圖片來源@視覺中國
化債路上的華夏幸福老板王文學(xué),又拿出一份新方案:
(資料圖片)
搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個(gè)平臺(tái),以其中49%股權(quán)實(shí)施債務(wù)重組,預(yù)計(jì)換取債權(quán)不超過400.39億元。12月19日,華夏幸福(600340. SH)發(fā)布公告,披露了具體的償債資源和補(bǔ)充方案。如若奏效,華夏幸福身上的債務(wù)能減少近七成。
自2021年2月“官宣”首筆債務(wù)逾期后,華夏幸福迅速陷入“死亡螺旋”,并在當(dāng)年10月啟動(dòng)債務(wù)重組。今年9月16日,“以股抵債”首次納入公司化債計(jì)劃。包括物管、代建、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營等現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資源,被悉數(shù)裝進(jìn)平臺(tái)資產(chǎn)包。第三方機(jī)構(gòu)稱,資產(chǎn)總估值超千億。
“這個(gè)方案主要是為了化解我們將近50億美元的海外債。目前海外債權(quán)人反饋還不錯(cuò),對(duì)方案也比較認(rèn)同,明年1月初即有定論。”一位華夏幸福內(nèi)部高管對(duì)《中國企業(yè)家》透露。至于后期債權(quán)人的退出方式,“不外乎后期公司上市,或以現(xiàn)金形式轉(zhuǎn)給其他公司。”
值得注意的是,這些優(yōu)質(zhì)資源不僅是華夏幸福還債的重要籌碼,也是公司未來持續(xù)經(jīng)營的曙光所在。今年7月,華夏幸福宣布轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),“就是做乙方生意。”一位不愿具名的房企人士稱。在他看來,王文學(xué)選擇以股換債,就是以時(shí)間換空間,既是形勢(shì)所迫,也是疏通之策。
為了化債,王文學(xué)已使盡渾身解數(shù)。不過,“超千億”的輕資產(chǎn)估值是否偏高、平臺(tái)內(nèi)多家公司持續(xù)下滑的盈利能力何解,也讓包括債權(quán)人、其他房企人士、行業(yè)專家在內(nèi)的多位人士,對(duì)這一最新祭出的償債方案抱以悲觀預(yù)期。甚至有人認(rèn)為,王文學(xué)給債權(quán)人“畫了一個(gè)大餅”。
無論如何,債權(quán)人跟華夏幸福的未來更深度地綁在了一起。而鑒于當(dāng)前持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境,后期債權(quán)人能否順利退出,仍存有很大不確定性。截至目前,華夏幸福還余有超926億元金融債務(wù),尚未簽署債務(wù)重組協(xié)議。此外,變賣資產(chǎn)的計(jì)劃亦不順利。
債務(wù)重組能否成功,最終取決于債權(quán)人意愿。“無論如何,先推推看。”前述華夏幸福高管稱。
以股換債,“讓出400億”
12月19日,華夏幸福公告稱,擬以所持有的下屬公司股權(quán)注資搭建“幸福精選平臺(tái)”及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”,并以兩平臺(tái)股權(quán)作為償債資源,與公司金融債權(quán)人及經(jīng)營債權(quán)人實(shí)施債務(wù)重組,債權(quán)人將以不超過400.39億元債權(quán)換取兩個(gè)平臺(tái)不超過49%的股權(quán)或相應(yīng)收益權(quán)。
最新公告中,華夏幸福給出了具體操作方法:
對(duì)于境內(nèi)平臺(tái)搭建及境內(nèi)債權(quán)部分,華夏幸福在境內(nèi)先新設(shè)夾層公司、股權(quán)激勵(lì)持股平臺(tái)以及多家債權(quán)人持股平臺(tái);繼而由華夏幸福、夾層公司、股權(quán)激勵(lì)持股平臺(tái)以及債權(quán)人持股平臺(tái)一同設(shè)立及增資“幸福精選平臺(tái)”以及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”。
