當(dāng)前熱議!某房地產(chǎn)大佬倫敦被捕，罪名竟然是這個(gè)

1

2022年的歲末，中國(guó)的房地產(chǎn)圈格外寒冷。

(資料圖)

12月12日，就在恒大老板許家印被傳“跳樓”后不久，現(xiàn)年69歲的富力地產(chǎn)創(chuàng)始人張力因被指控涉嫌行賄美方官員，在英國(guó)倫敦被捕。

具體原因是美國(guó)有關(guān)部門(mén)指控張力通過(guò)送回扣行為，拿下幾份在加利福利亞州的商務(wù)合同。

根據(jù)外媒報(bào)道，在向當(dāng)?shù)胤ㄔ褐Ц读?500萬(wàn)英鎊的保釋金后，張力已被監(jiān)視居住，同時(shí)正面臨被英國(guó)引渡到美國(guó)的法律程序。

案發(fā)后，富力地產(chǎn)立即撇清與此案關(guān)系，稱其是張力的個(gè)人項(xiàng)目，并且解釋美國(guó)項(xiàng)目本身沒(méi)有問(wèn)題，當(dāng)事人來(lái)中國(guó)出差，張老板只是盡地主之誼，根本不是行賄。

可“行賄美國(guó)官員”“天價(jià)保釋金”“引渡美國(guó)受審”……這些敏感詞匯還是讓許多人感慨。

令人惋惜的不只是創(chuàng)始人被捕，而是富力地產(chǎn)從一家千億房企已變成欠下數(shù)千億債務(wù)的“負(fù)”力地產(chǎn)。

2020年，富力地產(chǎn)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，富力扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為78.61%、176.66%、0.48，央行和住建部等部門(mén)規(guī)定這三個(gè)指數(shù)分別不得大于70%、不得大于100%、不得小于1。

一句話，不該踩的“三條紅線”，富力地產(chǎn)全部踩上。

截至2022年中，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)3826億元，總負(fù)債3065億元，凈資產(chǎn)761億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%……

怪不得富力旗下多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)問(wèn)題，如山西太原富力城八號(hào)園東園，交房?jī)赡甓嘉唇尤雵?guó)家電網(wǎng)和天然氣，頻繁停電導(dǎo)致停水、電梯停運(yùn)，業(yè)主進(jìn)入富力中心交涉時(shí)工作人員百般推諉、鬧劇頻出……

要知道，富力可曾是地產(chǎn)圈有名的“華南五虎”之首，恒大、碧桂園都曾是它的“小弟”，富力地產(chǎn)的李思廉還曾在談判中讓王健林氣得摔了杯子。

2

2017年7月19日，萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)在北京萬(wàn)達(dá)索菲特酒店召開(kāi)發(fā)布會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)引來(lái)了許多媒體。

原本只是萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)之間的交易，忽然多出個(gè)富力地產(chǎn)。

現(xiàn)場(chǎng)記者正在好奇，主持人匆匆宣布原定5點(diǎn)的發(fā)布會(huì)將推遲到下午6點(diǎn)開(kāi)始。

戲劇性的場(chǎng)面出現(xiàn)了：現(xiàn)場(chǎng)展板主體從最初融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、富力三家，緊接著換成融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)兩家，最終又換回融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、富力三家。

罕見(jiàn)的臨時(shí)換展板，揭示了幕后必定發(fā)生了不同尋常的事情。

很快有人繪聲繪色地表示，親耳聽(tīng)見(jiàn)王健林在緊閉的VIP包廂內(nèi)大罵：“這當(dāng)口了還在壓價(jià)，全世界面前出我們的丑！”

據(jù)說(shuō)，話音剛落，就聽(tīng)見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)摔碎玻璃杯的聲音。

下午6點(diǎn)半左右，延誤了一個(gè)多小時(shí)的發(fā)布會(huì)終于開(kāi)始。

富力地產(chǎn)最終以199億元，近乎6折價(jià)錢(qián)打包收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)。

同年，富力地產(chǎn)純利潤(rùn)達(dá)到214億，同比猛漲204%，其中131億是收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店帶來(lái)的投資溢利。

一年后，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1311億元，穩(wěn)穩(wěn)跨入千億房企行列，還在同年舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上獲得了“中國(guó)年度影響力地產(chǎn)企業(yè)”稱號(hào)。

