精彩看點：32城去年停工項目超半數(shù)復(fù)工 2023年保交樓繼續(xù)發(fā)力

近日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議明確了2023年要重點抓好的十二個方面工作，其中，會議強調(diào)，推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險。

這也意味著今年“保交樓”仍然是住建部工作的重點。從去年7月我國推動“保交樓”以來，如今保交樓工作已取得明顯進展，各地問題樓盤得到梳理，各項紓困政策也持續(xù)落地，但也需要看到，當(dāng)前保交樓工作仍然艱巨。

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據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至2022年12月31日，在32個典型城市重點監(jiān)測的290個項目中，有62個項目全面復(fù)工、86個項目部分復(fù)工，但仍有126個項目處于停工狀態(tài)。由此可見，在“保交付”進程過半的背景下，今年，推進保交付仍然是當(dāng)務(wù)之急。

全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強調(diào)，推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險。圖/IC photo

超五成停工項目已全面或部分復(fù)工

從去年7月11日開始，從中央到地方陸續(xù)出臺各類“保交樓”金融措施。據(jù)克而瑞中心調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，在32個典型城市重點監(jiān)測的290個項目中，62個項目全面復(fù)工，86個項目部分復(fù)工，合計占比為51%；另有16個項目間歇式、小范圍復(fù)工，126個項目仍處于停工狀態(tài)。

值得關(guān)注的是，32個典型城市停工項目所涉及的尚未交付總建面達到了4532萬平方米，尚未交付總套數(shù)約40.80萬套。

克而瑞研究中心指出，在停工項目中，二線城市占比近8成，停工項目套數(shù)約30.78萬套，總建面達3567萬平方米，因購房者按揭比重較高，銷售和房價下行壓力更大；三四線城市一次性付款占比較高，因而整體停工項目數(shù)量遠不及二線城市。

分區(qū)域來看，中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項目所涉尚未交付總建面也達到了100萬平方米以上。

聚焦到單個城市，克而瑞研究中心統(tǒng)計，鄭州、昆明因政策起步較早或政策紓困力度較大，目前多數(shù)項目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài)，鄭州復(fù)工項目占比接近9成。與之形成對比的當(dāng)數(shù)武漢、西安，目前均有10個以上項目處于繼續(xù)停工狀態(tài)，其中，西安尚有8個項目為間歇式、小范圍復(fù)工，距離竣工交付仍有較長時間。

與此同時，據(jù)新京報記者了解，以鄭州為例，包括名門翠園在內(nèi)的問題樓盤在去年年底前已經(jīng)實現(xiàn)復(fù)工，且首筆紓困基金也預(yù)計到位。但是，受去年年底疫情因素的影響，樓盤施工也呈現(xiàn)間歇性復(fù)工的狀態(tài)。

1月14日，據(jù)河南省政府工作報告披露，去年，河南建立了“一樓一策一專班一銀行”機制，分類施策化解；同時，推動省級和鄭州市分別設(shè)立100億元額度的房地產(chǎn)紓困基金，爭取國家首批專項借款200億元支持337個已售逾期項目，已建成交付9500多套；今年，鄭州將持續(xù)推進問題樓盤化解及保交樓工作，力爭今年年底前，147個商品住宅項目交付大頭落地。

業(yè)內(nèi)建議多措并舉推進“保交樓”

此次，住建部工作會議明確，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的要把資金監(jiān)管責(zé)任落實到位，以防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱：“保交樓是一項全新且短期內(nèi)任務(wù)艱巨的挑戰(zhàn)，面臨著多方主體訴求差異，既要穩(wěn)定社會、保障民生，又存在資金‘硬缺口’、市場預(yù)期不穩(wěn)等問題。在這種背景下，保交樓就必須‘用力’，不僅需要協(xié)調(diào)金融管理部門、行業(yè)上下游，調(diào)動地方積極性，而且政策也要創(chuàng)新，比如實行一盤一策等。”

根據(jù)去年政策落地模式和經(jīng)驗，在中央專項借款的支持下，各地也探索推行紓困基金的落地。克而瑞研究中心也建議，紓困政策應(yīng)優(yōu)先支持銷售進度過半的項目，針對這些項目，應(yīng)當(dāng)適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，保證已售房源的按揭貸款全部發(fā)放，從而優(yōu)先支付工程款，確保工程的正常運行，同時加快其預(yù)售證審批進度，允許開發(fā)商繼續(xù)賣房，以賣房的房款優(yōu)先支付工程款，從而促進其自身形成良性循環(huán)。

“這類項目涉及購房者較多，若不妥善解決，后續(xù)可能引發(fā)購房者斷貸、銀行壞賬、政府民生等一系列連鎖的負面效應(yīng)。主要紓困模式可以通過專項借款、紓困基金、第二支箭和第三支箭等政策，形成政策的‘組合拳’。”克而瑞研究中心指出。

而針對目前尚處于開工初期，銷售進度不足10%且所處城市樓市行情較為低迷的項目，克而瑞研究中心建議，在風(fēng)險可控范圍內(nèi)允許購房者退房，以開發(fā)商當(dāng)前資金監(jiān)管賬戶中的資金支付退房成本，以達到及時止損的目的。若開發(fā)商無足夠充裕的資金支付退房款，地方政府可依據(jù)自身實際情況，轉(zhuǎn)變出險企業(yè)（項目）資產(chǎn)的性質(zhì)、用途等屬性，緩解企業(yè)流動性壓力，主要有棚改、保障性住房（人才公寓、安置房等）、土地回收等模式。若實在無變通方法，也可選擇暫且擱置，等待日后逐步化解。

此外，在業(yè)內(nèi)人士看來，住建部工作會議提及的現(xiàn)房銷售，是防范樓盤爛尾的根本舉措。當(dāng)前，期房銷售和現(xiàn)房銷售并行，且鼓勵現(xiàn)房銷售，這也意味著我國將推進期房銷售制度逐步向現(xiàn)房銷售制度過渡。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，這是住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售的概念，這也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度的改革，要積極推進現(xiàn)房銷售的模式開展。

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)房銷售面積