環(huán)球播報(bào):經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉鋒：房地產(chǎn)需求出現(xiàn)降低，房企需要重塑經(jīng)營(yíng)方式

中國(guó)銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉鋒

田傲云/發(fā)自北京

(相關(guān)資料圖)

“房地產(chǎn)業(yè)在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)階段都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。”中國(guó)銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉鋒強(qiáng)調(diào)。

1月11日，劉鋒在以“相信的力量：進(jìn)化及重構(gòu)”為主題的2023中國(guó)房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇暨CIHAF第二十三屆中國(guó)住交會(huì)上說(shuō)，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重點(diǎn)，但受人口等因素影響目前二三線城市需求降低、商業(yè)空置率提升，房地產(chǎn)企業(yè)需要重塑經(jīng)營(yíng)方式。

劉鋒表示，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)，近5年房地產(chǎn)業(yè)GDP占比為17.09%，涉及上下游產(chǎn)業(yè)鏈50多個(gè)；房地產(chǎn)還是地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，一旦房地產(chǎn)企業(yè)不再拿地，地方政府的赤字率將急劇惡化。

“此外，在居民資產(chǎn)配置中房地產(chǎn)占比接近70%；房地產(chǎn)貸款在貸款總額中占了30%，盡管房地產(chǎn)貸款余額占比由29%降至25.3%，但仍占到貸款總額的25%比重，其中個(gè)人住房貸款占房產(chǎn)余額比重達(dá)到72%。” 劉鋒表示，這些都是房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的主要體現(xiàn)。

但劉峰也表示，過(guò)去30年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常畸形，“中國(guó)財(cái)富總量在700萬(wàn)億元，和美國(guó)距離不大，但到了人均資產(chǎn)配置方面中國(guó)是非金融資產(chǎn)占比最高的國(guó)家，房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)構(gòu)成中占比接近70%，遠(yuǎn)高于全球平均水平。房地產(chǎn)屬于沒(méi)有流動(dòng)性的資產(chǎn)，如果家里沒(méi)有閑置房子，意味著不僅不會(huì)產(chǎn)生收益，還需要每年持續(xù)投入，一旦占比過(guò)重將十分危險(xiǎn)。”

從數(shù)據(jù)來(lái)看，近5年來(lái)房地產(chǎn)在我國(guó)高速的成長(zhǎng)期開(kāi)始明顯趨緩，銷售情況出現(xiàn)斷崖式下降。劉峰認(rèn)為，房產(chǎn)賣不動(dòng)的一個(gè)重要原因是我國(guó)居民杠桿率已經(jīng)到了61.6%，超過(guò)歐元區(qū)，逼近MF65%警戒線。

人口的結(jié)構(gòu)變化是另一個(gè)影響因素。

“我們?nèi)丝诳偭亢徒Y(jié)構(gòu)發(fā)生了非常大的變化。”劉鋒表示，一方面是人口老齡化加劇，主力購(gòu)房人口增長(zhǎng)見(jiàn)頂；另一方面是城鎮(zhèn)化以后很多地方的住房需求發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，其中城市改善型住房需求占比增多，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的服務(wù)需求在急劇提升，但這方面的供給和服務(wù)等配套還處于缺失狀態(tài)，市場(chǎng)也不發(fā)達(dá)。

不同區(qū)域的市場(chǎng)也出現(xiàn)分化，劉鋒表示，一線城市銷售面積和房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)，相對(duì)穩(wěn)定，部分二三線城市從2021年出現(xiàn)顯著降幅；寫字樓商業(yè)空置率提升。

劉鋒認(rèn)為，相比以往房地產(chǎn)企業(yè)要探索新發(fā)展模式解決短期問(wèn)題，關(guān)于如何構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制他提出四個(gè)方面建議。

一是房企經(jīng)營(yíng)方式全面轉(zhuǎn)型。伴隨城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)的放緩和居民住房需求的變化，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將逐步由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，房企經(jīng)營(yíng)重心也應(yīng)由過(guò)去的拍地、建設(shè)向物業(yè)經(jīng)營(yíng)、租賃服務(wù)等轉(zhuǎn)型。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易機(jī)制重塑。房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)制度和交易機(jī)制需要進(jìn)一步健全，打通二手房交易環(huán)節(jié)存在的“堵”的問(wèn)題，為各類房產(chǎn)建立明晰的產(chǎn)權(quán)制度，滿足居民在購(gòu)置改善房方面的二手市場(chǎng)交易需求，降低交易稅費(fèi)。

三是房地產(chǎn)金融資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu)。過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)堆積主要與高杠桿的金融運(yùn)作方式密切相關(guān)，去年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行也使得市場(chǎng)供需雙方杠桿率有所降低，未來(lái)房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展應(yīng)更多探索通過(guò)發(fā)展租賃、REITs等方式盤活存量資產(chǎn)，降低整體負(fù)債率，尤其是短期負(fù)債。

四是法律是構(gòu)建行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的基石。房地產(chǎn)作為居民、政府和企業(yè)的重要資產(chǎn)，相關(guān)法律層面仍存在一定模糊地帶，需要持續(xù)健全的相關(guān)法律、法規(guī)，通過(guò)立法的方式明確各類資產(chǎn)的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)，為各類存量資產(chǎn)的盤活打通產(chǎn)權(quán)和法律障礙。

本次大會(huì)由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院主辦，探討新發(fā)展格局下房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展之道及行業(yè)發(fā)展新模式。

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