可惜對(duì)富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這一切只是曇花一現(xiàn)。

3

富力地產(chǎn)的總部大樓掛著一幅字：富而思進(jìn)，力拔山河。

這幅字一語(yǔ)雙關(guān)，不僅嵌入了公司名字，還融入兩位創(chuàng)始人的名字：李思廉和張力。

1992年，在香港做證券交易的李思廉來(lái)到廣州做起出口貿(mào)易。

因?yàn)槟慷弥T多香港大佬靠房產(chǎn)發(fā)家，李思廉對(duì)房地產(chǎn)生意心心念念。

雖說(shuō)自己這些年賺了兩千多萬(wàn)港幣，可這點(diǎn)錢(qián)想在香港房地產(chǎn)砸出點(diǎn)動(dòng)靜，純屬癡心妄想。

于是，李思廉想到了在廣州做生意時(shí)結(jié)識(shí)的“下海干部”張力。

張力學(xué)歷不高，年輕時(shí)當(dāng)工人，后來(lái)?yè)?dān)任廣州市二輕局團(tuán)委書(shū)記、廣州市白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理局生產(chǎn)科科長(zhǎng)等職。

這些職位不高，可積累的人脈卻十分可觀。

張力曾勸說(shuō)李思廉將錢(qián)投到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，提出：“你出錢(qián)，我出力，這筆錢(qián)足夠撬動(dòng)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。”

于是，一個(gè)有心無(wú)錢(qián)，一個(gè)有錢(qián)也有心，隨即一拍即合，共同創(chuàng)立富力地產(chǎn)，闖進(jìn)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

富力成立后，張力也確實(shí)“給力”，不僅負(fù)責(zé)富力的土地購(gòu)置、工程開(kāi)發(fā)和成本控制，還積極貢獻(xiàn)昔日的資源。

富力起家是靠廣州舊改工程，首個(gè)項(xiàng)目是由舊城區(qū)和舊工廠改造而來(lái)的富力新居，開(kāi)盤(pán)就大賣(mài)，張力早年的人脈自然起了關(guān)鍵性作用。

這之后的富力幾乎是迎著廣州舊城改造不斷崛起，廣州著名的獵德村、楊箕村、茅崗村舊改，主導(dǎo)者便是富力，江湖人稱“廣州每一根煙囪倒下，背后都有富力一份功勞”。

2000年，富力通過(guò)各類(lèi)舊改項(xiàng)目賺得盆滿缽滿，企業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到20個(gè)億，是廣州房地產(chǎn)界無(wú)可爭(zhēng)議的第一名。

4

2003年，富力地產(chǎn)經(jīng)過(guò)與SOHO的潘石屹一番明爭(zhēng)暗斗，最終以32億元拿下北京東三環(huán)廣渠門(mén)附近占地面積達(dá)41萬(wàn)平方米的一塊地，蓋起了北京富力城。

這個(gè)建筑面積達(dá)150萬(wàn)平米的旗艦項(xiàng)目雖說(shuō)遭遇了非典等不利因素，可同年銷(xiāo)售就達(dá)到8億，第二年銷(xiāo)售更是達(dá)到31億，幾乎與富力地產(chǎn)在整個(gè)廣州的業(yè)績(jī)持平。

2004年，由于國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，國(guó)內(nèi)房企受到波及，紛紛叫苦不迭。

那年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，沿襲“拆舊建新”策略的富力地產(chǎn)，首次成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第一名。

首創(chuàng)老總劉曉光問(wèn)參會(huì)的李思廉：“宏觀調(diào)控最讓你難受的是什么？”

李思廉搖搖頭說(shuō)：“我們沒(méi)什么難受的。”

他又認(rèn)真地想了下：“真沒(méi)什么難受的。”

2007年，富力地產(chǎn)以161億元銷(xiāo)售額排名第四位，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海，位居“華南五虎”之首。

此時(shí)，富力已經(jīng)在廣州站穩(wěn)了腳跟，相繼在天津、成都、重慶等地拿下大量商業(yè)地塊。

遺憾的是，富力擴(kuò)張速度快是快，可自身并沒(méi)像其他房企那樣真正玩轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)和配套物業(yè)，資金鏈?zhǔn)冀K是在“走鋼絲”。

2008年，富力商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度比例高達(dá)1∶1，資金出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，眼瞅著就要崩盤(pán)。

幸虧當(dāng)時(shí)全球遭遇金融危機(jī)，政府推出4萬(wàn)億救市，房地產(chǎn)市場(chǎng)借此回暖，富力地產(chǎn)勉強(qiáng)逃過(guò)一劫。

