全球快資訊：萬(wàn)科和建行做了一個(gè)100億的“租賃住房大蛋糕”

萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓又向資產(chǎn)證券化邁進(jìn)了重要的一步，這次找來(lái)了萬(wàn)科總裁兼長(zhǎng)租公寓事業(yè)部首席執(zhí)行官祝九勝的老東家——中國(guó)建設(shè)銀行。

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1月16日，萬(wàn)科公告稱(chēng)，已于近日與中國(guó)建設(shè)銀行簽署了《建萬(wàn)（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）合伙協(xié)議》，共同投資設(shè)立“建萬(wàn)（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建萬(wàn)住房租賃基金”）。

該住房租賃投資基金總資金規(guī)模為100億元，萬(wàn)科子公司認(rèn)繳出資額占比20%，中國(guó)建設(shè)銀行去年11月正式成立的建信住房租賃基金（有限合伙）出資占比約80%。

值得一提的是，從2022年初開(kāi)始直管萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的祝九勝與中國(guó)建設(shè)銀行淵源頗深。

祝九勝1993年從中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)畢業(yè)后就到中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行工作，歷任福田支行副行長(zhǎng)、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長(zhǎng)等，一直到2012年才加入萬(wàn)科，在中國(guó)建設(shè)銀行工作了19年。

因此，此次萬(wàn)科與建設(shè)銀行合作設(shè)立百億住房租賃基金，大概率也是祝九勝主導(dǎo)的。對(duì)此，截至發(fā)稿，萬(wàn)科方面暫未回應(yīng)。

該私募投資基金主要投向萬(wàn)科的住房租賃業(yè)務(wù)，包括萬(wàn)科集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)。

中國(guó)建設(shè)銀行有更詳細(xì)的說(shuō)明，稱(chēng)雙方將通過(guò)子基金在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域共同參與市場(chǎng)化投資，以資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)投資、經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買(mǎi)等方式，專(zhuān)注投資于萬(wàn)科集團(tuán)及雙方認(rèn)可的其他市場(chǎng)化主體持有的住房租賃項(xiàng)目。

萬(wàn)科認(rèn)為，本次投資有助于盤(pán)活萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓存量資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)管理規(guī)模。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然對(duì)界面新聞表示，本次投資有利于緩解萬(wàn)科在住房租賃業(yè)務(wù)線(xiàn)條的資金壓力，同時(shí)，私募基金屬于直接融資，不會(huì)對(duì)萬(wàn)科住房租賃業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生影響，有利于業(yè)務(wù)線(xiàn)的可持續(xù)發(fā)展。

此外，趙然對(duì)界面新聞表示，被該基金投資的項(xiàng)目，可以擇優(yōu)孵化，成為保租房公募REITs發(fā)行的底層資產(chǎn)，也有利于萬(wàn)科在住房租賃行業(yè)打通“投融建管退”的商業(yè)模型。

同時(shí)，該基金還會(huì)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，一旦保租房公募REITs發(fā)行成功，未來(lái)該基金投資的其他房企項(xiàng)目，也會(huì)成為萬(wàn)科保租房公募REITs擴(kuò)募的底層資產(chǎn)來(lái)源，有利于萬(wàn)科將“租賃住房蛋糕”做大。

據(jù)萬(wàn)科公告，建萬(wàn)住房租賃基金將聘請(qǐng)執(zhí)行事務(wù)合伙人建信住房租賃基金管理公司擔(dān)任基金的管理人，負(fù)責(zé)基金的投資管理運(yùn)營(yíng)等相關(guān)工作。萬(wàn)科董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員目前未在建萬(wàn)住房租賃基金中任職。

按照協(xié)議，建萬(wàn)住房租賃基金的投委會(huì)由全體合伙人共同組成，投委會(huì)行使協(xié)議約定的職權(quán)并作出決策。投委會(huì)由三名委員組成，其中，建信住房租賃基金管理公司委派兩名委員，萬(wàn)科子公司中萬(wàn)啟航委派一名委員，主任由建信住房租賃基金管理公司委派的委員擔(dān)任。

