土地成交情況到底怎么樣?2023年哪里將會是供應大戶?
1、土地政策變動:
2022年首輪集中供地取消“房地聯動、自持、保障房配建”等規則,并出臺”20條措施“,如“降低用地保證金、分期繳納出讓價款”等,從土地購買層面為市場解壓,通過降低土拍門檻,刺激企業參拍熱情,緩解房企資金壓力。
2、全年土地供求:
2022年經營性用地供應量17006畝,環比下降2%;成交量13536畝,環比下降7%;其中,成交居住用地9611畝,商服用地3925畝。
累計供應284宗,流拍47宗,累計成交238宗,其中溢價成交的僅有20宗,其余均為底價成交。
3、總成交數據:13576畝、1122億元,共誕生27宗萬元地塊。
4、成交土地溢價Top3 :
Top1:2022年6月4宗搖號地塊,分別為未央區徐家灣板塊22畝土地、長安區常寧新區板塊78畝地塊、閻良區航空基地板塊60畝地塊、長安區23畝土地。
這4宗地分別被青海西北房地產開發建設有限公司、泰發祥、西安迪維諾置業有限公司、長安城建溢價搖中(溢價率約15%)。
高陵該宗地首場流拍后,于第二場土拍由高陵城開溢價15%摘得。
Top2:在首批集中供地時,經發地產溢價13%摘得經開高鐵新城的50畝住宅土地。
Top3:城北大明宮地塊于8月18日由金茂溢價10%摘得,該宗地地處西安主城區核心地段,圍繞大明宮國家遺址公園,區域城市配套日趨完善,土地投資開發潛力較高。
5、賣地“最狠”月份:
據統計,在6月土地成交面積、成交宗數和成交金額均達到頂峰!
12月雖然供地宗數為31宗,然而100畝以上的地塊達到8宗,最高為205.381畝,因此成交面積排名全年第二。8月由于西咸集中供地成交的加持,因此成交面積排名第三。
6、“成交王者”區域:
西咸新區為土地成交大戶,共計100宗6476畝地,總成交金額為360億元;西安主城,高新區以44宗2165畝地奪冠,成交總金額為344億元。
這里需要注意的是,成交區域(板塊)較為集中,這意味著2023年的高供應也將會集中呈現在這些區域(板塊),包括高新三期、軟新板塊、浐灞、港務、航天。
7、綜合樓面價top10:
為星河灣摘得的地籍編號YT8-110-706、YT8-110-707兩宗土地。
因為宗地內公辦幼兒園、社區服務等公建配套設施建成后將無償移交政府相關部門,所以這兩塊地的實際土地成本要遠遠大于上述地價和樓面價!換算下來,綜合樓面價約16764元/m2左右!
8、單宗地價top10:
2022年西安單宗地價TOP10總成交金額為280.212億元,占比全年總成交金額的24.9%。
其中位于高新區的GX3-37-1-1宗地,成交金額達到了353000萬元,被保利拍得,成為西安2022年成交地塊中金額排名第一。
9、單宗面積top10:
2022年西安土拍市場TOP10總面積為1852.79畝,占比全年總量的11.6%。
其中位于高新區235.79畝的GX3-35-1-2地塊被中建東孚拍的,成為西安2022年成交宗地面積最大的一個地塊!
都說數據是不會騙人的,但事實上,數據最愛騙人。
如果我們只看數據規模,那2022西安樓市的土地成交相對全國來說,的確喜人;但如果我們認真分析數據背后的結構,卻能發現2022的西安樓市土地,正在呈現出熊市的特征:
其一、2022年西安市經營性用地成交量主要集中在高新、灃東、空港,高新板塊仍舊是西安樓市的標桿區域,西咸新區土地成交頻繁,但多為城投平臺公司拿地。
主城區主要集中在高新區、國際港務區和城南,西咸新區主要集中在灃東、空港、秦漢。
而低容、低密的稀缺土地大多則集中在灃東、空港、秦漢、臨潼、涇河等外圍非限購區域,隨著市場對低容、低密產品的改善需求增加,外圍市場供應成交更加集中。
其二、從區域來看,“萬元地塊”主要分布在高新、西咸新區、城北和城南四個區域。
其中高新區最多,共18宗地價破萬,也是西安主城萬元地塊密集的區域;其次是西咸新區,共5宗,主要集中在灃東新城;城北的萬元地塊主要集中在曲江大明宮板塊,金茂競得2宗地,地價均破萬。
其三、無論主城區、西咸新區、遠郊區縣,溢價幾乎在土拍中消失,95%以上的涉宅用地皆以底價成交。
根據2022年西安成交的土地數據來看,前兩次客觀的說還可以,保持了西安在同級別城市中相對壓別人一頭的態勢,但是從后面的土拍來看,有一點不妙,絕大多數的土地都被平臺公司兜底拿走了。
這個東西,懂的人都懂,除了極少數平臺公司擁有市場化開發能力,最終能夠開發成樓盤入市銷售并掙到錢之外,其余的大多數平臺公司,都等著找人合作共同開發,或者轉手再賣,這個說法是有一定道理的。
而土地市場遇冷,更是顯著的熊市特征,畢竟大牛市,土地還是要瘋搶的。
那面對相對降溫的土地市場下,2023年會怎么走?
毫無疑問,房子會越來越難賣。不過房企想要穿越周期,其實擺在面前只有兩條路:
第一、要把產品做好。
其實西安這座城市,是絕對有實力消費好產品的,貴一點沒關系,但必須物有所值!
第二、價格隨行就市。
當然,并不是所有開發商都有能力去打造好產品,畢竟每一個產品的背后都是成體系的東西,牽一發而動全身。
同時,也不是每一塊土地都適合去打造精品,這應該跟它的外部環境、產品定位以及區域購買力相匹配。
那么,在這種情況下,開發商的確可以保持一個標準化的產品輸出就可以了,但前提是,價格你得降下來。
實際上2023年對某些房企來說,接下來的競爭就要有刺刀見紅的準備,尊重市場,尊重購房者,把產品做好,是唯一的出路!
而對于購房者來說,對市場現狀應該有更加清醒的認識,不要受各種雜音的影響,不要聽信各種忽悠,建立合理的買房預期,從容不迫,按需買房就好。
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