全球通訊！Wind PDB 產(chǎn)業(yè)聚焦之房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：“大而不能倒”？透過Wind產(chǎn)業(yè)鏈看房地產(chǎn)如何影響國民經(jīng)濟(jì)和就業(yè)

引言

(相關(guān)資料圖)

2022年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，為穩(wěn)定樓市，相關(guān)部門頻繁釋放積極信號，政策力度不斷加大。隨著房地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”，房企債務(wù)危機(jī)得到緩解，房地產(chǎn)板塊的復(fù)蘇提振了市場信心，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)涉及產(chǎn)業(yè)眾多，創(chuàng)造大量工作崗位，幾乎成了“大而不能倒”的產(chǎn)業(yè)。本文利用萬得產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)庫【W(wǎng)ind Product Chain Database】（以下簡稱Wind PDB）從產(chǎn)業(yè)鏈角度角度看房地產(chǎn)如何影響國民經(jīng)濟(jì)和就業(yè)。

目錄

1.房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的影響

2.房地產(chǎn)對不同產(chǎn)業(yè)的影響

2.1 土地

2.2 金融業(yè)

2.3 建筑工程

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)

2.5 房地產(chǎn)經(jīng)營

3.房地產(chǎn)未來展望

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的影響

2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動各相關(guān)行業(yè)增加值合計達(dá)到75172.97億元，占當(dāng)年GDP的7.4%。具體來說房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值為4124.58、46448.48和24599.91億元，分別占其當(dāng)年增加值的5.3%、12.09%和4.44%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資能拉動多少就業(yè)呢？下表所示，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的三個行業(yè)中（建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)），建筑業(yè)的就業(yè)拉動能力最大。建筑業(yè)每增加一億元總產(chǎn)出，可拉動各行業(yè)就業(yè)總計635人，其中直接拉動就業(yè)262人。金融業(yè)的就業(yè)拉動能力第二，金融業(yè)每增加一億元總產(chǎn)出，可拉動各行業(yè)就業(yè)總計511人，其中直接拉動就業(yè)270人。房地產(chǎn)業(yè)本身就業(yè)拉動能力并不大，房地產(chǎn)業(yè)每增加一億元總產(chǎn)出，可拉動各行業(yè)就業(yè)總計351人，其中直接拉動就業(yè)212人。按此計算，2020年僅與房地產(chǎn)密切相關(guān)的三個行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動就業(yè)就超過1.15億人，對民生影響巨大。

房地產(chǎn)對不同產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)通過產(chǎn)業(yè)鏈影響上下游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)和就業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)上游主要包括土地、金融等基本要素；建筑工程；房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)服務(wù)；統(tǒng)購設(shè)備用具等，房地產(chǎn)開發(fā)下游主要包括房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)輔助服務(wù)等。

結(jié)合上文房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動國民經(jīng)濟(jì)主要行業(yè)增加值情況，可總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)所涉及的眾多上下游產(chǎn)業(yè)中體量巨大且關(guān)系緊密的主要有下表所列舉產(chǎn)業(yè)：

具體來分析。制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)涉及領(lǐng)域和產(chǎn)品繁雜，覆蓋房地產(chǎn)上下游，其與國民經(jīng)濟(jì)和就業(yè)密切相關(guān)。剩余與房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的位置如下圖所示：

為更清晰的說明相關(guān)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)確實強(qiáng)相關(guān)，可以通過房地產(chǎn)三個重要指標(biāo)數(shù)據(jù)：商品房銷售面積（房地產(chǎn)業(yè)景氣程度重要指標(biāo)）、房屋新開工面積（房地產(chǎn)業(yè)上游景氣程度重要指標(biāo)）、房屋竣工面積（房地產(chǎn)下游景氣程度重要指標(biāo)）來分析。如圖所示，房屋竣工面積與商品房銷售面積相關(guān)性高，且存在6-12個月的超前期；房屋新開工面積與商品房銷售面積高度相關(guān)，且存在3-6個月的滯后期，如果短期內(nèi)政策和資金密集扶持或打壓，超前期和滯后期會明顯收斂，2021年初三條線高度同步就是這種現(xiàn)象的典型代表。下面我們一一來分析相關(guān)產(chǎn)業(yè)在時空上如何受房地產(chǎn)業(yè)影響，進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)與就業(yè)。

1?土地

房地產(chǎn)景氣程度嚴(yán)重影響地方政府土地轉(zhuǎn)讓金收入。

土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)要素，土地成本一般占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本的30%以上，房地產(chǎn)業(yè)景氣會帶來巨量土地出讓金，土地出讓金收入是地方政府財政收入的重要組成部分。如果房地產(chǎn)業(yè)不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿將會大大降低，土地出讓金大大減少將風(fēng)險傳導(dǎo)到企業(yè)和居民部門，對整體國民經(jīng)濟(jì)和就業(yè)產(chǎn)生影響。

2?金融業(yè)

對房地產(chǎn)企業(yè)及購房者貸款是金融業(yè)重要收入來源。

金融業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源，也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要抓手，同時對房地產(chǎn)企業(yè)及購房者貸款服務(wù)是金融業(yè)重要收入來源，房地產(chǎn)行業(yè)景氣對銀行利潤和風(fēng)險控制意義重大。如果房地產(chǎn)業(yè)不景氣，國家救市降低房貸利率損失利潤事小，房產(chǎn)價值縮水及大量失業(yè)造成的大規(guī)模房貸斷貸更有概率引發(fā)金融危機(jī)，風(fēng)險將傳導(dǎo)至整個國民經(jīng)濟(jì)。

