世界熱議:【預見2023】胡景暉:2023年房地產行業漸進式復蘇,Top100房企中國企、央企占比會進一步加大

    來源: 金融界2023-01-15 18:41:43
      

    “我國經濟已挺過最困難時刻”,但經濟恢復過程不會是一片坦途。2023,如何看待當前面臨的挑戰?資本市場將會有怎樣的表現?哪些領域值得關注?金融界推出《啟程:百位首席預見2023》特別策劃,希望透過專業人士的講解,給廣大投資者帶來啟發。

    本期嘉賓:景暉智庫首席經濟學家胡景暉

    核心觀點:


    (資料圖)

    2023年房地產行業復蘇是一定的,但是要經歷漸進式過程,關鍵在后面三個季度。確有自住的購房需求,今年可以考慮入手。中國房地產還有投資機會,但是投資方式發生改變,公募REITs是非常好的投資方式。

    2023年千億級以上銷售規模的房企會有所增加,在Top100等房企中,國企、央企占比會進一步加大。

    以增量開發為主的時代已經過去,未來中國的房地產主要形式會是存量,運營服務再交易和衍生金融產品會成為房地產市場的主流。

    金融界:2023年房地產會不會復蘇,如果復蘇預計會在哪個時間點?

    胡景暉:2023年房地產行業復蘇是一定的,但是要經歷漸進式過程。一季度市場會逐漸回暖,逐漸修復,關鍵在后面三個季度。目前,房地產行業政策5支箭齊發,債市、股市、銀行信貸,都給予了房地產企業很大支持,再疊加內保外貸、商票質押提取預售款等措施,整體向房地產行業輸送的資金比較充足。2023年房地產行業

    復蘇的關鍵在于國內經濟的走向能否向好,就業收入能否穩定,整個社會的預期能否向好。如果這都沒有問題,再加上監管政策工具箱里還有降低首付,降低利率,解除限購等工具。2023年中國房地產市場一定會企穩回升。

    金融界:對居民購房有哪些建議?當下是不是買房的良機?

    胡景暉:2023年從政策到貸款到市場對于買房相對友好,且今年還有進一步降低利息可能,同時市場可供選擇的房源也比以前更加豐富,國內很多主要城市的二手房掛牌量達到了歷史最高水平,且有一定的議價空間。如果確有自住的購房需求(包括首次置業、改善),今年可以考慮入手,但要考慮到就業收入以及家庭的財務狀況,在房產方面的開銷不能超過家庭每個月可支配收入的50%。但是在像以往投機炒房,不是一個非常明智的選擇。

    中國房地產還有投資機會,但是投資方式發生改變。2022年,在深圳、北京、廈門和上海四地保障性租賃住房項目中先后發行了4只公募REITs,現金回報率達到4.3%左右,受到市場熱烈追捧,是非常好的投資方式。公募REITs間接投資房地產,透過基金來投資房地產,按份購買,投資門檻相對較低。投資方向包括物流產業園,公寓,酒店等等,投資品種豐富,收益率較為可觀。

    2022年底,證監會表示公募REITs會向保障性租賃住房之外的市場化租賃住房和商業地產打開。預計2023年會有更多的房地產的公募REITs產品在市場上推出。在2023年,如果就業穩定,收入穩定,家庭財務狀況健康,買住宅自住沒有問題。如果想投資房地產,更多的考慮公募REITs等間接投資方式,既能夠分享中國經濟增長城市發展的紅利,又不會去炒房推高房價。

    金融界:房地產政策在供需兩端還有哪些發力點?對于“保交樓”工作又有哪些建議?

    胡景暉:從需求端來看,第一,有必要進一步降低首付比例,特別是二套改善型置業的首付比例;第二,可以進一步降低利率;第三,稅費可以進一步減免;此外更重要的是要讓購房人有信心,就業穩定,收入增長,對未來的家庭的財務狀況預期向好。從供應端來看,最重要就是保交樓,解決在今年有可能到來的還債高峰等流動性的問題。

    目前,監管層、銀行等在保交樓等方面有很多舉措。很多地方成立紓困基金,地方政府積極協調銀行提供更多貸款,通過內保外貸到、商業保函等來解決資金短缺等

    問題。但是除了金融產品創新之外,還要給開發企業足夠的時間來籌劃解決目前的交樓和債務問題。這個需要精心的制度設計和產品設計。

    金融界:頭部房企格局會不會有比較大的變化,對于房企有何建議?

    胡景暉:按銷售金額來算,2022年前三分別是碧桂園,保利,萬科,對應的分別是民營企業、央企、國企,這是未來的房企格局。對于未來,房企要把握好三點:

    第一、要聚焦主業,即便多元化經營,也要跟自己的主業相關。例如,碧桂園做機器人(行情300024,診股)業務,機器人普遍應用在開發施工中,既減少工人高危作業風險,也提高了開發建設效率。

    第二、作為開發企業,高杠桿、高負債、高周轉時代已經過去,在經營中一定要穩健,從拿地開發銷售等各方面,要考慮到各種風險,避免再出現暴雷。

    第三、以增量開發為主的時代已經過去,未來中國的房地產的主要形式會是存量,運營服務再交易和衍生金融產品會成為房地產市場的主流。雖然去年物業公司上市有所減少,物業公司估值有所下降,并購案例也大幅減少,但是房企旗下物業公司也在提高服務水平,技術含量,包括各種各樣的業務形態。未來如何物業公司運營好、服務好業主,是房企未來轉型的值得思考和實踐的方向。

    金融界:房企會不會更加分化?預計今年千億房企會不會增加?

    胡景暉:在2023年中國的房地產企業會進一步分化,同時隨著市場逐步回暖和修復。2023年千億級以上銷售規模的房企會有所增加,在Top10、Top30、Top50、Top100等房企中,國企、央企占比會進一步加大。但是混合所有制企業、還有一些民企也有自己的舞臺,比如金地。

    雖然城鎮化還有一兩億人口增量,人均40平米建筑面積也還有提高的空間,但是以開發增量為主的時代已經漸進尾聲。目前中國有30個以上城市二手房交易量高于新房,未來,房地產的核心是運營服務,再交易和衍生金融產品。目前中國家庭70%的財產是房地產,金融財產不到30%,三七轉換在20年內會發生,這也有利于促進中國資本市場的發展。

    金融界:回顧2022并展望2023年的中國經濟,以及對投資者的建議。

    胡景暉:過去2022年,工作、生活、學習等都到了很大影響,也給給中國經濟也帶來了不小的沖擊。在2023年,隨著疫情政策的調整,中國經濟將快速的修復和增長,很多國際的經濟研究評價的組織,也對2023年中國的經濟給予了好評。

    對于投資,今年股市中應該會有非常好的機會,香港恒生指數近期漲了50%,A股也有小牛市兆頭。炒房不是好的方式,可以關注公募REITs,以間接投資方式分享城市化的紅利。

    啟程·百位首席預見2023

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    關鍵詞: 房地產企業

    責任編輯:sdnew003

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