視焦點訊！2023昆明樓市：政策利好，但仍然困難重重

一言難盡的2022年，在陽過和陽康中結束了，希望大家把所有的不愉快都留在了昨天，迎接充滿希望的2023年。

之前我們對2022昆明樓市進行了盤點總結，這期讓我們來展望2023年的樓市，看看又會有什么變化吧！

12月中央經濟工作會議結束了，會議多次強調房地產行業的重要性，并對房地產供需兩端均給出明確政策方向，“穩”是2023年行業主基調，預計行業政策將圍繞“確保房地產市場平穩發展”、“防范化解房地產風險”展開，支持性政策將繼續發力。

(資料圖片僅供參考)

房地產再成“支柱產業”

房地產重新被中央定調為“支柱行業”，上一次被稱為支柱行業還是2003年，20年之后又被看作支柱行業。

一般而言，一個產業占經濟5%以上，即可視為支柱產業。

根據中國統計年鑒，2021年房地產業占全國GDP比重為6.8%，建筑業占比7%，廣義的房地產占GDP比重近14%。

此外，土地出讓收入和房地產相關的稅收占地方綜合財力的近一半，房地產貸款加上以房地產作為抵押品的貸款占全部貸款余額的近40%，房產占城鎮居民家庭資產的近6成。

那2022年又有多大規模呢？

按照國家統計局數據顯示，1～11月商品房銷售面積121250萬平，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%。那么保守估計2022年全年銷售額在13億上下。

即便銷售額足足比2021年下滑了接近30%，但地產的盤子夠大，相比其他行業依然是有規模優勢的，賣地救財政，建房可以挽救就業和上下游無數產業鏈。

蝸牛說：疫情前，房地產在昆明GDP中的占比達到驚人的38%，絕對的支柱，現在好不容易“涼”下來的房地產再成支柱產業，看來昆明樓市在GDP中的占比有望全國第一。

保交樓成重中之重

2022年，“保交樓、保民生、保穩定”（“三保”工作）不僅成為政策、監管的首要目標，更是房企的第一要務。可以肯定的是，2023年“三保”工作仍將是各方的核心關注點與恢復信心的首要驅動力。

中央經濟工作會議指出，明年經濟工作千頭萬緒，要從戰略全局出發，從改善社會心理預期、提振發展信心入手做好工作。其中就包括要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。

蝸牛說：2023年將是“保交樓”的關鍵節點，昆明的爛尾樓可以說是名列前茅，今年又有200多個"爛尾樓"被盤活，但是"爛尾樓"盤活與保障“保交樓”是兩回事，到底要怎么保障“保交樓”的平穩落地讓我們拭目以待。

中央多次強調支持剛性和改善性住房需求

2022年，房地產市場處于深度調整階段，中央多次強調支持剛性和改善性住房需求，需求端政策優化貫穿全年。

4月，中央政治局會議強調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”，7月中央政治局會議和12月中央經濟工作會議均再次提及。政策措施主要圍繞降成本、降門檻、提效率等方面展開，并從因城施策到全國性普惠政策不斷升級。

蝸牛說：過去的三年，昆明市場表現較弱，短期內購房者多持有觀望態度，降低二套房首付比例可拉動改善型需求，剛性需求是托底市場的力量，改善性需求才是拉動市場的力量，不過政策的落地效果還要看具體的實施細則以及執行力度。

地方國資進場為土拍托底

2022年，土地市場遇冷是普遍現象。盡管整體地價較2021年小幅提升，但受房企資金承壓、樓市下行等因素影響，房企參拍熱情持續下行。數據顯示，2022年土地成交溢價率降至3.7%，較2021年的11.6%下降7.9個百分點。

在今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、國企；從第三批次供地起，地方國資平臺再次進場托底，成為拿地主力。

在2022年第三批次供地中，濟南、青島、上海、寧波、南京、深圳、福州、無錫、重慶、成都、武漢、長沙、鄭州等城市，地方國資拿地金額占比均在5成以上。

成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中，70%以上的地價款都是由當地國資平臺所貢獻。

受資金壓力影響，全國性布局的頭部民企除龍湖外，基本都在土地市場上消失。

年底，來自政策端的多重利好輪番出臺，房地產信貸、債券、股權融資“三支箭”齊發，讓房地產行業看到了久違的曙光。據不完全統計，自“金融支持16條”實施以來，已有60余家銀行機構積極向房企授信，受益房企超過120家，總授信額度超過4.8萬億元。

蝸牛說：2021年昆明土地市場，雖然也不景氣，但是像俊發、義承、大華等民企均有出手拿地。再看2022年昆明土地市場，在主城五區買地的，基本都是地方城投以及國央企，并且都是底價成交。所以，昆明土地市場最后托底的還是國央企。

