地產又熱了？賣紐扣和水管的實業家，成拿地的“隱藏大佬”

本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布

作者：陳欣苗

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編輯：陳澗

設計：嵐昇

拿地“黑馬”何以逆勢擴張？實業家豪賭地產

眼看著地產大佬們艱難翻身，又一浙系民營老板動起來了。

這次是實業干了好多年的章卡鵬。他旗下的偉星置業（下稱“偉星”）突然成了土拍市場的“黑馬”，2021年-2022年，在長三角的合肥、臨海、南京等城市拿了39塊地，豪擲460多億元，羨煞一眾民企。

提起“偉星”這兩個字，外界的印象更多是賣紐扣、賣建材水管。被稱為“紐扣俠”的章卡鵬，靠著一毛五一粒的紐扣，一年能賣超90億粒，掙4個億出頭，但在干地產方面，卻是籍籍無名。

實業干得好好的，怎么盯上地產了呢？

拿地“黑馬”

眾多民企艱難度日之際，偉星卻在土地市場“殺瘋”了。

比如在去年土拍熱度較高的合肥，偉星積極參拍，一至四批均有收獲。

合肥第二批集中供地中，38宗地開拍，中海、龍湖分別報名了13、12宗，偉星緊隨其后，報名了8宗。

同年三批次中，偉星以一己之力擊敗保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發商，以15%溢價率及滿分競品質，摘下合肥肥西區一宗地。四批次中，偉星斥資35.2億拿下熱門地塊濱湖BK202208地塊、政務SS202215地塊，前者意向房企達14家，包括建發、招商、華潤、中海、龍湖、保利等知名房企。

據無冕財經研究員統計，2022年，僅是在合肥，偉星就拿了10宗地，拿地金額達102.03億元。

2022年全年，偉星妥妥成為拿地“黑馬”。據官方披露，去年公司新增土地20塊，拿地總投入約243億元。

▲偉星2022年拿地情況，無冕財經制圖。

在克而瑞2022年房企拿地榜單上，偉星房產排在新增土地貨值榜第19位，同比上升了36個位次，排在它前面的，僅有濱江、龍湖、中信泰富三家民企。

如果算上官方披露的2021年拿地數據，2021年、2022年這兩年，偉星的拿地金額高達468億元，相比2021年225億元拿地投入，大增127.4%。

不僅如此，多數房企區域收縮之際，偉星卻在外拓，新進杭州、武漢、南京、寧波等城市。且在南京“一鳴驚人”，以45億元拿下兩宗地，這一拿地金額在中指研究院發布的去年南京拿地房企排行中位列第三，前兩名均是國企。

由此可見，盡管近兩年房地產環境急劇下滑，但偉星逆勢擴張之心日盛。

銷售表現也是逆勢增長。據克而瑞，2022年偉星房產實現權益銷售額323.6億元，排名42位，同比仍增長18.19%：僅在合肥，權益銷售額便達109.98億元，位列權益銷售榜單第一，占總權益銷售額約34%。

從目標的制定上看，偉星發展房地產的意愿仍舊很強。

據官微“偉星房產”，2022年初經營工作會議強調，要“通過三至五年的努力，計劃實現500億-900億元的銷售規?！薄?/p>

何以逆勢擴張？

兩年砸下400多億，偉星為什么這么猛？放在仍在底部徘徊的房地產市場，著實令人費解。

但梳理偉星布局房地產的邏輯，以及對行業的認知，可窺見一二。

偉星早在1993年便進入房地產領域，但規模一直不大，走的是區域深耕的路線，打法歸結起來是：集中在少數熟悉的城市開發房地產，逐漸占領當地市場，成為“地頭蛇”的存在，再逐步向周邊城市擴張。

很長一段時間里，安徽的蕪湖、馬鞍山，以及浙江的臨海，是偉星的主戰場。據“偉星房產”披露，在這三個地方，偉星都排在頭部，2021年，這三個地方的市占率達到30%、28%、54%。

蕪湖是典型，它被戲稱為“偉星市”。偉星進入蕪湖已經20年出頭，累計銷售了250多萬平方米的房子，是安徽省內唯一一個在單一城市銷售額能超過百億元的房企。

據克而瑞，2021年蕪湖項目銷售金額TOP10排行榜中，偉星上榜6盤，總成交額超115億元。

“‘強龍難斗地頭蛇’，外地房企或多或少受到了本地偉星的‘打壓’。即便單價高于周邊10%，客戶寧愿選擇偉星小面積段裝修產品，也不愿選擇其他開發商低單價大面積戶型?！笨硕鹪谝黄{研報告中指出。

