斑馬消費 楊柘
在2022年行業低谷里,偏居杭州的濱江集團,頻頻以抄底者的形象出圈。
該公司去年共計斬獲41宗土地,耗資733億元,拿地金額首次躋身全國房企前十,位列第7。
【資料圖】
行業寒意貫穿去年全年,百強房企拿地總金額同比下降48.9%,更有近4成房企投資暫停。另外,百強房企拿地金額在全國土地成交的比重降至34.3%,遠低于過去3年保持的50%左右的占比。
去年,整個房地產行業走到了冰點。在新周期里,濱江集團逆勢進擊,成為土地市場屈指可數的民營房企,新增貨值高達1500億元。
不過,它不是眾人眼中的贏家,即便沒有出險,也同樣咬緊牙關。在杭州首次集中供地之后,老板戚金興頗有幾分悲觀,對外稱項目爭取做到1%-2%的凈利潤。
由此來看,盡管房地產政策已由緊轉松、金融三支箭落地,戚金興也遠沒有到高枕無憂的時候。
穩住基本盤
新一線城市杭州,曾有兩大本土地產商同臺競技:宋衛平的綠城中國和戚金興的濱江集團。
宋衛平離開綠城、中交系入主,公司撲向更廣闊的區域。2022年,綠城中國以3003.2億元操盤金額位列行業第4,排名上升3位。
濱江集團自上世紀90年代崛起后,一直將杭州作為核心市場,即便公司2007年后逐漸拓展浙江省內,可杭州一直是公司主要收入來源地。
高峰時期的2017年,公司來自杭州市場收入比重高達94.63%,隨著省內外市場開花結果,2021年杭州市場貢獻比降至59.38%。
即便如此,杭州在公司中的地位從未被削弱。2019年至2021年,杭州土地儲備在公司總土儲規模所在占比例分別為57.3%、65%和60%。2022年上半年升至61.2%,較年初提升6.2個百分點。
所以,公司每年銷售目標達成,杭州是關鍵戰場。
據光大證券研報,2012年至2021年,濱江集團在杭州銷售額年復合增長率達29.2%。該公司官微披露,其2022年在杭州市場網簽金額718.05億元、權益金額565.21億元,再次蟬聯杭州市場銷冠,較綠城中國分別多賣了183.19億元、94.25億元。
公司穩踞杭州,與當地經濟發展緊密相關。隨著新興產業發展,杭州常住人口自2010年以來持續保持凈流入,2021年達到1220萬人,帶來持續的購房需求。
可以說,沒誰比濱江更熟悉杭州市場,瘋狂掃貨是公司穩住基本盤的必然。
穩健風格
去年,濱江集團依賴杭州樓盤銷售業績,獲得現金回籠690億元,較上年增加約7億元。
充沛的造血能力是開源,公司對融資成本的管控則是節流。
過往年份,濱江集團的融資成成本呈現逐年下行趨勢。2017年平均融資成本為6%,至2021年降至4.9%。2022年融資成本繼續走低,為4.6%,足以讓國內絕大多數房企艷羨。
濱江集團穩健的操盤風格,與企業掌門人戚金興個人有關。早年他從杭州江干區公務員崗位下海,一直保持著較為謹慎甚至保守的財務觀念:如果能借10塊錢,堅決只借7塊,給自己預留足夠回旋的空間。這也使得金融機構對這家企業頗有好感。
所以,即便去年悲觀情緒籠罩的債券市場,濱江集團仍成功發行2022年度首期中期票據,規模9.4億元,年利率只有4.8%。
2022年下半年,房企終于迎來利好,隨后金融三支箭落地,濱江全年又得到多家金融機構超3300億元綜合授信。去年民營房企普遍面臨的融資難題,似乎在濱江手里就不算個事。
沒有債主上門、銀行還爭相送錢,若要揭開這個謎團,必須回到公司銷售上尋找答案。
去年,戚金興親自下場參與自家3處樓盤搖號,均未搖中,他一度調侃自己運氣不佳。旗下項目中簽率低,進一步說明產品炙手可熱,且能在較短周期內達成銷售、快速清盤,從而實現資金回籠。
戚金興曾對外解釋了拿地與銷售的關系:銷售回款多,拿地才多,并非靠貸款拿地。
克而瑞對濱江集團有個統計,2022年上半年,該公司在杭州市場推出3800多套住宅,中簽率僅19.54%。當期,公司項目首開去化率達到93%,高于杭州8區81%的平均去化水平。
公開數據顯示,公司2022年完成銷售金額1539億元,行業排名升至第13位,較上年大幅前進9位。
跨進前十,大概率只是時間問題。
穿越周期
2021年以來席卷整個行業的債務危機里,大多數房企爆雷、躺平,甚至不得不賣身續命,濱江集團是少有的未出險的民營房企之一。
公司賭對了區域,并將單城銷售做到極致。與濱江有幾分相似的建業地產,同樣聚焦河南區域市場,命運則大有不同,經歷洪災、疫情、裁員和賣資產后,胡葆森不得不引入河南國資紓困。
上一輪房地產周期,戚金興憑借穩健風格,為企業規避了激進擴張和杠桿失控的風險,但在這輪新周期里,濱江集團更大的挑戰,則來自盈利水平的大幅收窄。
這主要表現在杭州區域市場。2019年至2021年,公司杭州區域市場毛利率46.38%、24.37%和20.72%。受此影響,公司整體毛利率分別為35.10%、27.04%和24.83%。
當然,盈利水平的下滑,并非濱江集團獨有。億瀚智庫披露,2020年50家典型房企平均毛利率和凈利率分別為為24.7%、11.6%,同比下滑5.1個百分點、2.3個百分點。
2022年上半年,典型房企繼續減收減利,平均毛利率、凈利率中位數分別為約16.9%和4.4%,同比分別下降4.9個百分點、5.0個百分點。
因此,濱江集團的盈利水平受到影響并不意外。2019年公司凈利率為15.92%,2020年、2021年及2022年前三季度凈利率分別為12.41%、12.96和11.65%。
這是濱江集團短期內難以破解的。特別是去年新拿土地,可能會進一步壓縮公司的盈利空間。
2021年,杭州集中供地推出的雙限+自持出讓模式,限地價、限房價,參拍房企還必須自持一定比例物業,且自持部分不可銷售、轉讓,僅能出租。
據克而瑞數據,2018年至2020年杭州土拍自持平均比例為3.5%、1.6%和1.6%。2021年及以后,自持比例進一步抬升。
比如,濱江集團參與2021年杭州首批集中供地中競拍蕭山區一宗宅地,自持比例高達15%。
在戚金興看來,不確定性任何時期都存在,公司永遠在路上。他還明確表示,2028年之前,高管團隊都不會退休。在這個團隊里,戚金興已經60歲,執行總裁余忠祥52歲,總經理朱慧明59歲。
這樣的時間安排,顯然是為了給接班者留夠更多時間歷練。去年6月初,戚金興兒子戚加奇,已被委任為濱江服務非執行董事及董事會策略委員會委員,正式走向臺前。
關鍵詞: 濱江集團
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