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【資料圖】
以下正文
近日重慶市六屆人大一次會議開幕，未來五年重慶的發展規劃也在本次會議中浮出水面。
01
在本次會議中提到，未來五年重慶將圍繞“六個顯著提升”建設：
推動經濟實力顯著提升、構建現代化產業體系、推動科教實力顯著提升、推動生態文明建設水平顯著提升、推動社會治理水平顯著提升、推動人民生活水平顯著提升以及推動城市綜合實力顯著提升。
在這份規劃中，除了明確提出“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”以外，還有不少內容與樓市息息相關，其中包括：
■ 力爭常住人口城鎮化率達到75%；
■ 加快建設中西部國際交往中心；
■ 籌集保障性租賃住房22萬套；
■ 改造城鎮老舊小區8600萬平方米、棚戶區10萬戶等等。
相信大多數人一眼就看到了10萬戶棚戶區的改造規劃。畢竟作為上一輪樓市的“大招”，棚改算是樓市里最值得關注的話題之一。正巧最近關于“新一輪”棚改的話題也很多，所以我們今天也簡單聊一下2023年開始的新一輪棚改規劃。
02
首先，棚改對于樓市的影響力毋庸置疑。
尤其是2013-2018年這一周期中，棚改幾乎是樓市上一輪熱潮的核心驅動力。早在2016年，官方就有發布數據稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。
而后于2019年，棚改熱潮逐漸消退。
直到2021年樓市下行開始，有不少城市再度傳出棚改的新聞。但對于重慶而言，棚改的話題直到最近才真正開始發酵。
03
大約是去年底，重慶市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行重慶營業管理部等五部門聯合印發的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》中提到：
加大貨幣化安置力度。
原則上暫停中心城區安置房建設審批，鼓勵區縣政府在房屋征收、集體土地征收補償等方面推行貨幣化安置。
該消息一經發布后，新一輪“棚改”的話題就不絕于耳。如今隨著本次會議的召開，未來棚改的力度也隨之浮現 ——
五年內實現棚戶區改造10萬戶。
那么問題來了：10萬戶的棚改力度算不算大？
說實話，10萬戶的棚改規劃其實并不是這一次才規劃確定的。早在2021年的“十四五”規劃中，就已經透露了10萬戶的棚改規模。只不過有著前不久過渡腦補“加大貨幣化安置”的情感鋪墊，以至于真正出現10萬戶棚改規劃的時候，反而沒有太多情緒波動。
但對于這個問題，我們可以橫向對比一下過往官方公布的長周期棚改進程：
2001-2012年，重慶棚戶改造總計超30萬戶；
2013-2018年，重慶棚戶改造計劃超7萬戶。
從數據中可以看出，千禧年初是棚改的活躍期，均算下來每五年的棚戶改造約為12.5萬戶左右。而如今的10萬戶，量級則正好介于千禧年初與2013-2018年階段的中間值。
但考慮到2019年起全國棚改力度驟減的客觀背景，重慶未來五年的棚改力度至少能稱的上規模足夠。
04
而除了棚戶區改造以外，本次會議中還透露了樓市另一大需求的釋放點 ——
城市化進程的推進節奏。
如果說棚改是上一輪樓市熱潮的驅動力，那么城市化進程則是樓市馳騁多年最重要的支撐。在“十三五”人口統計中，重慶新增人口142.41萬人，而在這期間城市化進程所帶來的人口結構變化總量高達371.84萬人！
而在此次會議中，關于未來五年的城鎮化率的推進也有著明確的規劃 ——
力爭常住人口城鎮化率達到75%。
在2021年重慶常駐人口結構統計中顯示，城鎮人口2259.13萬人，城鎮化率為70.32%。按照會議中的規劃，未來五年內重慶城鎮化率將達到75%，算上2022年未公布的新數據，這中間大約可提升的空間還有4%左右。
也就是說，在未來的五年里，通過人口結構的變化還將有望催生出約百萬人的購房需求。
05
自去年十一月以來，宏觀層面激勵樓市的政策層出不窮。在宏觀趨勢的引導下，全國各地激勵樓市的政策也逐漸開始加碼。
早在本次會議開啟前，《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》就已經為今年的樓市發出了積極的政策信號。在新《通知》的優化后，購房者在“三無”身份界定以及“商貸住房套數認定”兩個方面都有了明顯的優化：
商業貸款住房套數認定。
考慮居民在中心城區和區縣的真實生產生活需要，在中心城區以外區縣新購住房的，僅將所在區縣的住房套數納入當地商業貸款核查范圍。居民將自有住房經市住房租賃服務平臺備案，且經住房保障部門出具認定書，以及承諾租期不少于10年或備案租賃合同租期不少于5年的，該套住房可不納入家庭住房套數計算。對存量住房盤活用作保障性租賃住房和長租房的，一個家庭原則只核減一套。
支持剛性住房貸款需求。
非本地籍居民在我市購買首套住房的，出具納稅、社保繳納證明，或經所在社區、工作單位等出具證明的，在向商業銀行申請個人住房貸款時，享受本地居民同等政策。為了進一步推動成渝地區雙城經濟圈戰略的實施，支持四川籍居民在我市購買首套住房個人住房貸款需求，對納入重慶都市圈發展規劃的四川廣安籍居民在重慶都市圈購買住房的，享受與本市居民的同等待遇。
其實以重慶購房的限制政策來說，“限貸”幾乎是除“限售”以外的最后一層門檻。隨著“限貸”門檻明顯降低、“限售”也已經進行過優化，未來，想要通過優化原有政策帶來改變的可能性已經越來越少。
如今貨幣化棚改力度加大是否只是一個起點？
接下來樓市還會有怎樣的激勵政策？
2023年才剛剛開始，我們拭目以待。
PS：年前將發布的日更稿件已經不多了，所以在此先預祝大家新年快樂、身體健康、萬事如意（手動撒花.jpg）！
文丨重慶樓云社 作者丨山城的小年輕
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