2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”是2023年經(jīng)濟(jì)工作的首位,并明確要“支持住房改善”。在近期的一次論壇上,中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、城市更新研究中心主任秦虹公開分享了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中改善性需求等問(wèn)題的觀點(diǎn)。
秦虹說(shuō),當(dāng)前房地產(chǎn)仍然是要抑制投機(jī)性需求,滿足剛需和改善性需求。“從中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)需求的特征來(lái)看,上升速度最快的,或者占比會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大的,就是改善性需求。所以滿足合理的改善性需求,是我們下一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),甚至擴(kuò)大內(nèi)需的一個(gè)重要的方面。”
(資料圖片僅供參考)
怎樣穩(wěn)定和滿足合理的改善性需求,在秦虹看來(lái)主要是三點(diǎn):
第一點(diǎn),各個(gè)地方要切實(shí)落實(shí)好已經(jīng)出臺(tái)的支持改善性需求的一些政策,比如很多地方調(diào)整了限購(gòu)、限貸、以及原來(lái)偏緊的政策。比如說(shuō)財(cái)政部也出臺(tái)了關(guān)于換房退稅的一些政策,這是已經(jīng)出臺(tái)的政策,要落實(shí)好。
第二點(diǎn),購(gòu)房方面要進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。比如貸款利率還可以進(jìn)一步的降低,因?yàn)槿暌咔橛绊懼拢瑢?duì)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表?yè)p害是比較大的。所以說(shuō)降低利率,同時(shí)在降低換房過(guò)程中的一些稅費(fèi)都是有意義的。
第三點(diǎn),目前絕大多數(shù)城市限購(gòu)和限貸的政策都做了一些明顯的調(diào)整。但一線城市特別像北京,改善性需求的門檻還是偏高,比如北京二套房首付要達(dá)到80%還是偏高,接下來(lái)還有進(jìn)一步降低的空間。
整體來(lái)看,秦虹表示,中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的需求,“總量下臺(tái)階”是一個(gè)沒(méi)有爭(zhēng)議的事實(shí)。她說(shuō),“總體上住房的短缺問(wèn)題基本解決了,現(xiàn)在進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段,從‘有沒(méi)有的住’到‘住的好不好’的轉(zhuǎn)變,這是一個(gè)大的發(fā)展階段。”
而短期來(lái)看,則是三年疫情對(duì)大家的收入預(yù)期影響也比較大。所以秦虹認(rèn)為2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)好于2022年,但是它很難超過(guò)2021年的頂峰。
此外,秦虹還談到了此前房企暴雷導(dǎo)致房屋可能爛尾的問(wèn)題。她說(shuō),2022年前11個(gè)月商品房的銷售面積負(fù)增長(zhǎng)22%,其中一個(gè)很重要的因素就是老百姓不敢買房,因?yàn)楣┙o端的風(fēng)險(xiǎn)一直在爆發(fā),老百姓害怕買到爛尾的樓盤。
中央也看到了這個(gè)問(wèn)題,保交樓已經(jīng)是各個(gè)地方重要的政治任務(wù),而且也安排了一些具體的政策措施,秦虹說(shuō),“比如說(shuō)保交樓的資金開始安排了2000億,后來(lái)又追加了2000億,下一步如果有需要,我認(rèn)為還會(huì)有追加。保交樓就是保穩(wěn)定、保民生,不會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)爛尾的房子。”
秦虹總結(jié)2022年影響房地產(chǎn)需求的有三大因素,一是正常市場(chǎng)“總量下臺(tái)階”,二是疫情導(dǎo)致老百姓失業(yè)和減薪,對(duì)收入預(yù)期的不穩(wěn)定。三是供給端的風(fēng)險(xiǎn)不斷的爆雷,大家不敢買。
但2023年第三個(gè)因素會(huì)大大的緩解,房地產(chǎn)企業(yè)爆雷的問(wèn)題應(yīng)該大大好于2022年。她樂(lè)觀的表示,“如果房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī),債務(wù)壓力依然大的話,我相信中央還會(huì)有新的舉措來(lái)穩(wěn)住房地產(chǎn)企業(yè)的違約爆雷的風(fēng)險(xiǎn)事件。”
秦虹表示,2022年底出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)融資等新政策,最大特點(diǎn)是尊重規(guī)律、回歸常態(tài)。她也總結(jié)了房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該做到三點(diǎn)。第一,政府履行好職責(zé),比如做好保障性住房的建設(shè),完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些基礎(chǔ)性制度。第二,盡可能地尊重市場(chǎng)、減少微觀干預(yù)。第三,新發(fā)展階段,要支持房地產(chǎn)企業(yè)新模式的形成,改變過(guò)去高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的的發(fā)展模式。
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)企業(yè)
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