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猝不及防，天津首套房貸利率，又降回來了。
1月1日，天津多家銀行剛按929央行文件規定，恢復到全國統一的首套房貸利率下限。
也就是，“LPR-20個基點”。
(資料圖片僅供參考)
誰知，1月5日，央行就殺了個“回馬槍”，連帶“游戲規則”都變了。
——建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。
意思很明確，就是將929“臨時性”政策，變為了“常態化”。
一個季度一評估。
每次評估是于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期。
上次評估的是6-8月，這次是9-11月。
只要這3個月新房價格同環比下跌的城市，就可以階段性下調或取消首套房貸利率下限。
上次有23個城市符合，這次增加到了38個。
天津均在其中。
也就意味，天津“LPR-40個基點”的低利率又回來了。
目前各銀行已經執行。
不過，與上次929政策不同的是，這次政策建立了“退出機制”。
若評估期內新房價格同環比連續3個月均上漲，自下一個季度起，恢復執行全國統一利率下限。
忽漲忽跌，好似“過山車”。
這也是不少買房人擔心的地方。低利率，并不是固定不變的。
之前只是LPR浮動，一個月一公布。
現在，基點也“浮動”了，視房價漲跌情況，一個季度一評估。
“單浮”變“雙浮”，不確定性劇增。
那么，問題來了，有沒有辦法鎖定低利率呢？
別說，還真有！
中德銀行通過“先存后貸”模式，可有效降低購房信貸成本， 房貸年化利率可低至3.3%。
3.3%，在市場上還是很有優勢的。
關鍵，它還是“恒定利率”！可以“鎖定“低利率，整個貸款期間都不變！
特別適合有買房計劃或者已買完房想商轉住儲貸款的朋友。
夏女士就是利用中德銀行的“首付款增值計劃”，幫自己節省了好幾萬元的利息。
她現有資金40萬元，準備購買一套總房款100萬元的新房，若走正常按揭貸款，首付40萬元，需貸款60萬元，利率3.9%，貸款25年，總利息約34.02萬元。
但她利用“首付款增值計劃”，將現有資金“一分為二”。
其中30萬元作為首付款，申請了按揭貸款70萬元；另將剩下的10萬元一次性存入AA類住房儲蓄合同中，27個月過后取出本息和利息，同時申請了10萬元年利率3.3%的低息貸款，連同10萬元本金，提前還款20萬元。
剩余按揭貸款+住房儲蓄貸款利息總支出約為30.57萬元。
較全部按揭貸款，共節省利息約3.45萬元！
更令人艷羨的是，存量房貸乃至二套，也能享受低利率。
雖然今年1月1日存量房貸，已“普降”35個基點，但降的只是LPR下調的部分，基點沒辦法調整。
首套存量房貸利率還是比首套新增房貸利率高出70個基點。
這讓不少“高位站崗”的存量房貸，心里有些不平衡。
二套房貸利率差距更大。
去年天津首套房貸利率多次下調基點，二套都完美“繞過”。
包括此次新出臺的動態調整機制，也明確規定，“其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行”。
也就是說，二套利率不變，還是“LPR+60個基點”。
一下子比首套高出了100個基點。
關鍵，基點是要背負整個還貸周期的。
這也意味，存量首套房貸利率以及二套房貸利率，與新增首套房貸利率的差距，永遠無法填平。
加之，很多人的收入都受到了口罩的影響。
以致于“提前還貸”人的越來越多。
其實，中德銀行的“省息貸”完全可以替代，不用提前還貸，也能有效降低按揭貸款客戶的利息支出。
我國部分城市已經推出了“商轉公”，就是商業按揭貸款轉換成公積金貸款。
在咱們天津，可以實現“商轉住儲”。
邏輯是：把準備提前還款的錢，先存入中德銀行，待達到一定條件后，可以將原來部分按揭貸款替換為年化利率為3.3%的住房儲蓄貸款，從而達到省息的目的。
比如，王先生就是如此操作的。
他將積攢的20萬元一次性存入AA類住房儲蓄合同中，27個月后申請了20萬元年利率3.3%低息貸款，連同20萬元本金，可提前還款40萬元。
剩余按揭貸款+住房儲蓄貸款利息總支出約為25.04萬元。
相比正常提前還款，共節省利息約5.9萬元。
成功實現了幫房貸減壓的目的。
當然，中德銀行還有多款產品可供選擇，還可以根據每個客戶的年齡、收入、資金情況等信息，量身打造房貸精算方案。
基本上，每款產品都能做到低至3.3%的年化恒定低息。
且不分首套、二套，都能享受。
無論是已經買了房、正在還房貸，還是正在打算買房的客戶，都適用。
亦或是即將要買房的，也可以用它來“未雨綢繆”。
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