5

2013年，富力忽然改變策略，不再碰舊城改造，說(shuō)“水太深”，改去各大城市買(mǎi)“爛尾樓”自己開(kāi)發(fā)。

背后原因也很簡(jiǎn)單，富力曾經(jīng)的合作伙伴合景泰富，深度牽涉廣州巨貪——曹鑒燎案件之中。

曹鑒燎曾任廣州市天河區(qū)沙河鎮(zhèn)委書(shū)記、天河區(qū)區(qū)長(zhǎng)、區(qū)委書(shū)記、增城市委書(shū)記、廣州市副市長(zhǎng)等職，因貪腐被抓，被曝通過(guò)將集體自留土地賤價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，從中收取好處，其中就涉及合景泰富。

雖然此案最終并未牽扯到富力，可張力和李思廉都心有余悸，舊城改造項(xiàng)目涉及方方面面，想當(dāng)個(gè)“干凈人”，不太容易。

畢竟，之前廣州舊城改造中，富力很多項(xiàng)目都是通過(guò)非公開(kāi)方式低價(jià)拿地。

與此同時(shí)，富力又在武漢的舊改項(xiàng)目上敗給上海復(fù)地，富力兩位老總就此決定：不再碰外地舊改項(xiàng)目，咱關(guān)系沒(méi)那么硬。

這時(shí)的富力又遭遇新一輪調(diào)控，張力和李思廉討論半天，決定不再硬碰硬拿高價(jià)地，也不去碰地王，拿地的平均溢價(jià)率不超過(guò)30%。

舊改不碰，拿地又很糾結(jié)，富力當(dāng)時(shí)除了在上海早前拿的三塊地，果真就沒(méi)敢再碰一線城市的地。

2015年，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控放松，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，富力地產(chǎn)與這波高漲的行情擦身而過(guò)。

在連續(xù)遭遇了隨后幾年一冷一熱的房產(chǎn)調(diào)控后，富力地產(chǎn)幾乎完美錯(cuò)過(guò)了所有轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。

6

此時(shí)，當(dāng)富力還在繼續(xù)“保守中向穩(wěn)”時(shí)，曾經(jīng)的“小弟”恒大和碧桂園卻嫻熟地在一線城市玩高周轉(zhuǎn)，不斷高拋低吸，雙雙躍升而出。

2016年，富力地產(chǎn)的年銷(xiāo)售額為651億，恒大、碧桂園卻紛紛突破了3000億規(guī)模。

此一時(shí)彼一時(shí)，富力地產(chǎn)風(fēng)光不再，從一線房產(chǎn)掉隊(duì)之后只能眼看別人跑馬圈地，高奏凱歌。

更可氣的是，當(dāng)時(shí)的廣州足球隊(duì)其實(shí)有兩支，分別是恒大隊(duì)和富力隊(duì)。

原本富力隊(duì)與恒大交手的戰(zhàn)績(jī)不分伯仲，可在許家印一番真金白銀砸下，恒大隊(duì)數(shù)次把富力隊(duì)踢得“鼻青臉腫”，連贏數(shù)場(chǎng)。

眼見(jiàn)足球也不行，住宅項(xiàng)目也不景氣，張力和李思廉開(kāi)始專注在商業(yè)地產(chǎn)板塊，項(xiàng)目的高利潤(rùn)和高溢價(jià)也確實(shí)讓他們感到驚喜。

2016年，在商業(yè)地產(chǎn)板塊，融創(chuàng)營(yíng)收僅為353.4億，凈利潤(rùn)為24億；富力卻實(shí)現(xiàn)營(yíng)收537億，凈利潤(rùn)高達(dá)68億。

因此，當(dāng)聽(tīng)說(shuō)只有融創(chuàng)準(zhǔn)備接盤(pán)萬(wàn)達(dá)手上的酒店等資產(chǎn)時(shí)，張力和李思廉動(dòng)心了。

實(shí)際上，富力地產(chǎn)內(nèi)部在討論要不要接手萬(wàn)達(dá)酒店項(xiàng)目時(shí)，很多人并不看好，認(rèn)為商業(yè)和酒店這些高杠桿、高負(fù)債的持有型物業(yè)會(huì)拖垮富力，就連拿地成本也正造成富力的巨大負(fù)債率。

富力財(cái)報(bào)顯示，2017年上半年拿地支出高達(dá)200億元，已超過(guò)2016年140億元拿地金額。

而且，富力總負(fù)債實(shí)際已高達(dá)1230億元，凈權(quán)益負(fù)債率為175%，遠(yuǎn)高于核心開(kāi)發(fā)商78%的平均水平，岌岌可危。

