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本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
圖片來源：圖蟲創意
深陷困境的“云南地產一哥”俊發在兩個多月前聯手陜西國企買下了西安的3宗宅地，就在外界以為它已經絕處逢生時，一紙公告又將它的底牌掀開。
(資料圖片)
近日，俊發集團在港交所發布公告稱，由香港俊發地產有限公司（下稱“香港俊發地產”）全資子公司力佳環球投資有限公司發行的一筆美元優先票據，預計在到期時無法支付未償還本金及應付未付利息，原因是受到“宏觀經濟、房地產市場及金融環境及多輪疫情等不利因素”的影響。
時代財經了解到，這筆票據在2020年12月、2021年3月分兩期發行，本金總額2.37億美元，票息11%，由母公司香港俊發地產為票據提供無條件及不可撤銷地擔保，到期日是2022年12月24日，但目前已處于實質性違約狀態。
俊發集團的風暴并非來得毫無征兆。2022年7月，俊發集團宣布，這筆票據項下為數1303.5萬美元的利息在到期后度過30天的寬免期，但仍然無法支付利息，因此而構成違約事件。在更早之前，俊發集團已是諸多麻煩纏身，先是2021年底的裁員風波，后于2022年3月因惠譽下調評級引發外界對其償債能力的擔憂。
盡管當時的俊發集團向外界堅持“公司償債能力未發生重大不利化”的說法，但發生在2022年4月下旬的信托逾期事件，還是扯下了它的“遮羞布”。
2022年4月28日，俊發集團創始人李俊在業主和媒體溝通會上承認公司存在流動性困難，并稱公司正與多家大型央企、國企對接項目合作、資產處置等事宜，預計將回籠上百億資金，回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。
然而，從當前的結果來看，債務問題處理起來要比想象中棘手。
陷入資金泥潭，多個樓盤仍停工或逾期交付
“我是俊發盛唐城H3地塊的‘大冤種’，有在業主群的拉我一下唄”，2022年7月發現樓盤停工后，不知所措的業主王光武（化名）開始在網上尋找“組織”，此時距離他買房還不到兩個月。
在王光武買房的一個月前，也就是2022年4月下旬，俊發一筆貸款余額為2.19億元的信托被曝逾期，當時市場一片嘩然，多年未公開露面的公司創始人李俊不得不親自出席隨后召開的溝通會，就外界出現的關于俊發的傳言向業主和媒體釋疑。在溝通會上，李俊承認了公司的流動性困難。
早在信托逾期之前，由于流動性困難，俊發已有多個樓盤陷入停工或延期交付的狀態，王光武雖有所耳聞，但他依然選擇了盛唐城H3地塊的房子，“當時考慮到這個樓盤位置還可以”，而且“當時大部分樓盤都出現了這個問題，想著俊發作為云南最大的本土房企，應該不會太嚴重”，王光武說道。
2022年5月底，他以1.2萬元/平方米的價格入手了一套房，“當時是開發商給的特價，每平方米比市場價少了1000多元”。不過，貝殼找房顯示，王光武購買的俊發盛唐城H3地塊2號樓，在2022年2月份的參考價格為1.45萬元/平方米。這樣的優惠對王光武來說非常有吸引力，“合同都簽了，貸款也在還了，沒想到從7月停工至今”。
盛唐城的促銷是俊發自救的一個縮影。時代財經了解到，同時期俊發旗下多個樓盤以工抵房的形式進行促銷，又至少兩次聯動全國項目集體推出購房補貼計劃，最高優惠或達數十萬元。
在4月28日舉行的溝通會上，李俊也提到，公司將制定購房政策，拉動銷售，促進資金的快速回籠，同時正與多家大型央企、國企對接項目合作、資產處置等事宜，預計將回籠上百億資金，回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。在當時，李俊表示預計5月俊發就可以實現全面復工復產、快速建設。
在中央和地方推行的“保交樓”政策的推動下，俊發旗下數個樓盤陸續發布了房屋交付通知書，包括盛唐城G4地塊、彩云城辰灣A8地塊、觀云海云中苑一期等。但時代財經從領導留言板網站了解到，12月以來，俊發亦有多個樓盤仍處于停工或逾期交付的狀態，不止盛唐城H3地塊。
2022年11月28日，昆明市盤龍區住建局在領導留言板網站回應“俊發盛唐城H3地塊何時能復工”問題時表示，“由于建設單位俊發集團資金鏈斷裂，無法支付工程款”，該項目仍然處于停工狀態，并表示“目前正在辦理相關手續，將監管資金撥出用于項目復工建設”，同時“正在與施工總包單位進行協商，待資金到位后將復工復產”。
銷售額跳水，憾失“云南一哥”
俊發有心拉動銷售來促進資金的回籠，但當資金問題得不到緩解導致樓盤持續停工，這樣的自救方式顯然難以為繼。
克而瑞數據顯示， 2022年前三季度，俊發在全國范圍內實現的全口徑銷售金額為113.45億元，同比下跌73.49%，在房企中的排名由去年同期的第67位下跌至第97位。
盡管俊發在全國的市場占有率不突出，但發家于云南昆明的它，多年來都是云南當地的龍頭房企。然而，克而瑞數據顯示，2022年前三季度，俊發在云南市場第一次跌落榜首，實現的全口徑銷售金額同比下跌67.22%至51.58億元，榜首之位由賣出52.73億元的碧桂園取而代之。克而瑞在報告中指出，俊發跌落榜首的原因是受到項目停工的影響。
