全球今亮點！交了錢、過了戶，自己的房子為啥還不能住？

樓市說法第14期

REAL ESTATE TALK

老林從同村的老汪手里買來一間二層房屋，老林辦完集體土地使用權證和房屋所有權證等手續準備入住時，卻發現老汪的妹妹一家還住在他的房子里。老林要求老汪妹妹騰房未果，將其告上法庭。

(資料圖)

法院審理查明，因為老汪妹妹一家無處居住，老汪父母在幾年前決定，在老汪的房屋中提供一間房給妹妹居住，直到妹妹有能力購房搬走。法院判決：老林取得房屋所有權，但老汪妹妹一家享有一間房屋的使用權。

這是怎么回事？

文香哲律師點評：

事實上，老汪妹妹一家對該間房屋的使用權，正是民法典所設立的居住權。

居住權，是指權利人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權的住宅之上設立的占有、使用該住宅的權利。居住權的設立應訂立書面合同，應當向登記機構申請居住權登記，自登記時設立。

這種權利具有對抗第三人的物權效力，因此即使老林合法取得了該房屋的所有權，也不能要求老汪妹妹一家搬離房屋，并且老林對房屋的使用也不得妨害老汪妹妹（居住權人）的居住利益。

那么，居住權如何消滅呢？法律規定了以下幾種情形：居住權人采用明示方法拋棄居住權；居住權期限屆滿；居住權人死亡；解除居住權條件成就；居住權撤銷（特定情況且須經法院裁決）；住房被征收、征用、滅失；住房所有權和居住權歸屬于同一人時。

要避免購買的房屋具有這樣的風險，就需要在購房時查清房屋的權屬問題，居住權的設立需進行登記，因此買受人可以在不動產登記中心進行查詢。如果在賣房時，老汪刻意隱瞞了這一情況，老林可要求其賠償損失。

樓市溫州法律顧問：文香哲律師

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北京德恒（溫州）律師事務所

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關鍵詞： 所有權證 房屋所有權