3?建筑工程

房地產(chǎn)景氣程度直接影響建筑工程產(chǎn)業(yè)營收，并向上游建材、工程服務(wù)等產(chǎn)業(yè)延伸影響。

建筑工程產(chǎn)業(yè)上下游，建筑業(yè)、建材、采礦業(yè)以及電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)都通過建筑工程產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相聯(lián)通，這些都是國民經(jīng)濟(jì)重要載體、勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定就業(yè)的中堅產(chǎn)業(yè)。

建筑工程領(lǐng)域涉及上市公司眾多，以構(gòu)件、建筑施工、制造零件和用品領(lǐng)域為例，共有418家相關(guān)A股上市公司。在鋼鐵領(lǐng)域，有河鋼股份、鞍鋼股份、太鋼股份、華菱鋼鐵等；水泥領(lǐng)域，有海螺水泥、冀東水泥、華新水泥等，這些公司的股價表現(xiàn)與房地產(chǎn)景氣程度相關(guān)性較高。

建筑工程投資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本中占比超過30%，且房地產(chǎn)開發(fā)投資對建筑業(yè)的拉動超過30%，建筑工程產(chǎn)業(yè)不僅規(guī)模巨大，而且受房地產(chǎn)景氣度影響最明顯。房地產(chǎn)業(yè)如果資金收緊，對上游建筑工程行業(yè)的大量未付賬款必難以兌現(xiàn)，建筑工程相關(guān)企業(yè)流動性承壓，大量抗風(fēng)險能力弱的中小企業(yè)會逐步被淘汰；同時作為房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)重要參考數(shù)據(jù)的房屋新開工面積數(shù)據(jù)大幅下跌，嚴(yán)重影響建筑工程相關(guān)企業(yè)收入，風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大，企業(yè)裁員，造成大量建筑產(chǎn)業(yè)工人失業(yè)，風(fēng)險擴(kuò)散到居民部門，國民經(jīng)濟(jì)和就業(yè)受到重大打擊。

4?房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)

房地產(chǎn)景氣程度決定房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)合同額，影響巨大。

科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)屬于房地產(chǎn)開發(fā)上游房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)板塊，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑工程企業(yè)提供咨詢策劃、工程監(jiān)理、技術(shù)咨詢等專業(yè)技術(shù)服務(wù)，該板塊受到房屋新開工面積指標(biāo)影響巨大，房地產(chǎn)業(yè)下行，影響房屋新開工面積，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑工程企業(yè)需求減少，風(fēng)險傳導(dǎo)到房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理服務(wù)作為房地產(chǎn)開發(fā)下游產(chǎn)業(yè)，受到房屋竣工面積和市場信心雙重影響，房地產(chǎn)業(yè)景氣度低會造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)大量裁員。房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)作為吸收大量就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)，如果營業(yè)收入受到大幅影響，很容易造成大量服務(wù)業(yè)技術(shù)人員失業(yè)，影響居民部門消費信心進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域多為中小型公司，其中房地產(chǎn)咨詢服務(wù)主要涉及的A股上市公司有津濱發(fā)展和榮安地產(chǎn)；物業(yè)管理是目前的熱門賽道，大量公司在港股上市，目前A股主要物管公司有招商積余、萬科A等。

5?房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)通過面積供給、市場信心等多因素影響房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

位于下游的房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營，重要子領(lǐng)域包括辦公樓租賃、商鋪經(jīng)營、酒店度假村經(jīng)營等。房地產(chǎn)業(yè)景氣度低，房屋竣工面積會逐步減少，房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)所需的基礎(chǔ)空間增長乏力，影響房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張；同時房地產(chǎn)業(yè)下行引發(fā)企業(yè)和商家對廠房、辦公樓、商鋪需求降低，使房地產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)營收承壓，利潤降低，進(jìn)而引發(fā)支出減少、裁員等，影響國民及經(jīng)濟(jì)和就業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)營方面主要A股上市公司有陸家B股、陸家嘴、上海臨港等；酒店及度假村經(jīng)營方面主要A股上市公司有錦江酒店、首旅酒店等。

房地產(chǎn)未來展望

目前，全國新房銷售依然處在筑底蓄力階段，由于房地產(chǎn)對上下游產(chǎn)業(yè)影響在時間上存在一定延遲，上下游產(chǎn)業(yè)大多處于摸底階段，土地市場持續(xù)降溫，22年第三輪土拍整體溢價率僅有2.5%；房企非銀融資雖在修復(fù)，但仍保持較大跌幅，12月融資總額同比下降32.9%，房地產(chǎn)不景氣對國民經(jīng)濟(jì)和就業(yè)帶來的影響還未遠(yuǎn)去，但也要看到政策端的“火力全開”，融資端“三箭齊發(fā)”，緩償債、保交樓，以提振市場信心，房地產(chǎn)企穩(wěn)、反彈未來可期。房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)肩負(fù)著7.4%的GDP，影響超1億人就業(yè)崗位，需要回歸它該有的位置，發(fā)揮其穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的重要作用，不能野蠻生長成“大而不能倒”的產(chǎn)業(yè)！

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