不過(guò)，張力和李思廉顯然并不在意眼前的危機(jī)。

7

他們覺(jué)得萬(wàn)達(dá)拍賣(mài)的價(jià)格很實(shí)惠，而且王健林是迫不得已“甩賣(mài)”，關(guān)鍵時(shí)刻還能再“砍一刀”。

正因如此，李思廉才能揣著近200億現(xiàn)金去和萬(wàn)達(dá)談收購(gòu)時(shí)，出其不意狠狠殺了王健林的價(jià)，以6折接盤(pán)萬(wàn)達(dá)七十多個(gè)酒店，使得富力在財(cái)報(bào)上錄得了130億的收購(gòu)盈利。

富力也很開(kāi)心，花199億買(mǎi)下77家萬(wàn)達(dá)的酒店，算下來(lái)平均成本2.6億，相當(dāng)于自己蓋酒店成本的一半還不到，怎么說(shuō)都劃算。

站在這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，富力買(mǎi)下萬(wàn)達(dá)77家酒店確實(shí)看上去很劃算。

只是酒店經(jīng)營(yíng)十分消耗資金，回報(bào)率得看長(zhǎng)期，短期內(nèi)基本都是賠本買(mǎi)賣(mài)。

事實(shí)也是如此，業(yè)內(nèi)券商提出富力收購(gòu)的77家酒店除去未開(kāi)業(yè)的2家，2016年僅實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)8.74億元，全部開(kāi)業(yè)后凈利潤(rùn)不會(huì)超過(guò)10億元，給予目標(biāo)估值約10倍PE，則該酒店資產(chǎn)包的合理價(jià)格應(yīng)約為100億元，比富力支付給萬(wàn)達(dá)的價(jià)格還少了99億元。

甚至，當(dāng)富力完成收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店交易之后，國(guó)際信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)當(dāng)即宣布，將富力信貸評(píng)級(jí)列入“負(fù)面觀察”名單。

穆迪則將富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，同時(shí)確認(rèn)其評(píng)級(jí)為Ba3。

可張力不以為然，覺(jué)得做事要“放長(zhǎng)眼光”，優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)可以為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和投資回報(bào)，具備無(wú)限可能的資產(chǎn)，這對(duì)富力“卷土重來(lái)”是莫大的機(jī)會(huì)。

富力的后續(xù)發(fā)展似乎也向著張力的期望發(fā)展，2018年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1311億元，同比增長(zhǎng)60%，其中最主要的盈利就來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

這一年，富地地產(chǎn)在博鰲房地產(chǎn)論壇上再次獲得了“中國(guó)年度影響力地產(chǎn)企業(yè)”稱號(hào)。

李思廉當(dāng)時(shí)住的就是自家的酒店，他說(shuō)：“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺(jué)很好，起碼自己在出差的時(shí)候，可以受到特別的關(guān)注。”

2019年，富力旗下運(yùn)營(yíng)酒店已累計(jì)達(dá)到90家，總建筑面積逾395萬(wàn)平米，成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

因?yàn)閷?duì)富力龐大的酒店資產(chǎn)以及資本結(jié)構(gòu)持續(xù)好轉(zhuǎn)的看好，惠譽(yù)及穆迪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)又將富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望上調(diào)至“穩(wěn)定”。

2019年7月，國(guó)際知名投行摩根大通還先后增持富力地產(chǎn)392.51萬(wàn)股及849.78萬(wàn)股。

只是這次的評(píng)級(jí)和投資機(jī)構(gòu)看走了眼，富力當(dāng)時(shí)資本面好轉(zhuǎn)是因?yàn)楣緦⑷恐匦亩嫁D(zhuǎn)到抓銷(xiāo)售促回款上，才使得賬面好看了一些。

可此時(shí)的富力負(fù)債問(wèn)題其實(shí)已暗流涌動(dòng)，短期借款153億元，長(zhǎng)期借款當(dāng)期應(yīng)還426億，兩者合計(jì)597億元，比2018年同期（524億元）增長(zhǎng)14%。

最令富力的兩位大佬苦惱的是，那些拿股權(quán)融資換來(lái)的數(shù)百億借款買(mǎi)來(lái)的酒店，始終沒(méi)能找到合適的“接盤(pán)俠”。

