全球動態:地產產業鏈迎來盈利拐點

相比樓市銷售回暖，保交樓政策確定性更高，竣工端多個環節將先后受益。

薛宇/文

【資料圖】

隨著地產銷售持續下行，2022年以來監管當局刺激政策不斷，充分釋放供給側和需求側寬松信號，但樓市銷售復蘇仍然緩慢。機構認為，相比樓市銷售回暖，保交樓政策確定性更高，一系列政策推動下，竣工情況已經有所好轉。

據西部證券測算，2023年地產竣工面積將同比增加35.74%。由于保交樓直接推動未完工項目的竣工，因此竣工端涉及的消費建材、家電等將直接受益；而對于開工端建材品類，短期內難有起色。目前，最靠近竣工端的建筑玻璃已迎來盈利拐點，這意味著地產產業鏈后續各個環節盈利也將陸續得到修復。

保交樓確定性更強

2022年以來，地產行業穩需求、保交樓政策相繼出臺，力度逐漸加大，但實際見效較為緩慢。11月8日起，“第二支箭”、金融16條以及銀保監允許保函置換預售資金規定、房企股權融資全面放松第三支箭等針對房企融資及現金流改善的政策先后出臺，形成穩主體的政策組合拳，充分釋放供給側寬松信號。

與此同時，需求側相關政策持續出臺，尤其2022年以來，各地放寬限制、支持購房需求的政策開始集中出臺，三季度貨幣政策和財稅政策先后發力。目前，房貸利率已經降低到較低水平。

2023年1月5日，央行和銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，將房貸利率與新建住房價格走勢掛鉤，這意味著房貸利率動態調整新政策在延續此前階段性調整思路的同時突破時間限制，進一步刺激首套房需求釋放。

但是目前樓市銷售復蘇仍然緩慢。據統計局數據，2022年1-11月，商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%；商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；房地產開發投資123863億元，同比下降9.8%；房屋新開工面積111632萬平方米，同比下降38.9%；房屋竣工面積46565萬平方米，同比下降18.7%。

西部證券指出，相較于促進房地產市場銷售快速回暖，“保交樓”政策確定性更高，執行力度也將更強。2022年7月停工斷貸事件發生以來，中央及地方陸續出臺一系列保交樓舉措，竣工情況率先好轉，2022年8-11月，全國地產竣工面積同比下降2.5%、6.0%、9.4%、20.2%，相較7月的降幅36%大幅收窄；前1-11月房屋竣工面積同比下降19%，相比前7月降幅（23.3%）有所收斂。

保交樓推動之下，竣工端的需求也將有所回升，而竣工規模將決定地產產業鏈業績增長空間。奧維云網大數據監測顯示，2022年延期交付項目占比高達30%以上，意味著將近三分之一的項目延期到2023年后交房。

對于2023年竣工規模，西部證券進行了相關測算。房地產項目自開工到竣工通常需要2-3年，理論上房屋新開工面積數據領先房屋竣工面積2-3年，即當年竣工面積應等于2-3年前的新開工面積，但實際上這兩個數據并不完全符合。具體來看，2014-2021年，統計竣工面積/計劃竣工面積（前置2-3年的新開工面積數據）在55%上下小幅波動，自2019年起該指標下行，2019年和2020年分別同比下滑3個和6個百分點，原因為精裝修占比提升延后了竣工節點，且寬松政策環境下開發商主動延長施工周期以集中資金用于投資。

理論上，2021年統計竣工面積/計劃竣工面積應與2020年的51%保持一致，但實際下滑至48%，西部證券推測主要是開發商無法按期交付所致。

對于2022年，假設2021年逾期交付的商品房50%于2022年交付，50%于2023年交付，2022年11-12月單月竣工數據同比下降5%、2.5%，則2022年累計竣工面積達8.9億平方米，同比下滑11.94%；統計竣工面積/計劃竣工面積為38%。同樣假設比例的下滑全部來源于逾期交付，則2022年逾期交付面積占當年計劃竣工面積的25%。

假設2023年逾期交付占比12%，2022年逾期面積于2023年交付比例為60%，得到中性條件下2023年地產竣工面積同比增加35.74%。這意味著地產產業鏈業績增長空間較為可觀。