偉星在蕪湖當地的影響力可見一斑。

▲2022年3月偉星以15.64億競得蕪湖一地塊（2207號宗地），圖片來自 “偉星房產”。

但這種打法的局限是，單一市場容量有限，到一定程度就面臨外拓的壓力，偉星同樣如此。2020年開始，其就定下了向周邊城市發展的思路。

重點是，“向合肥和長三角城市群拓展，同時關注當下市場相對不火的中部省會城市”，官微“偉星房產”發布的一篇2021年度經營工作會議上這樣描述。

可以說是“幸運”，這期間碰上房地產暴雷，偉星直接抓住機會逆勢擴張。

在合肥市場大手筆拿地就是證明。這個城市本就是偉星外拓的重點，但同樣是各大全國性房企熱衷之地，2021年前，偉星鮮少有拿地的機會。但在2021年-2022年，偉星卻在此地接連拿地，兩年總斥資高達約179億。

此外，對于偉星這類房企來說，過往步子沒有邁得太大，環境的變化對其打擊反而不大，大多數房企看到的是危機，但在偉星眼里，機會來了。

“今年（2022年）的形勢確實從未遇到過，但偉星認為從大勢來看，房地產在未來還是有比較大的發展空間，現階段的調整不能代表整個行業走弱。”偉星房產負責人在接受媒體采訪時如此表示。

實業家豪賭地產

背后還有個干實業的“爸爸”，偉星撒錢的底氣也有了。

偉星的母公司是偉星集團（全稱“偉星集團有限公司”），實控人是實業家章卡鵬。

在章卡鵬的帶領下，偉星集團以紐扣起家，業務版圖涵蓋服裝輔料、新型建材、房地產、水電、金融投資等領域，并擁有兩家上市公司偉星股份和偉星新材（002372.SZ）。

這兩家上市公司在各自細分領域均處于頭部位置。

偉星股份是國內輔料龍頭，主要產品是紐扣、拉鏈，偉星新材則是管材行業零售的頭部企業，應用于建筑內冷熱給排水場景的PPR管是主要產品。

且不同于房企，兩家公司經營相對穩健，負債率極低、盈利能力強：負債率在20%-30%的水平，毛利率區間是38%-40%，而且現金流優秀，比如偉星新材，2019年-2021年凈現比（經營現金流量凈額與凈利潤的比率）由91%增長至130%，足見其現金流充裕。

▲偉星股份、偉星新材近年來業績，無冕財經制圖。

截至1月15日收盤，偉星股份和偉星新材總市值達486.12億元。

在外界看來，兩家公司也為偉星集團做地產提供“輸血”的可能，比如股權質押融資。

譬如去年7月12日，偉星新材公告披露，公司股東偉星集團、臨海彗星分別質押其2905萬股、1850萬股，質權人為中國農業銀行臨海支行，資金用途是 “經營”。

截至上述公告日，偉星集團已累計質押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%；臨海彗星已累計質押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。

此外，無冕財經研究員發現，偉星集團旗下還有不少投資公司，并投資了多家企業，領域涵蓋科技、建材、能源、裝備等，尤以科技企業居多。

這或也是偉星集團地產板塊的“金主”。

企查查數據顯示，偉星集團對外投資企業中關聯的資本包括TCL資本、金研資本、浙江股權交易中心等；還有自己的創投公司偉星創投（全稱“浙江偉星創業投資有限公司”），主要投資浙江臨海市新興特色產業和高科技中小企業，目前投了6個企業。

比如偉星集團分別持股41.97%、28.92%的寧波梅山保稅港區星棋道和股權投資合伙企業（有限合伙）、寧波東鵬偉創股權投資合伙企業（有限合伙），出資額分別為25.02億元、19.02億元，均屬TCL資本。

單是這兩家企業的被投資企業就有18家，包含金宇生物技術股份有限公司、杭州中欣晶圓半導體股份有限公司、廣州廣鋼氣體能源股份有限公司等。

▲寧波東鵬偉創股權投資合伙企業（有限合伙）部分對外投資企業，圖片來自企查查。

而從“一盤棋”的角度看，地產板塊對整個偉星集團而言舉足輕重。

結合官方披露的2021年地產板塊營收數據，以及兩家上市公司偉星股份和偉星新材的財報，2021年，地產板塊281.6億元的營收，是兩家公司年內總營收97.66億的2.88倍。

而據全國工商聯發布的2022中國民營企業500強榜單，排在第280位的偉星集團2021年總營收是403.52億元，照此算，地產板塊就貢獻了大概一半的營收。

不過，機會和風險相隨。一下子拿了這么多地，偉星豪賭地產的意味明顯，能否順利開發、變現，是其后續需要向外界證明的關鍵。

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