其中,華夏幸福以精選下屬公司以及優(yōu)選下屬公司的股權(quán)注入“幸福精選平臺(tái)”以及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”,最終形成公司、夾層公司、股權(quán)激勵(lì)持股平臺(tái)及債權(quán)人持股平臺(tái)通過“幸福精選平臺(tái)”及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”間接持有下屬公司股權(quán)的持股架構(gòu)。
關(guān)于選擇“以換還債”方案債權(quán)人的退出方式,華夏幸福曾在今年9月的公告中指出,“包括但不限于‘幸福精選’平臺(tái)在資本市場(chǎng)獨(dú)立上市、將‘幸福精選’平臺(tái)股權(quán)以現(xiàn)金方式出售等方式,協(xié)助債權(quán)人實(shí)現(xiàn)‘股’的退出。”
本次重組還設(shè)置了“早鳥期”,債權(quán)人年底前入局,可享受七五折優(yōu)惠。華夏幸福在公告中稱,“幸福精選”平臺(tái)第三方預(yù)測(cè)估值500億元,“幸福優(yōu)選”平臺(tái)第三方預(yù)測(cè)估值521.40億元。對(duì)于已經(jīng)深陷債務(wù)危機(jī)的華夏幸福來說,“超千億”估值是否偏高,市場(chǎng)看法不一。
來源:公告截圖
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看,“幸福精選”平臺(tái)為較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2022年1~9月,平臺(tái)內(nèi)三家主體公司合計(jì)營收為21.4億元,凈利潤為4887.39萬元。多位行業(yè)人士認(rèn)為,對(duì)比行業(yè)同類業(yè)務(wù)的估值表現(xiàn),即便按早鳥期七五折價(jià)格來計(jì),華夏幸福給出的平臺(tái)估值數(shù)額也明顯偏高。
比如,華夏幸福對(duì)“幸福精選”平臺(tái)(“100%的幸福基業(yè)股權(quán)+60%深圳伙伴產(chǎn)業(yè)服務(wù)股權(quán)+51%蘇州火炬創(chuàng)新股權(quán)”)給出的預(yù)測(cè)估值是500億元,而管理規(guī)模居行業(yè)前列的保利物業(yè),其2021年?duì)I收為107.83億元,對(duì)應(yīng)的市值為262億元;融創(chuàng)服務(wù)2021年?duì)I收為79.04億元,對(duì)應(yīng)的市值為119億元。
而“幸福優(yōu)選”平臺(tái)公司設(shè)立時(shí)間較短,目前尚無相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)直接佐證。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對(duì)《中國企業(yè)家》表示,華夏幸福的這個(gè)重組方案具有較強(qiáng)的可實(shí)施性,“將優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)拿出來重組,表明華夏幸福確實(shí)在竭盡全力化解債務(wù)危機(jī),以爭取最大限度保護(hù)債權(quán)人利益的同時(shí),推動(dòng)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營的恢復(fù)。”
“明確一個(gè)路徑”
去年9月,因控股股東華夏控股持有股票被強(qiáng)制執(zhí)行,導(dǎo)致原第二大股東平安人壽及其一致行動(dòng)人,“被動(dòng)”當(dāng)上了華夏幸福的第一大股東。而自2018年7月份平安入股以來,華夏幸福市值已跌去超八成。在化解債務(wù)危機(jī)這條路上,華夏幸福已經(jīng)走了一年多。
在債委會(huì)牽頭下,各方機(jī)構(gòu)都在積極推進(jìn)華夏幸福的債務(wù)問題的解決。一位華夏幸福內(nèi)部人士對(duì)《中國企業(yè)家》強(qiáng)調(diào),化解海外債是此次重組方案的主要目標(biāo)。結(jié)合目前與債權(quán)人的溝通進(jìn)展來看,公司層面對(duì)化債結(jié)果充滿信心,“希望很大”。
