2023年房地產真的有希望了嗎?至少我們還沒有看到好轉的跡象。
為什么要問這個問題呢?這是因為央行最近又發聲了,2023年將全方位支持房地產。有人說金融政策是房地產的救命良藥,但也有人說,這是上癮毒品。
我們今天換個角度看,金融政策到底是房地產的救命良藥,還是上癮毒品?
(資料圖)
1、央行又發聲,全方位支持房地產
我們首先來看,央行又說了什么?
這件事是2023年1月13日,國新辦舉行2022年金融統計數據新聞發布會,央行有關負責人在回答記者問時,多次提到支持房地產的相關舉措。記者會的內容很長,我們總結來看就是四個方面的政策。
第一是需求端差別化信貸支持。主要涉及到首套房利率政策動態調整機制,將房貸利率與各地新房走勢掛鉤,更加科學合理地落實“因城施策”。
這就意味著,符合條件的城市,包括一二線城市,有望加大幅度下調房貸利率,之前大家理解下調首套房貸利率的城市有10幾個,2023年將擴大范圍,進一步降低購房成本。
第二是做好政策工作,全力支持保交樓。這里面包括新增保交樓專項貸款資金1500億,已安排的專項貸款支持計劃2000億,同時做好相關保障資金落實,以及??顚S玫拇胧┑鹊?。
第三是支持優質房企,改善資產負債表。優質”體現在專注主業、合規經營、資質良好,這些房企將在經營及融資方面得到有效支持,化解風險,保障經營穩健。
第四是完善住房租賃金融支持政策。央行提出將推出住房租賃貸款支持計劃,同時支持部分城市試點市場化批量收購存量住房,加大租賃住房供給。
這些政策之前大部分都提及過,這次看起來更加清晰具體,離落實也更近了一步。
那么,2023年,這些政策能夠在房地產市場起作用嗎?
2、從歷次房地產低谷,客觀看金融的作用
金融政策對房地產是好事還是壞事?大多數人對這個問題的第一反應,答案是肯定的。房地產是資金密集型產業,沒有錢是萬萬不能的,無論對于房地產公司還是購房者來講,都高度依賴金融政策。
但是,縱觀中國房地產多次低谷歷史,沒有一次是金融政策拯救房地產。我們來看一下專家總結的幾次房地產低谷,是怎么重新起來的。
2008年,美國次貸危機引發全球金融危機,導致房地產低谷。中國出手4萬億,推動經濟和信心整體回升。2014年,商品房供大于求,資金供不應求,導致房地產低谷。這次主要是限購松綁和棚改把房地產拉出低谷。2022年的房地產低谷,是因為房地產商近幾年擴張太快,高額的金融風險導致的。這次要靠什么來拯救?
我們基本上可以看清楚脈絡,房地產危機往往跟金融有關,但房地產走出低谷卻不是錢的事。
有人放言說,你給我錢,我一定買房。那么我想問,如果給你50萬10年期無息貸款,你會買房嗎?你敢買房嗎?也許你會說50萬給少了,給500萬?哪有這種好事呢?也沒有人有這種能力。
是不是感覺很奇怪,為什么會這樣呢?
3、金融對于房地產來講,是一把雙刃劍
大家都知道,過去十幾年,正是金融政策的大力支持下,房地產商拼命加高杠桿建房,導致風險不斷加大,過度輸血導致行業加速過快,膨脹過度,違反了基本市場規律。
這當然不是金融的錯,而是房地產本身的問題。
不僅僅是房地產商有了錢會拼命加高杠桿,購房者有了錢,也會拼命加高杠桿投資多套房產。過去這些年,很多人買了房,再二次抵押貸款再買房,形成買房連環貸,有人甚至用這種方法買了十幾套房,每月還貸金額高得驚人,這些人后來好過了嗎?
房地產像一塊巨大的海綿,是一個吸金速度和規模都非常驚人的行業。但是,無論海綿有多大,能夠無限制地吸金嗎?
事實已經證明,對于房地產行業來講,資金太多未必是救命良藥,也可能是上癮毒品,大水漫灌從來不是良方。
解決房地產的問題,還是要靠房地產本身。那么,房地產本身的問題在哪里呢?
4、解決房地產的問題要靠什么?
我們打個比方來講,金融解決的是治病救人和啟動循環問題,而不是發展問題。換句話說,房地產病了,金融支持可以針對性解決當前的問題,比如交樓問題,比如優質房地產商的負債問題等等。但是,要讓房地產市場火熱起來,還有更多的工作要做。
之前我們多次講過,房地產是供給側地產商、需求側購房者和資金側金融的“鐵三角”體系。這個“鐵三角”的關系,如果房地產商的問題沒解決,購房者的問題沒解決,即使再多的資金進來,恐怕也很難順暢運轉。
這一波房地產危機,最大的問題還是購買力和信心出了問題。說白了,就是富人沒有信心再投資買房,普通人不敢再貸款買房,窮人攢不夠首付錢買房,攢夠了也怕還不起房貸,還得起房貸也怕明天會失業。
所以,解決房地產問題,金融只能解決問題保障安全,而不是給房地產和購房者再加杠桿,歸根結底,還是要解決居民收入問題、就業問題和信心問題,說白了,就是經濟整體問題。
只要經濟好了,大家做什么就都會有信心。如果從這個意義上講,2023年我們要爭取增長5%以上,2024年的希望才會更大。
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