世邦魏理仕：2022年廣州超80%大宗交易來自寫字樓，2023年優(yōu)質零售物業(yè)市場將持續(xù)復蘇

南方財經(jīng)全媒體記者魏彤 廣州報道

1月16日，廣州CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。隨著防疫措施的進一步調整優(yōu)化以及政策對產(chǎn)業(yè)的支持力度持續(xù)提升，廣州房地產(chǎn)經(jīng)濟有望逐步復蘇，商用及工業(yè)房地產(chǎn)市場的運營環(huán)境都將得到改善，租賃市場及大宗交易市場的活躍度都將得到提升。

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具體而言，寫字樓市場整體需求動力不足，租金承壓，但科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務業(yè)保持擴張。優(yōu)質零售物業(yè)市場受疫情影響較為嚴重，但天河路商圈仍保持韌性，持續(xù)吸引廣州首店進駐。倉儲物流市場則在跨境電商巨頭的帶動下，頻現(xiàn)大面積成交，但來自零售商的需求則有所減少。大宗交易市場在可售物業(yè)增加的背景下，錄得增長，寫字樓是主要的成交標的。

寫字樓大宗成交活躍

廣州大宗交易市場成交金額有所攀升，2022年全年錄得156億元的交易，同比上漲18%。一方面，不良資產(chǎn)的投資機會有所增加，且由于開發(fā)商積極優(yōu)化資產(chǎn)組合，加快資產(chǎn)處置，市場可售存量商用資產(chǎn)增多。另一方面，資產(chǎn)價格松動也利于交易的達成。年內(nèi)寫字樓和商業(yè)物業(yè)的資本值有所下降，但核心區(qū)資本值更為堅挺。

寫字樓是廣州今年大宗投資市場的主要成交標的，超過80%的成交金額來自寫字樓，包括珠江新城一棟寫字樓塔樓的整售交易。廣州近年來的寫字樓供應高峰，帶來了更多的成交機會。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科學城等市內(nèi)主要商務片區(qū)，吸引了大部分投資者的關注。

商業(yè)物業(yè)方面，成交仍集中于裙樓商業(yè)和住宅社區(qū)商業(yè)，年內(nèi)錄得六宗成交。工業(yè)物業(yè)的成交則有所減少，從2021年10.6%的成交金額占比下降為今年的1.4%。

年內(nèi)倉儲租賃需求放緩，但價格仍然堅挺，令投資者對倉儲物流設施的投資變得謹慎。但作為國內(nèi)主要城市群，粵港澳大灣區(qū)的物流設施仍然受到投資者關注，本年便錄得黑石收購廣州周邊城市一個物流倉的成交。

廣州、佛山兩地物流倉儲租金均呈現(xiàn)出先揚后抑的特點：廣州2022年租金同比上漲4.6%，佛山也錄得了全年2.9%的租金漲幅。上半年租金的快速上漲源自2021年下半年廣佛空置率曾經(jīng)一度低于2%，推動租金上升，升勢延續(xù)至2022年上半年。但隨著去化趨緩，租金在下半年趨向平穩(wěn)。

另外，本年度多宗成交物業(yè)涉及了用途的轉變，包括將在建酒店工程改造為養(yǎng)老公寓，商辦性質的公寓改為員工宿舍，說明廣州經(jīng)營性自持的居住類物業(yè)同樣受投資者關注，與全國趨勢一致。而另外一宗工業(yè)成交，則與舊改相關，涉及城市化進程下的工業(yè)用地轉變?yōu)檗k公或住宅的開發(fā)項目。基礎設施公募REITs作為退出渠道，令商務園區(qū)的關注度較以往提升。

世邦魏理仕廣州分公司副總經(jīng)理、廣州投資及資本市場部負責人蘇儉婷表示，“隨著商業(yè)活動的恢復，國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度逐步增強，投資信心將在2023年得到提振，開發(fā)商優(yōu)化資產(chǎn)組合的活動仍將持續(xù)。而商辦及工業(yè)物業(yè)的租賃需求，將隨著經(jīng)濟的復蘇而有所增長，也將增加投資者的投資信心以及自用買家的購置需求。”

零售市場顯現(xiàn)復蘇跡象

2022年，廣州優(yōu)質零售物業(yè)市場持續(xù)受到疫情的影響。盡管第三季度的消費刺激政策和暑期旅游高峰曾一度令人流及消費轉趨活躍，但進入第四季度后，廣州疫情多點頻發(fā)，封控和臨時管控措施限制了人員的流動，堂食和教育培訓等線下活動暫停，實體零售市場表現(xiàn)疲軟。

1-11月，廣州社會消費品零售總額僅同比上升了1.9%，較1-9月下跌1.2個百分點。隨著疫情管控措施在11月底進一步優(yōu)化，零售市場終于開始顯現(xiàn)復蘇跡象。

廣州全年共錄得五個購物中心，較2021年增加了4.8%，全部都位于非核心商圈，分布在白云、越秀、天河和黃埔區(qū)。其中，作為傳統(tǒng)的開業(yè)旺季，第四季度出現(xiàn)了供應高峰，2022年超過九成的新增優(yōu)質商業(yè)面積都落成于該季度。本年度開業(yè)優(yōu)質物業(yè)均由成熟商業(yè)開發(fā)商運營，大部分物業(yè)開業(yè)率較高，為全年凈吸納量貢獻了23萬平方米。

世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部商業(yè)咨詢負責人鐘廉軍表示，2022年，廣州錄得疫情三年以來的最低凈吸納量水平，主要原因包括零售商普遍抱持謹慎態(tài)度，個別主力租戶退租以及商場煥新調改。所幸年末出現(xiàn)供應高峰，部分新項目開業(yè)面積較高的帶動下，四季度凈吸納水平表現(xiàn)搶眼，達到17萬平方米，全年吸納數(shù)據(jù)始由負轉正。

受租賃需求下降影響，空置率同比上升2.8個百分點，至年末的11.3%。吸納放緩，空置率攀升致全市首層租金同比下降3.9%，至年末的每日每平方米25.8元。其中天河路、珠江新城及萬博商圈租金相對較為堅挺。

租戶成交方面，時尚服飾、特色餐飲、輕食軟飲、配飾及珠寶、新能源汽車和運動娛樂體驗業(yè)態(tài)全年錄得的新開店鋪數(shù)量分別位列前六位，占全部成交的67%。其中，天河路在各商圈中錄得最多國內(nèi)外知名時尚服飾品牌的廣州首店，包括三宅一生、ARKET等。而特色餐飲方面，日料和火鍋年內(nèi)積極擴張，部分軟飲品牌新開西式簡餐副線，帶給市場更多樣化的就餐選擇。

“2023年，廣州將有五個項目共32萬平方米的優(yōu)質商業(yè)面積落成，其中珠江新城及北京路都將有小體量項目落成，而大悅城也將開出在廣州的首個項目。盡管預期2023年疫情對零售市場的影響仍將有所體現(xiàn)，但相信疫情的影響將會減弱，優(yōu)質零售物業(yè)市場將持續(xù)復蘇。尤其是對科創(chuàng)和制造業(yè)的持續(xù)政策支持以及房地產(chǎn)業(yè)獲得‘三支箭’利好，也將帶動經(jīng)濟好轉，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，家庭可支配收入及消費信心將獲得相應提升，利好零售市場。” 鐘廉軍說。

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