本報(bào)(chinatimes.net.cn)記者劉佳 見(jiàn)習(xí)記者 王兆軒 北京報(bào)道
“去年12月初申請(qǐng)還房貸,結(jié)果被銀行告知不能線上申請(qǐng),只能去線下網(wǎng)點(diǎn)辦理,也沒(méi)有告知明確扣款時(shí)間,只說(shuō)要等待3到4個(gè)月,沒(méi)想到提前還錢(qián)都這么難了!”某國(guó)有大行重慶支行辦理還貸手續(xù)的網(wǎng)友表示。
自2022年以來(lái),央行三次下調(diào)LPR五年期及以上利率累計(jì)35bps,個(gè)人住房貸款利率出現(xiàn)罕見(jiàn)的快速下降,曾經(jīng)貸款利率多在5%至6%“高位站崗”的購(gòu)房者們坐不住了。
【資料圖】
對(duì)于此次還貸的熱潮,市場(chǎng)普遍認(rèn)為是受到貸款利率的持續(xù)走低影響,且理財(cái)利率普遍跑不贏房貸利率,在對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心較弱的背景下,擁有現(xiàn)金流的客戶選擇主動(dòng)降低杠桿。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,在預(yù)期下行、資產(chǎn)荒、消費(fèi)趨向保守、儲(chǔ)蓄率走高的情況下,購(gòu)房者大量提前還貸是出于節(jié)省利息、降低機(jī)會(huì)成本的理性選擇。
還貸遇阻
臨近春節(jié),不少購(gòu)房者遇到了提前還貸受阻的現(xiàn)象,有購(gòu)房者表示,之前申請(qǐng)貸款的銀行最近不僅關(guān)閉了線上申請(qǐng)通道,要求需要提前一個(gè)月預(yù)約,預(yù)約之后還需要再排隊(duì),前前后后快則1個(gè)月,慢則2到4個(gè)月不等。
“目前我行不能手機(jī)銀行申請(qǐng)只能來(lái)網(wǎng)點(diǎn),填表申請(qǐng)完排隊(duì),至少要一個(gè)月以上,具體時(shí)間不好說(shuō)。”上海某國(guó)有大行的個(gè)貸經(jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
也有部分銀行對(duì)起還金額和還款次數(shù)進(jìn)行了限制。“目前排隊(duì)人數(shù)比較多,我行要求起還金額至少在3萬(wàn)元以上,并且一年最多可以申請(qǐng)2次。”上述個(gè)貸經(jīng)理補(bǔ)充道。這樣的情況不在少數(shù),上海某股份制大行內(nèi)部人員透露“目前我行的房貸提前還款的起還額度上調(diào)至5萬(wàn)元。”
“某國(guó)有大行想要提前償還部分房貸也不行,銀行說(shuō)沒(méi)有額度,去年還很順利,今年卻變成了預(yù)約制,銀行為了多賺利息真是 不擇手段。”有來(lái)自河北、重慶等地的購(gòu)房者在社交媒體吐槽自己還貸受阻的遭遇。
《華夏時(shí)報(bào)》記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),北上廣深四大一線城市的部分銀行的確出現(xiàn)還貸難,等待時(shí)間長(zhǎng)的現(xiàn)象,但總體來(lái)講,多數(shù)銀行自預(yù)約之后一個(gè)月內(nèi)可以完成扣款。
某股份制大行廣州某支行個(gè)貸中心人員透露,目前該行整個(gè)還貸手續(xù)流程都可以通過(guò)手機(jī)銀行完成,目前的還貸人數(shù)并不太多。
從北京地區(qū)來(lái)看,多數(shù)大型銀行手機(jī)銀行App和線下網(wǎng)點(diǎn)均可申請(qǐng),線下申請(qǐng)流程更快更簡(jiǎn)潔,從預(yù)約、填表申請(qǐng)、等待銀行通知、完成扣款只需要2周左右的時(shí)間且多數(shù)不需要違約金。
交通銀行去年8月份發(fā)公告稱,提前還貸需收取1%的違約金,在網(wǎng)上引起了不小的爭(zhēng)議。據(jù)上述個(gè)貸經(jīng)理介紹,提前還房貸的違約金因人而異,一般是貸款金額的1%。通常還貸期限1年以上申請(qǐng)?zhí)崆斑€款無(wú)需繳納違約金,1年以內(nèi)需要支付6個(gè)月利息的違約金,但具體情況需要查詢客戶的貸款合同。對(duì)此,不少購(gòu)房者表示,相比于違約金自己更關(guān)心什么時(shí)候可以還款,畢竟等待的時(shí)間越長(zhǎng),積累的利息都比違約金多了。
提前還貸是最好的理財(cái)
提前還貸的熱潮還要追溯到2022年上半年,彼時(shí)資本市場(chǎng)波動(dòng)不斷,銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)大面積凈值回撤現(xiàn)象,大批購(gòu)房者加入了提前還貸的大軍。
對(duì)于此次還貸的熱潮,市場(chǎng)上一種觀點(diǎn)認(rèn)為是貸款利率的持續(xù)走低,購(gòu)房者不想承受更大的損失,因此要提前還貸。
1月5日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》(下稱“通知”),決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