債務違約仍需“自救”

近期，多個監管部門指出，房地產是國民經濟的支柱產業，同時出臺了多項金融政策助力企業資金狀況得到改善。

自2021年下半年以來，民營房企信用風險持續暴露。2022年新增違約主體28家，基本為民營房企。民營房企債務違約集中爆發，是本輪房地產市場調整的顯著特征。

現在政策的轉向讓一些房企在這個冬天看到了一絲希望。

從整個行業來看，政策面都在逐步向好，而且力度、廣度上全面超出萬科預期。

不過，仍有多家房企對于后續房地產市場的發展并不持“樂觀”的態度。

有房企內部人士表示，盡管包括“三支箭”等融資政策陸續出臺，但依然難挽行業頹勢，多個公司的終端銷售幾乎沒有業績，導致現金流十分緊張，相關的融資類政策無法解決房地產的根本問題。

融資類政策頻出，但除了股權融資之外，其余政策均需要資產抵押，在銷售未回暖的情況下，發行票據等融資方式只能夠增加企業的成本和負債，導致財務狀態進一步惡化。

蝸牛說：2022年云南房企銷售排行大洗牌，俊發首次跌落榜首，前三季度的銷售金額排行前三的，分別是碧桂園、俊發、融創。TOP20房企的上榜門檻約13.54億，同比21年1-3季度下降34%。從目前來看，政策傳導至民企還需要時間，再加上接下來的一段時間民營房企仍面臨較大的償債壓力，多數民企仍需“自救”。

2023年落實金融“16”條

11月23日，中國人民銀行網站發布《中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。《通知》從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六個方面提出16條措施，明確了下一步房地產金融工作的總思路。

《通知》指出支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期、支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款、鼓勵金融機構為專項借款支持項目提供新增配套融資支持、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排、鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券等。

中指研究院指出，《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展，政策力度空前。政策核心邏輯為企業債務展期＋支持融資穩定市場主體，‘保交樓’促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。

蝸牛說：“金融16條”對房企的利好，反映到房地產市場中，那新房是不是要漲價了？回看昆明，巨大的外銷缺口想單靠本地撐起，難！

三支箭后房企還缺錢嗎？

2020年，房地產行業已經到了很困難的地步，2021年又迎來了“三條紅線”的正式實施。從嚴從緊高壓政策讓房企走在崩潰的邊沿，尤其三條紅線疊加疫情，銷售下行，融資受限，直接導致了滿地的爛尾樓以及整個行業的債務危機。

雖然在2022年末融資的三支箭迎來落地，總以為房企久旱遇甘霖，地產行業重現曙光了，但真實的數據情況并不理想，大部分企業的流動性問題依然沒有得到改善。

可以肯定的是，即使2023年的到來，無論是民營房企還是國央企，依然普遍面臨流動性壓力，所有的房企依然還會為錢發愁。

蝸牛說：別的額先不說，“三支箭”到來，去年12月，云南王俊發地產卻公告稱，由于宏觀經濟、房地產市場、金融環境等不利因素影響，預計無法償付 "HKJFPC 11 12/24/22" 到期票據的未償本金及應付利息。

堅持“房住不炒”基調

2022年中央多次強調房地產政策堅持“房住不炒”基調，同樣12月中央經濟工作會議仍有“房住不炒”的表述，但相關提法位置有所后移。

11月中旬，國新辦就2022年10月份國民經濟運行情況舉行新聞發布會，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，今年以來，面對房地產市場的調整下行，一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現房屋交付困難的問題。各地區各部門堅持房住不炒......

中指研究院表示，過去幾年，盡管房地產行業經歷了震蕩起伏，中央支持各地因城施策優化樓市調控政策，“房住不炒”始終是政策底線。二十大報告、中央經濟工作會議均再提“房住不炒”，也意味著“房住不炒”是我國長期堅持的房地產行業定位。

表：2022年中央關于“房住不炒”調控基調的部分表述

數據來源：中指研究院綜合整理

蝸牛說：據統計，2021年昆明樓市成交群體中，省外客群比重約29%，占比高于主城區客群的17%。住房不炒的話，昆明樓市的巨大存量，云南旅游地產的巨大體量靠誰消化呢？

2023年，是全新的一年，站在新舊交替之際，回望2022，展望2023。

雖然政策利好接連釋放，但短期政策傳導至市場端尚需時間。

整體而言，2023年樓市力求平穩發展，但仍然撲朔迷離。

關鍵詞： 土地市場