華夏幸福此次披露“以股抵債”計(jì)劃細(xì)則的同時(shí),還設(shè)置了股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,試圖以此加深員工們與上述平臺(tái)之間的連接,激活盈利能力。華夏幸福稱,相關(guān)安排有利于加速上市公司擺脫當(dāng)前困境,將上市公司、股東及債權(quán)人各方利益緊密結(jié)合。
從數(shù)日前的一則公告來看,這份以股抵債方案已獲得部分美元債投資人的接納。
數(shù)據(jù)顯示,華夏幸福境外美元債的存續(xù)總額為49.6億美元(折合人民幣約345.6億元)。截至目前,持有境外美元債券本金總額84.14%的持有人已簽署境外《重組支持協(xié)議》,其中持有原始債券本金13.15億美元持有人選擇將其債權(quán)中的部分份額通過“以股抵債”受償。
今年9月16日至2023年3月31日為該方案的選擇期,債權(quán)人選擇此方案取得償債平臺(tái)股權(quán)時(shí),即視為債權(quán)清償完畢不可撤銷。未接受補(bǔ)充方案的債權(quán)人,將仍按《債務(wù)重組計(jì)劃》原定方式進(jìn)行清償。
一位信托行業(yè)人士透露,針對(duì)這個(gè)方案,各信托公司和代銷銀行的態(tài)度比較謹(jǐn)慎,因?yàn)椤耙怨傻謧贝_實(shí)存在估值難度高、價(jià)值波動(dòng)大、變現(xiàn)退出不確定等特點(diǎn),“所以我們還是建議債權(quán)人謹(jǐn)慎選擇。”
截至2022年11月30日,華夏幸福《債務(wù)重組計(jì)劃》中的2192億元金融債務(wù),已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1265.57億元,還剩余926.43億元尚未簽署重組協(xié)議,這其中就包括350億元的海外負(fù)債,還有數(shù)百億的項(xiàng)目負(fù)債將通過出售資產(chǎn)帶走。
目前,華夏幸福董事會(huì)已通過相關(guān)決議,但后續(xù)能否落地,仍在于債權(quán)人的接受度。至少目前,王文學(xué)已給到債權(quán)人一個(gè)明確路徑和預(yù)期。在柏文喜看來,未來如果華夏幸福能推動(dòng)這兩個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)上市,相關(guān)債權(quán)人就能從資本市場(chǎng)快速退出。
近期,房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)政策頻出。時(shí)至年底,射向房地產(chǎn)融資的“三支箭”發(fā)出后,華夏幸福也宣布,擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票,募集資金用于保交樓、償還債務(wù)等。這在一定程度上給了債權(quán)人信心。
柏文喜認(rèn)為,華夏幸福近期積極推動(dòng)股權(quán)融資計(jì)劃的實(shí)施,也是債務(wù)方案能夠順利通過的利好因素。“目前市場(chǎng)回暖乏力,而華夏幸福本身也缺乏更好的債務(wù)重組方案可供選擇,預(yù)期最新的重組計(jì)劃將會(huì)引發(fā)債權(quán)人的關(guān)注與重視,但最終接受程度如何,尚待觀察。”
“以時(shí)間換空間”
大約一周前,融創(chuàng)也對(duì)外披露了債務(wù)重組計(jì)劃,其向債權(quán)人小組提交的重組框架中包含一條降杠桿計(jì)劃,即擬向現(xiàn)有債務(wù)中的30億~40億美元及若干股東借款,轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具,以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至11月中旬,約有40家房企完成債券展期,總金額約1505.3億元。約有17家企業(yè)計(jì)劃推出債務(wù)重組方案。除了華夏幸福已推出的涉及2192億元整體債務(wù)重組方案,恒大、奧園、世茂、花樣年等多家企業(yè)也計(jì)劃進(jìn)行債務(wù)重組,但暫未形成相關(guān)方案。