按照“通知”要求,共有38個(gè)城市符合2022年9月至11月連降3個(gè)月的條件,其中,三線城市最多,有25城,二線城市有13城。具體來(lái)看,天津、武漢、大連、石家莊、哈爾濱、蘭州等16城兩次均符合條件,廈門(mén)、沈陽(yáng)、太原、南寧、鄭州、長(zhǎng)春、福州等22城為本次新增城市。
自2022年9月階段性調(diào)整差別化住房信貸政策出臺(tái)后,部分符合條件的城市首套房貸利率降至“4%”以下。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年12月首、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。其中,首套、二套房貸款主流利率平均為4.09%和4.91%。同比分別回落155和100個(gè)基點(diǎn),創(chuàng)歷史新低。
值得注意的是,截至2022年12月中旬,貝殼研究院檢測(cè)范圍內(nèi)已有19個(gè)城市首套房貸主流利率降至“3”開(kāi)頭,其中二線城市6個(gè),三四線城市13個(gè),天津、武漢等地首套房貸利率已降至3.9%。從利率下降幅度來(lái)看,三四線城市同比下調(diào)幅度最大,首套、二套房貸利率同比降幅分別為164和107個(gè)基點(diǎn)。
當(dāng)然,享受到這一波利好的不僅有新房買(mǎi)家,對(duì)于存量房貸客戶來(lái)說(shuō),選擇“浮動(dòng)利率”的購(gòu)房者在1月1日也迎來(lái)了貸款利率的重新定價(jià)日。但對(duì)于曾經(jīng)選擇“固定利率”的存量貸款客戶就不那么友好,隨著貸款利率的大幅下調(diào),這部分群體有更大的動(dòng)力提前還貸。
提前還貸究竟可以省多少錢(qián)?以北京地區(qū)為例,假設(shè)固定利率5.2%,純商業(yè)貸款150萬(wàn)元,貸款期限30年,等額本息方式還款。提前還貸前每月月供約8236.7元,利息總額146.5萬(wàn)元,利息總額已經(jīng)接近貸款總額。如果選擇提前部分還款30萬(wàn)元,則每月月供約6509元,利息總額約97.2萬(wàn)元。每月還貸減少近2000元,節(jié)省利息總額約25.7萬(wàn)元。
柏文喜對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示:“在預(yù)期下行、投資機(jī)會(huì)缺乏而消費(fèi)也趨向保守、儲(chǔ)蓄率走高的情況下,購(gòu)房者大量提前還貸也是出于節(jié)省利息支出和降低機(jī)會(huì)成本的理性選擇。”
高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、研究員曹磊持相同觀點(diǎn),他指出:“隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行,客戶對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心較弱,導(dǎo)致居民投資意愿下降,降低負(fù)債杠桿的意愿上升。部分現(xiàn)金流還較為充裕的購(gòu)房者,選擇將現(xiàn)金流用于歸還負(fù)債,為降低未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)沖擊做好準(zhǔn)備。”
市場(chǎng)另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,理財(cái)產(chǎn)品跑不贏利息,提前償還貸款就是最好的投資。
受內(nèi)外部多重因素影響,2022年理財(cái)收益波動(dòng)巨大遠(yuǎn)不及預(yù)期,債市動(dòng)蕩導(dǎo)致大面積理財(cái)?shù)苾糁担用翊罅口H回。此外,今年以來(lái)的資產(chǎn)荒現(xiàn)象,也讓?xiě)汛еF(xiàn)金的投資者更加保守,房貸和投資理財(cái)收益倒掛,銀行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率長(zhǎng)期走低的趨勢(shì),都導(dǎo)致居民選擇提前還貸。
據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示,截至2022年12月末,全市場(chǎng)存續(xù)開(kāi)放式固收類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品近三個(gè)月年化收益率平均水平為-1.28%,環(huán)比下跌2.16%;近一年平均收益率2.11%,環(huán)比下跌0.75%。隨著債市企穩(wěn),銀行理財(cái)收益正在逐步回暖。
談及客戶提前還貸對(duì)銀行的影響,柏文喜指出,銀行本意是不希望出現(xiàn)大量的提前還貸的,“提前還貸會(huì)打亂銀行原有的資金計(jì)劃和影響資產(chǎn)端規(guī)模和利息收益,除此之外,也會(huì)對(duì)銀行的存貸比、流動(dòng)性以及資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)帶來(lái)直接的影響。”
責(zé)任編輯:孟俊蓮 主編:張志偉
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