保租房REITs暴漲后熱度驟然下降，漲幅回落超10個百分點，為何火熱不再？

本報記者 董紅艷 李貝貝 北京報道

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2022年上市的保租房REITs一度火爆異常，多個保租房REITs觸發漲停，漲勢一度居高不下。但是，記者留意到火爆的行情并未得到延續，2023年1月份，保租房REITs的漲幅出現整體大幅回落，目前相比最高漲幅已經回跌超過10個百分點。

對此，業內多方認為，保租房REITs漲幅的波動或受到市場因素、經營業績等方面的影響，目前交易活躍度不高，存在一定的不穩定因素，但是在國家政策導向下，仍然看好其未來發展。

火爆行情回落

目前，已有4支保租房公募REITs成功上市。其中，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT三支REITs由地方保障房平臺運營，華夏基金華潤有巢REIT為首支房企市場化運營的保租房REITs。

上市初期，保租房REITs無一例外受到市場強烈追捧，投資者認購熱情極度高漲。據悉，8月31日首批上市的紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT全部觸及30%的漲停限制，漲勢一度居高。而2022年12月9日，華潤有巢REIT也在上市當天就實現16.84%的較高漲幅。

但是，進入2022年末，多個保租房REITs開始連續保持下跌態勢，上市初期的火爆態勢并未得到延續。市場數據顯示，截至2022年12月31日，4只保障性租賃住房REITs整體漲幅回落到約10%。截至2023年1月18日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT近一個月的跌幅分別為7.62%、6.46%、5.70%和4.90%，上市以來的漲幅分別回落到8.78%、9.73%、12.71%和6.08%，漲幅落后于產業園REITs，熱度不復往昔。

對于保租房REITs熱度的下滑，1月18日，58安居客房產研究院分院院長張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，目前保租房REITs漲幅起伏較大更多是市場的波動性表現。2022年全國住房租賃市場整體表現相對平穩，保租房的租金表現相比于市場化租金要更為穩定。同時，目前保租房REITs的底層資產大多于一二線城市，區域的產業和人口等基本面良好，租金的預期良好，所以跌幅較大與底層資產的狀況關聯性不高。

數據顯示，四個保租房公募REITs底層資產分別位于北京、上海、深圳、廈門，2022年第一季度的出租率也維持在93%以上，原始權益人均為國資背景，股東資質較強。

不過，對此，1月18日，中原地產首席分析師張大偉在接受《華夏時報》記者采訪時表示，保障性租賃住房REITs屬于政策產物，市場本身很小，在2022年特別是剛入市的時候漲幅過高，保租房公募REITs上市時間較短，又受到疫情方面的影響，經營業績尚不明確，且未進行分紅，這些均影響到相關REITs的熱度回落。

而據ICCRA住房租賃產業研究院分析，市場因素不直接影響底層項目現金流，但會影響REITs的二級市場價格表現。市場因素主要是影響公募REITs整體行情的系統性因素，如監管、供需、市場情緒等。

1月18日，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進在接受本報記者采訪時表示，作為金融產品，保租房REITs交易的活躍度更加值得關注。目前，保租房公募基金的流通率較低，也是導致保租房REITs漲幅下滑的原因之一。同時，保租房REITs發展也的確存在隱憂，隨著后期投入項目的增多，項目質量可能也會有所下降，如果在流通性不好，退出機制不健全的情況下，還進行大規模發行，保租房REITs可能會逐步被市場邊緣化。

交易數據顯示，截至2023年1月19日，部分保租房REITs換手率低于0.1%，華夏基金華潤有巢REIT的換手率一度低至0.03%。

擴容態勢持續

2022年底，監管層接連發聲，要求推動保租房REITs常態化發行，在公募REITs市場打造“保租房板塊”，并研究推動將試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

記者注意到，即便保租房公募REITs的熱度有所下滑，也還是有越來越多的房企將旗下的長租公寓納入了保租房的領域。業內認為，將長租公寓納入保租房體系的吸引力，一定程度上來源于納入后房企可進行公募REITs申報，實現“投融管退”的閉環。

據悉，2022年11月18日，首開股份發布消息稱，首開股份已經與建行發起的住房租賃基金簽訂合作協議，將增加市場化的長租房和保障性租賃住房供給，基金投資項目成熟穩定后，可通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出；2022年年底，萬科總裁祝九勝公開稱，萬科泊寓將從已納入保租房體系的項目中，挑選出符合REITs發行條件的，來實現證券化；2022年龍湖集團已經完成豐臺區郭公莊中街18號院5號樓閑置辦公樓改建，在豐臺區郭公莊打造出龍湖冠寓，成為北京首例非居住改保租房項目，未來郭公莊龍湖公寓將有可能對接REIT退出。

而2023年1月4日，城投控股發布公告，稱擬選取上海市楊浦區新江灣社區A3-05地塊租賃住宅項目、上海市楊浦區新江灣社區E2-02B地塊租賃住房項目作為首次發行資產，開展保障性租賃住房公募REITs項目申報，提升租賃住宅的滾動投資能力，盤活存量資產，增強可持續經營能力。

對此，張波分析指出，寫字樓空置率高是不少城市都會面臨的問題，改為保租房形式，是盤活閑置資源，低成本高效率加大保租房源規模的一項重要舉措，可完善片區功能、更高效實現資源的集約化最大化利用。

對于未來，業內多方較為看好保租房公募REITs的發展。其中，張波表示，由于租購并舉的政策大方向不變，預計未來還會有更多保租房REITs產品上市并受關注。上市產品重點還是會布局在一二線城市的CBD周邊、產業園以及部分軌交沿線。而房企系長租公寓由于產權清晰，戶型和產品更適合新市民，納入保租房體系中，一方面可以大大增加項目本身的客源，另一方面也有利于保租房源的供給量，將可能成為保租房的重要來源之一。

嚴躍進補充，大力發展租賃市場還應該進行一些新的探索，購物中心、商業廣場、度假村、寫字樓等業態都應納入REITs考慮范圍。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

關鍵詞： reits