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中新經緯1月13日電 題：樓市典型32城“保交付”成績如何？
作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官
2022年已過，克而瑞研究對32個典型城市290個前期停工項目進行調研后發現，截至2022年12月31日，尚有126個項目處于停工狀態，保交樓任務依舊“道阻且長”。
(相關資料圖)
“保交付”已滿半年，從中央到地方政策頻頻
據克而瑞數據，2022年，全國186個省市出臺372次放松政策，14個城市放松限購、47個城市放松限貸、9個城市放松限售，還有69個城市給予財稅方面支持。
從2022年第三季度起，多地爆發的停工斷貸事件成為政策轉折點。“保交付”成為下半年樓市關鍵詞。
中央層面，7月28日，中央政治局會議強調要“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”，這是保交樓首次被寫入政治局會議文件。8月，住建、財政、央行等多部委聯推2000億元的政策性銀行專項借款，截至目前，保交樓專項借款資金已基本投放至項目。11月21日，央行表示，將面向6家商業銀行提供2000億元再貸款，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持保交樓工作。
從地方層面，針對“保交樓”基本采取了五項主流措施：
第一，設立地方專項紓困基金，例如鄭州、南寧、湖北分別設立100億、30億、50億元的紓困基金。
第二，積極爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
第三，派遣工作組或建立一對一掛聯幫扶，例如重慶成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專班組跟進項目建設進度，并對項目賬戶資金封閉管理。
第四，返還未動工項目土地款，例如贛州經開區根據施工進度返還綠地集團近4億元土地出讓金用于項目施工建設。
第五，優化預售資金監管，對出險企業、問題項目實施差異化管理，例如南京，對出現資金矛盾苗頭的企業或項目，設立區政府專用強制資金賬戶，對相關資金進行強制監管。
專項基金支持模式最為普遍
回顧7月以來中央到地方的保交樓舉措，從具體模式看，實施了“統貸統還、政府回購、項目并購、破產重組”及設立地產紓困基金的“4+1”模式。
目前，保交樓以統貸統還模式為主，政府信用擔保借款，不足部分，政府找銀行融資，統一借貸，統一償還。據官方數據，2022年9月6日-10月6日鄭州市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個項目已實現全面、實質性復工。
成立紓困基金是多數城市針對當前停工項目較為普遍的模式，湖北省資管也與浙商資管聯合設立50億元紓困基金，加大對全省不良資產收購、處置力度。實際證明，紓困基金的確能夠提供債券、并購等多種方式，在操作和信貸求助、收并購方面更靈活，可有效保護賣出人。
2022年典型城市半數已復工
雖然不少城市項目已處于復工狀態，但究竟占比多少？
2022年年末，我們對32個典型城市290個前期停工項目進行調研，據克而瑞調研數據，截至2022年12月31日，32個典型城市重點監測的290個項目中，一半以上已經復工，仍有126個項目處于停工狀態。
分能級來看，二線城市占比近八成，停工項目套數達307819套，總建面達3567萬平方米，因購房者按揭比重較高，銷售和房價下行壓力更大。
分區域來看，中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項目所涉尚未交付套數均在3萬套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項目所涉尚未交付總建筑面積也達到100萬平方米以上。
聚焦到單個城市，鄭州、昆明因政策起步較早、或因政策紓困力度較大，目前多數項目均處于部分復工和全面復工狀態，鄭州復工項目占比接近九成。
與之形成對比的當屬武漢、西安兩地，據克而瑞調研，目前均有10個以上項目處于繼續停工狀態，西安尚有8個項目為間歇式、小范圍復工，距離竣工交付仍有較長時間。
紓困資金，應優先幫扶銷售過半項目
為更好解決這類問題，我們認為，短期內應針對不同項目的工期進度、責任主體展開針對性措施：
一是針對銷售進度已超過50%，開發商因監管過嚴導致監管賬戶資金被占用無法順利支付工程款項目，應當適度松綁相關企業的預售資金監管，保證已售房源按揭貸款全部發放，優先支付工程款。與此同時，加速企業預售證審批進度，允許開發商繼續賣房，以賣房房款優先支付工程款，從而促進資金良性循環。
二是銷售進度過半，開發商因違約、暴雷等無力承擔工程費用停工項目，是紓困資金扶助的主要對象。對此類項目，可采取專項借款模式、鄭州紓困基金模式，巧妙利用第二支箭、合理運用第三支箭等模式改善和支持項目復工。因為類似項目涉及購房者較多，若不妥善解決，后續可能引發購房者斷貸、銀行壞賬、民生等一系列連鎖效應。
三是對目前尚處開工初期，銷售進度不足10%，且所處城市樓市行情較差的項目，我們認為短期內強行開工意義不大，建議在風險可控范圍內允許購房者退房，以開發商當前資金監管賬戶中的資金支付退房成本，以及時止損。
顯然，停工項目越快解決，越有利于抑制消極情緒蔓延，鞏固市場信心，從而穩住后續銷售。
房地產經歷了2022年深度調整，當下政策重點還是應以穩市場，保住市場主體同時增強市場信心，避免持續下滑行情，只要當前市場能夠穩住，后期輔助一些實質性利好政策，壓縮供給并累積需求，以時間換空間，相信房地產行業還是會迎來穩步修復和高質量發展階段。(中新經緯APP)
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責任編輯：李惠聰
【編輯：楊京川】
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