與萬(wàn)科的合作是中國(guó)建設(shè)銀行住房租賃基金的一部分。

為了堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，增加保障性租賃住房供給，2022年11月8日，中國(guó)建設(shè)銀行宣布建信住房租賃基金（有限合伙）、建信住房租賃私募基金管理有限公司正式成立， 建信住房租賃基金募集規(guī)模為人民幣300億元。

基金投資項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，可通過(guò)REITs發(fā)行或國(guó)家政策許可的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式退出。

趙然對(duì)界面新聞指出，建行設(shè)立的300億元住房租賃基金相當(dāng)于母基金，后續(xù)在主要城市、與主要企業(yè)都可以合作相應(yīng)的子基金。從階段上看來(lái)，相當(dāng)于Pre-REITs階段，希望收購(gòu)到進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段、或者能快速進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)階段的項(xiàng)目。

通俗來(lái)說(shuō)，Pre-REITs階段類(lèi)似一個(gè)孵化的過(guò)程，把一個(gè)非成熟長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目孵化成一個(gè)相對(duì)成熟的物業(yè)，以實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有利于提高未來(lái)發(fā)行公募REITs的概率。

作為最早一批涉足長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的房企，萬(wàn)科2019年以來(lái)雖然放緩了擴(kuò)張速度，但始終保持著始終保持集中式長(zhǎng)租公寓規(guī)模第一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，萬(wàn)科泊寓的管理規(guī)模約為21.4萬(wàn)間，遠(yuǎn)高于位居第二的龍湖冠寓的11.8萬(wàn)間。

在萬(wàn)科近些年的收斂聚焦中，不少新業(yè)務(wù)都被邊緣化，但長(zhǎng)租公寓始終被擺在重要位置。2022年，萬(wàn)科明確指出，在經(jīng)過(guò)十年探索后將長(zhǎng)租公寓與物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)一同確定為經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的主要方向。

如今長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)盈利的只有招商蛇口和龍湖，萬(wàn)科則表示將于2023年實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷(xiāo)后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。

據(jù)界面新聞了解，在盈利壓力下，從去年初開(kāi)始直管萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的祝九勝對(duì)萬(wàn)科泊寓抓的很緊，特別強(qiáng)調(diào)全員銷(xiāo)售精神的培養(yǎng)。

要釋放長(zhǎng)租公寓這類(lèi)投資規(guī)模大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)業(yè)務(wù)的價(jià)值，金融創(chuàng)新很重要。去年底，監(jiān)管層支持保租房REITs常態(tài)化發(fā)行、推動(dòng)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房納入REITs的信號(hào)也越來(lái)越明顯。

金融出身的祝九勝深諳此道，他在萬(wàn)科去年12月的股東大會(huì)上表示，公募REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家而言，作用相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺(tái)，能夠提前把自己的資金拿回來(lái)，讓我們流動(dòng)性更好。

與此同時(shí)，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)采用成本價(jià)核算，平時(shí)這些利潤(rùn)很難體現(xiàn)出來(lái)，通過(guò)REITs方式證券化以后，能夠?yàn)槔瞎蓶|體現(xiàn)、創(chuàng)造更多利潤(rùn)。

市場(chǎng)化長(zhǎng)租房還未納入REITs，保租房是當(dāng)前唯一納入REITs試點(diǎn)的長(zhǎng)租房產(chǎn)品類(lèi)別。祝九勝指出，萬(wàn)科泊寓已經(jīng)從已納保的項(xiàng)目中挑選出十幾個(gè)符合發(fā)行條件的，現(xiàn)在就是發(fā)行時(shí)間的問(wèn)題，要盡可能溢價(jià)發(fā)行，既保證新進(jìn)來(lái)的投資人對(duì)分派率滿(mǎn)意，也要保證老股東滿(mǎn)意。

對(duì)于萬(wàn)科泊寓而言，今年顯然將是其實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵年。

關(guān)鍵詞： reits 住房租賃 長(zhǎng)租公寓