產業鏈不同環節先后受益

地產產業鏈整體較長，上游是由施工帶動的對建材的產業需求，下游是由竣工交付帶動的裝修等需求。各環節需求品類及施工強度不同，因此保交樓政策對其影響也不同。

由于保交樓直接推動未完工項目的竣工，因此竣工端涉及的建筑玻璃、保溫材料、涂料、白電、小家電、消費建材等將直接受益；而對于開工端應用較多的水泥、螺紋鋼等品類，考慮到房地產銷售回暖仍需時日，短期內難有起色。

從產業鏈傳導順序來看，靠近竣工端的建材需求最先受益于保交樓。通常情況下竣工后3-6個月業主開始裝修，需求傳導到裝修環節尚需一定時間。

家電行業處于地產產業鏈的后端，竣工交付到轉化為家電消費需求具有一定滯后性，在裝修工序上，廚電對應的硬裝早于白電對應的軟裝階段，因而過往地產啟動周期中，廚電業績企穩大多早于白電；而廚電傳統兩件套（煙機、灶具）具備一定前裝屬性，精裝房配置率均在95%以上，較依賴工程渠道，與地產關聯度相對更高；其次是空調、凈水，最后才是后期軟裝涉及的電視、冰箱、洗衣機等。

至于受益程度，西部證券表示，相比C端市場，B端市場受益于保交樓的彈性更大，這是因為裝修等C端市場獲益相對滯后，而且除新開工商品房，二手房、翻新房、保障房也可以帶來需求，因此C端市場更為穩定。數據顯示，2022年1-11月，全國20城二手房銷售面積累計同比下滑14.7%，而同期全國商品房銷售面積累計同比下滑23.3%。東吳證券指出，在前期停工斷貸事件發酵之下剛需購房者更傾向于買二手房，表明住房銷售實際需求具有韌性；另外部分一線和二線城市已進入存量時代，北京、深圳二手房成交占比接近60%，帶來建材重裝修需求。

對于偏向B端的建材市場，由于“爆雷”事件發生、市場景氣度下行，建材供應商在手訂單下滑，出貨速度減緩，工程端業務受到較大壓制，盈利已經見底。不過，近兩年與出險房企相關的壞賬已基本計提完畢——2021年四季度以及2022年一季度和二季度是信用減值計提高峰，2022年三季度起僅以常規計提為主。

客戶方面，頭部企業大客戶基本轉為國央企，其他客戶也由墊資模式轉為現款現貨或代理商模式，壞賬風險大幅降低，收入質量有所提升；另外，“爆雷”事件使得建材供應商渠道結構得以調整，一方面收縮2B業務規模，另一方面擴大經銷客戶數量、降低工程直銷占比。在此基礎上，由于B端建材供應商業績率先受益于保交樓，因此具備更大彈性。

實際上，消費建材的毛利率已經觸底回升。據東吳證券統計，2022年二季度開始，除防水材料外，多數消費建材細分子板塊盈利已有回升，2022年三季度為防水材料原材料成本最高的季度。隨著主要原材料價格的大幅回落，2022年四季度繼續迎來盈利水平的修復。

建材、家居行業原材料在營業成本中占比較高，直接影響行業盈利。2021年起，原材料價格持續上行，2022年起維持高位。2022年二季度，部分原材料價格下行。

據西部證券，為應對成本的增加，建材企業普遍于上半年開始提價，但“鎖價”策略限制了提價的落地，進入四季度，預計“鎖價”額度已基本耗盡，提價效果有望顯現。

建筑玻璃最靠近竣工端，最先受益于保交樓實施。

據中郵證券，建筑玻璃盈利拐點已經確立。截至2022年12月22日，全國浮法玻璃周度市場均價為1572元/噸，環比上漲0.38%，同比下降26.7%；以天然氣、煤氣、石油焦為燃料的浮法玻璃周均利潤分別為-222元/噸、-240元/噸、-46元/噸，環比上周分別提高10.5%、7.0%、16.4%。隨著建筑玻璃迎來盈利拐點，后續各個環節盈利也將陸續得到修復。

在此背景下，產業資本開始進入地產產業鏈。

西部證券指出，面對地產行業深度調整和國際大宗商品價格上漲，2022年前三季度大量優質建材、家居企業遭遇戴維斯雙殺。當優質資產價格合適時，自然會吸引產業資本的注意。據不完全統計，2019年至今，保利資本已通過股權融資、股權轉讓、合資建廠等方式參與到地產產業鏈的發展中。例如2022年10月，皮阿諾實際控制人馬禮斌擬將其持有的上市公司20%股份轉讓給保利資本下屬企業；11月，保利資本與科順股份簽署框架合作協議，擬開展全面合作。

關鍵詞： 竣工面積