新動態：綠地重拾物業 ? 封面文章

文/樂居財經 鄧鑫妮 徐酒眠

一月的清華園內行人不多，干燥的冷風穿行而過帶起地上落葉。一張照片，定格在“水木清華”的建筑前面。

畫面中，是從上海趕赴北京的合創嘉錦物業總經理劉燕一行，和北京世方環科管理層等人。

(相關資料圖)

近期兩家公司交往頻繁，一月初，世方環科總經理張苗苗剛剛帶隊參觀了合創嘉錦總部，隨后劉燕就帶人進行了回訪。相互示好，是為正在進行的簽約儀式造勢。

1月11日，合創嘉錦與北京世方環科在京簽訂戰略合作協議。隨著協議內容的披露，合創嘉錦這家物業公司也逐漸被外界關注，它的母公司并不陌生，是曾經兩度賣物企的綠地集團。

如今綠地搭上新伙伴，它手中的物業牌再次出現在桌面。有意思的是，這家公司的名字并未帶上“綠地”標簽。

提及綠地集團的物業生意，就不得不講到和它深度捆綁的雅生活服務集團。五年前，雅生活收購綠地物業，幾個月后綠地又拿著賣物業的資金入股雅生活，雙方股權交錯。

然而近幾年的情況卻有些變化，綠地頻頻出讓雅生活股份，協議中給到雅生活的項目面積，也從2017年約定的700萬方降至2023年的500萬方。

綠地在遠離雅生活？

這個結論或許為時尚早，但綠地集團手中還有叫停出售的綠閔物業，以及嶄露頭角的合創嘉錦，其物業生意或將迎來新的春天。

綠地的“新物管”

“此次合作標志著合創嘉錦在高校產業服務領域實現突破發展。”

世方環科是一家校企合作的物業公司，雙方參觀的清華大學就是其服務的項目。而對于合創嘉錦來說，這是一次突破的機會，此前其服務業態多聚焦于住宅、寫字樓、大型城市綜合體、會展中心等，基建和高校產業服務是其著力拓展的方向。

根據協議，上海合創嘉錦物業管理有限公司、北京世方環科物業管理有限公司、上海綠萃升泰城市運營管理有限公司三方，將在高校產業服務與城市地標超高層綜合體等領域開展廣泛合作。

從股權層面來看，協議三方沒有持股方面的重疊。

合創嘉錦由綠頤科云城市運營和華大力業酒店管理分別持股70%和30%，綠地控股間接持有66.5%股份。公司成立于2019年，是綠地物業出售后，綠地集團才開始培育的物業公司。

目前，合創嘉錦核心業務覆蓋全國60余座城市，簽約及在管面積超6000萬平方米，業務范圍涉及住宅、商業、寫字樓、特色小鎮、產業新城、政府公建等領域。

世方環科則由張苗苗、張福瑞、金水人居建筑裝飾、張景昆分別持股87%、6%、4%、3%。成立于2007年，在管服務項目涵蓋清華大學重點高校、國家重點實驗室、綜合性體育館等。

第三家則是今年1月成立的新公司綠萃升泰城市運營，目前由劉祖琦100%控股，注冊資本2000萬元，經營范圍包括城市綠化管理、物業管理等。

物業套現往事

房企分拆物企上市火熱的那些年，綠地卻站在“助攻”的位置，一次次將旗下物業服務公司和物業服務項目，割讓給籌備物業資本局的同行們。

2017年6月，綠地標價10億元，將旗下住宅物業服務板塊——綠地物業，賣給了正在啟動上市準備工作的雅生活服務；同年8月，綠地再以10億元戰投入股雅生活，取得雅生活20%的股份。

四年后，2021年7月，綠地又與花樣年簽訂了物業公司買賣協議，前者將旗下“主要為商用物業提供物業管理及增值服務”的綠閔物業，出售給后者，總對價12.55億元。彼時，地產圈寒潮未至，花樣年正在積極搭建另一個商管物業上市平臺。

出售綠地物業、綠閔物業，綠地開出的價格都不低。

按照各自當時的公告，綠地物業2016年的營業收入約1.2億元，凈利潤286萬元；而綠閔物業2020年營業收入1203.55 萬元，凈利潤僅237.61萬元。

據此計算，兩筆交易的市盈率分別約為350倍、530倍。

而對價如此之高的關鍵，是綠地對雅生活和花樣年兩個買家，均作出了未來5年管理面積輸送，以及物業服務優先合作的戰略選項的承諾。

不過，綠地與花樣年之間的交易公告不過兩個多月，花樣年就傳出暴雷的消息。彼時，外界猜測，綠地與花樣年的這樁“婚事”大概率不會繼續履約了。傳聞甚囂塵上，當事雙方卻都遲遲沒有站出來表態。

2022年4月30日，綠地控股刊發2021年年報，用了簡短的245個字對這筆交易給出了一個官方說明——由于花樣年方未按約定履行相應義務，交易未實施完成。

兩個月后，去年7月1日，綠閔物業發生股東變更，張玉良將其安排進了綠地的三級子公司——綠地金創科技集團有限公司。

綠閔物業的直接控股股東，不再是當時與花樣年簽署股權轉讓協議的公司——綠地控股和綠地金融。此舉實際上也宣告了這筆12.55億交易徹底黃了。

撤出雅生活

綠地與花樣年商管業務的“聯姻”取消了，和雅生活在住宅板塊的“姻緣”似乎也逐漸走到了盡頭。

其中，自2019年底開始，綠地頻頻減持在雅生活服務的持股，被看作是其撤退的是重要的證據之一。

2019年10月15日，綠地控股以每股為21.18港元，在公開市場出售了雅生活服務5000萬股，套現10.59億港元；2020年1月14日，宣稱不再減持的綠地控股，再度出售了5000萬股雅生活服務股票，套現15.1億港元。

在此之后，綠地金融已不再是雅生活服務的主要股東之一，不再持有其上市流通股份，綠地僅通過寧波綠璡持有雅生活服務1億股非上市股。

在綠地與雅生活的交易中，雙方約定，自2018年起至2022年的五年內，綠地將聘請雅生活作為物業管理服務供應商，每年交付管理物業面積將不少于700萬平方米，并額外提供300萬平方米的優先物業管理權，共計超過5000萬平方米的物業管理面積。

數據顯示，2018年-2021年，綠地控股向雅生活服務輸入的在管面積分別約為204.41萬平方米、383萬平方米、536.4萬平方米，以及588.3萬平方米，新增率分別約為76.2%、81.0%、62.7%，以及42.3%。雖然每年輸送的在管面積在增長，但新增率在下滑。

2021年7月5日，綠地宣布與花樣年“婚約”的同時，也公告了與雅生活服務再續三年物業服務戰略合作。

據此，在2023年至2025年，綠地控股繼續將雅生活集團作為戰略優先級物業合作商，在嚴格履行原《合作框架協議》基礎上，盡最大努力促使雅生活集團通過合法合規的程序，每年自公司開發的物業中獲得500萬平方米物業服務面積。

盡管雙方合作還將延續，但與2017年的合約相比，每年承諾交付的物業服務面積已減少了200萬平方米。

截至2022年6月30日，雅生活服務的總在管面積約為5.29億平方米，其中來自雅居樂和綠地控股的在管面積約8760萬平方米；同期，雅生活服務的合約面積7.07億平方米，而來自雅居樂和綠地控股的合約面積約1.48億平方米。

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