以往罕見的“債轉(zhuǎn)股”形式,正成為多數(shù)房企的償債選擇。正如香頌資本董事沈萌所言,債轉(zhuǎn)股實(shí)質(zhì)是以時(shí)間換空間的方式,保證債權(quán)人的一定權(quán)益,未來也不排除在政府支持下,開發(fā)商都采取類似模式解決債務(wù)問題,“相當(dāng)于把一個(gè)確定的死局變成一個(gè)不確定的未知局”。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示,出售資產(chǎn)、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償、債務(wù)展期及減免、增加抵押物、債轉(zhuǎn)股、共益?zhèn)确绞绞欠科蟊容^常見的化債方式。“當(dāng)前多數(shù)出險(xiǎn)房企首先選擇對(duì)到期債券進(jìn)行展期,延后兌付壓力,為解決流動(dòng)性問題爭取時(shí)間。”
劉水也看到,多數(shù)出險(xiǎn)房企仍未實(shí)現(xiàn)整體債務(wù)重組,未能走出流動(dòng)性危機(jī),因此,“很難言說哪個(gè)方案的成功與否,或者優(yōu)劣。”尤其是,多數(shù)房企都未能公布細(xì)化方案。“因?yàn)槌鲭U(xiǎn)房企多數(shù)面臨公司資產(chǎn)被查封和凍結(jié)問題,處置資產(chǎn)陷入僵局。部分出險(xiǎn)房企在市場(chǎng)下行周期資產(chǎn)價(jià)值面臨下降的風(fēng)險(xiǎn),很難制定合理的償債方案取信投資人。”
“出險(xiǎn)房企為完成債務(wù)重組方案,需要協(xié)調(diào)債權(quán)人、地方政府、供應(yīng)商等多個(gè)利益相關(guān)方,順利推進(jìn)債務(wù)重組和項(xiàng)目恢復(fù)正常經(jīng)營。”劉水稱。在他看來,房企成功化債的核心,有賴于市場(chǎng)回暖,加上融資環(huán)境有所改善,債務(wù)展期及再融資難度或?qū)⒂行陆怠?/p>
今年7月,華夏幸福宣布全面轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”,以輕資產(chǎn)運(yùn)作模式為政府提供融資、產(chǎn)業(yè)招商、綜合運(yùn)營與城市營銷推廣等服務(wù),為企業(yè)提供選址、代建、物業(yè)、投融資咨詢等服務(wù)。華夏幸福表示,輕資產(chǎn)招商業(yè)務(wù)已累計(jì)簽約7個(gè)項(xiàng)目,總投資超45億元。
在此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型大會(huì)上,王文學(xué)稱,公司將在2022~2025年完成全面轉(zhuǎn)型。“未來房地產(chǎn)將是服務(wù)驅(qū)動(dòng)型,只有依靠專精特新,依靠技術(shù),依靠服務(wù)。”華夏幸福副總裁、戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人林成紅在華夏幸福官微上表示。他還稱,這是“由躺著賺錢向跪著賺錢轉(zhuǎn)變”。
只是,仍然深陷數(shù)百億債務(wù)泥潭中的華夏幸福,“跪著賺錢”這條路能走通嗎?
關(guān)鍵詞: 華夏幸福
版權(quán)與免責(zé)聲明:
1 本網(wǎng)注明“來源:×××”(非商業(yè)周刊網(wǎng))的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé),本網(wǎng)不承擔(dān)此類稿件侵權(quán)行為的連帶責(zé)任。
2 在本網(wǎng)的新聞頁面或BBS上進(jìn)行跟帖或發(fā)表言論者,文責(zé)自負(fù)。
3 相關(guān)信息并未經(jīng)過本網(wǎng)站證實(shí),不對(duì)您構(gòu)成任何投資建議,據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。
4 如涉及作品內(nèi)容、版權(quán)等其它問題,請(qǐng)?jiān)?0日內(nèi)同本網(wǎng)聯(lián)系。