8

富力盤(pán)下的諸多酒店非但沒(méi)能繼續(xù)幫助融資，龐大的運(yùn)營(yíng)和人力成本早已成為富力地產(chǎn)難以言說(shuō)的“雞肋”。

2020年的全球疫情，幾乎是對(duì)富力地產(chǎn)旗下酒店業(yè)的致命打擊。

為了回血，富力不得不學(xué)萬(wàn)達(dá)當(dāng)年的“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，不僅將廣州珠江新城的寫(xiě)字樓、舊改項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)質(zhì)押了股權(quán)，還為海南的游樂(lè)場(chǎng)、商辦等項(xiàng)目苦苦尋找買(mǎi)家。

此時(shí)，富力地產(chǎn)被曝出流動(dòng)負(fù)債為2043.03億元，其中短期貸款為622.7億元，還因腳踩“三道紅線”，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，無(wú)法融資。

富力地產(chǎn)除了大力促銷(xiāo)保證現(xiàn)金流，就只能繼續(xù)賣(mài)掉手上的資產(chǎn)。

用富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在年報(bào)中的話來(lái)說(shuō)：“2021年資產(chǎn)出售的規(guī)模及速度前所未有。”

其中，富力地產(chǎn)將其位于廣州的物流資產(chǎn)70%的權(quán)益，以63億價(jià)格出售給黑石關(guān)聯(lián)基金，最賺錢(qián)的富力物業(yè)則以100億價(jià)格忍痛賣(mài)給了昔日的“小弟”碧桂園。

雖說(shuō)從資產(chǎn)上看，富力地產(chǎn)依然擁有“千億房企”的架子，可由于總負(fù)債超過(guò)3000億，不管賣(mài)多少，依舊資不抵債。

截至2022年上半年，富力地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物20.24億元，受限制現(xiàn)金132.96億元，總現(xiàn)金及銀行存款（包括受限制現(xiàn)金）為153.20億元。

要知道2020年時(shí)，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物尚有256.73億元。

這意味著，不到三年時(shí)間，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物已嚴(yán)重縮水90%以上。

在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)處置并不順利的情況下，海外資產(chǎn)處置成為富力地產(chǎn)套現(xiàn)資金的重點(diǎn)。

2022年，富力地產(chǎn)已出售了位于倫敦的兩個(gè)項(xiàng)目，張力此次在倫敦被捕，可能就是與處理當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目有關(guān)。

本來(lái)，由于總計(jì)約466億元的境內(nèi)外債務(wù)兩次集中打包展期，暫獲3年以上喘息時(shí)間，讓市場(chǎng)對(duì)富力“起死回生”有了些許的期待，可隨著張力這次被捕，富力還能撐多久令人感到擔(dān)憂。

富力的“富”得益于打包收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)，可隨之而來(lái)的“負(fù)”也正來(lái)自于這次自信滿滿的收購(gòu)。

那天收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)的酒會(huì)上，王健林冷著臉沖臺(tái)下的李思廉說(shuō)：“批量收購(gòu)酒店的機(jī)會(huì)，相信一百年只有一次，通過(guò)一定財(cái)技，相信富力收支也能達(dá)到平衡。”

李思廉笑著點(diǎn)頭，手里卻忙著用手機(jī)回復(fù)那些向他表示祝賀的信息，估計(jì)壓根沒(méi)聽(tīng)出王健林話里有話。

資本的海洋波云詭譎，欲望和克制始終是一門(mén)學(xué)問(wèn)，若不能學(xué)會(huì)掌握平衡，沉沒(méi)將是必然的結(jié)局。

本文作者：海邊的風(fēng)聲君，經(jīng)風(fēng)聲島獨(dú)家授權(quán)萬(wàn)小刀網(wǎng)易號(hào)發(fā)布。

寫(xiě)明星、寫(xiě)八卦，有憑有據(jù)；形象正、影子斜，皆由自取，歡迎關(guān)注萬(wàn)小刀網(wǎng)易號(hào)。

參考資料：

富力董事長(zhǎng)玩脫了，商業(yè)人物

富力地產(chǎn)創(chuàng)始人涉嫌行賄在英國(guó)被捕，公司回應(yīng)，鹽財(cái)經(jīng)

李思廉和他的富力帝國(guó)，雪球

銷(xiāo)售疲軟、債務(wù)高企，富力地產(chǎn)正摔得越來(lái)越重，花朵財(cái)經(jīng)

富力，賣(mài)身能否求生？棱鏡

關(guān)鍵詞： 富力地產(chǎn)