俊發在云南市場的銷售額主要由昆明貢獻，2022年前三季度，俊發在大昆明市場實現的權益銷售金額為42.20億元，同比下跌61.69%。從過往三年來看，俊發在全國的年度銷售總額達到五六百億元的水平，而昆明市場幾乎貢獻了三分之一。
布局過于集中的弊端在房地產調整期充分暴露。云南省昆明市盤龍區住建局在2022年9月底回應俊發業主訴求時提及，“2020年以來，受疫情和房地產調控政策影響，銀行貸款政策收緊，我市房地產市場出現‘冷樓’現象。地產開發商面臨資金鏈斷裂問題，部分樓盤延期、停工、爛尾。此現象在俊發地產尤為突顯，其地塊開發及道路代建項目大面積停工”。
從俊發對外擴張的歷史可以看出，它試圖走出云南，主要通過城市更新項目布局全國市場，轉型為一家全國性的房企。俊發官網顯示，截止2021年8月，公司共計開發城市更新項目61個（含在途）。
不過，這未能分散俊發的經營風險。昆明融盛行房地產經紀有限公司副總經理康兵認為， 俊發債務問題的暴露和恒大、融創類似，步子邁得過大，盲目擴張上海、深圳等外地市場，但是整體收益甚微。選擇城市更新作為擴張方式更是讓俊發積重難返，“舊城改造項目的開發期長、資金成本大、（投資）難以回收。俊發在昆明本地的土地儲備最多，都是以舊城改造項目為主，雖然地塊位置較好，但是變現困難，加上國家的一系列調控，銷售回款困難，融資困難，就導致資金斷裂”。
在2022年4月的溝通會上，創始人李俊自我剖析俊發流動性問題的誘因時，也提到了上述因素的存在。根據鳳凰網風財訊的報道，當時，李俊還坦承2017年以 452 億元承債式收購買下中豪集團城市更新項目螺螄灣，給俊發造成了巨大的財務負擔。截至 2021 年末，俊發有息負債 369 億元，其中螺螄灣占138 億元，俊發還累計向該項目投入了171億元的自有資金。
處置資產回血，卻繼續違約
由于流動性問題的步步逼近，2021年10月，俊發被曝在多地進行大規模裁員，傳言稱云南總部的裁員比例高達30%，很快俊發在官網發表了《嚴正聲明》稱“有網絡媒體刻意夸大甚至捏造俊發集團組織及人員調整相關情況”。
不過，俊發某城市公司的HR在2022年1月份告訴時代財經，當時公司的資金狀況已明顯緊張，“報銷都已經有好幾個月沒下來了”。從2021年10月起，他的工作重心主要是約談被裁員工，同時有“很多人調去銷售崗”。此外，據云南總部的一名被裁管培生透露，其在去年10月份被裁，而同時期裁員比例不小。
值得一提的是，一名在2021年10月調崗到置業顧問的在職云南員工告訴時代財經，公司目前正常經營，至于是否仍有裁員問題，該員工表示“要分板塊（來看）”。
裁員風波平息了一段時間后，國際評級機構惠譽在2022年2月28日宣布下調香港俊發地產信用評級，引發外界對其償債能力的擔憂。在評級報告中，惠譽稱香港俊發地產的評級反映了該公司在未來12個月內融資渠道減少和流動性壓力。惠譽認為，該公司可能不得不依靠資產處置來解決于2022年下半年資本市場到期的問題。
2022年4月下旬，俊發一筆貸款余額為2.19億元的信托被曝逾期，更是將俊發推向風口浪尖。不過，俊發方面很快向媒體確認該信托計劃已自動進入6個月延長期，到2022年10月23日止。
在該信托計劃的延長期說明中，債務人云南瑞玖房地產開發有限公司稱“近一個月以來，隨著疫情的好轉，銷售在逐漸恢復”，承諾并表示完全有信心在6個月內按時還款。不過，截至發稿時，俊發方面并未向時代財經回應該信托計劃的兌付情況。
為了緩解資金壓力，俊發進行了一系列的資產處置動作。時代財經梳理公開資料后了解到，2022年5月以來，俊發多次轉讓子公司股權及新增股權出質，但所獲資金額度不得而知，它在5月24日還以26.65億元的價格，賣掉了位于俊發·新螺螄灣國際商貿城項目的兩宗宅地。此外，市場傳言稱俊發在同步收緊舊改業務，有意轉讓個別舊改項目。
按照創始人李俊在2022年4月舉行的溝通會上的說法，俊發正與多家大型央企、國企對接項目合作、資產處置等事宜，預計將回籠上百億資金，回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。
值得一提的是，2022年10月，俊發聯手陜西國企陜建地產買下了西安的3宗宅地，總成交價39.91億元，這3宗宅地實際上為俊發旗下杜城村城改項目開發用地的一部分，但未知俊發和陜建地產如何分工。
一系列的回血動作未能成功阻止俊發債務的進一步逾期。除了本金總額2.37億美元、票息11%的美元優先票據在近日到期無法支付待償本息外，俊發旗下的一支發行規模為20億元的境內債券“18俊發01”在2022年10月出現逾期，目前已處于展期狀態，而另一支20億元規模的境內債券“19俊發01”將在2023年3月13日到期。
就公司債務問題、資產處置和經營情況等諸多疑問，時代財經向俊發方面發去采訪提綱，但截至發稿時未獲回復。
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