雷達財經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海
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陷入債務(wù)漩渦的華夏幸福,披露了債務(wù)重組進展。
12月14日,根據(jù)公告,公司將所持下屬公司股權(quán)注資搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個平臺,以之作為償債資源與公司債權(quán)人實施債務(wù)重組。
據(jù)了解,上述平臺分別為華夏幸福的物業(yè)管理服務(wù)和輕資產(chǎn)代建平臺,第三方預(yù)測估值分別為500億元和521.4億元。這次被華夏幸福以八折或七五折的價格實施債務(wù)重組,可幫公司化解400.39億元債務(wù)。
此前的9月16日,華夏幸福便披露“以股抵債”內(nèi)容,并明確后續(xù)會有資本運作以保障持股債券人的收益。但是有質(zhì)疑的聲音認(rèn)為,在母公司面臨債務(wù)困境下,抵債平臺的盈利能力、未來能否上市是一個未知數(shù)。
最新方案中,為保障選擇“以股抵債”重組債權(quán)人后續(xù)收益的實現(xiàn),華夏幸福擬以“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”各不超過30%股權(quán)實施員工股權(quán)激勵,但這一計劃卻在董事會上被平安系董事孟森投了反對票。
去年9月份,因控股股東華夏控股持有的股票被強制執(zhí)行持股下降,導(dǎo)致原第二大股東平安人壽及其一致行動人,被動當(dāng)上了華夏幸福的第一大股東。而自2018年7月份平安入股以來,華夏幸福已經(jīng)跌去了85%。
已實現(xiàn)債務(wù)重組1260億元
在化解債務(wù)危機這條路上,轉(zhuǎn)眼間華夏幸福已經(jīng)走了一年多時間。
公司此前公告,2020年第四季度出現(xiàn)流動性緊張局面以來,公司融資業(yè)務(wù)、正常業(yè)務(wù)開展都受到較大影響,這也導(dǎo)致公司出現(xiàn)金融債務(wù)未能如期償還的情況,并發(fā)生相關(guān)訴訟、仲裁案件。
雷達財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),2021年3月,華夏幸福出現(xiàn)債券公開市場首次違約;隨后的10月8日,華夏幸福發(fā)布了初步擬定的《債務(wù)重組計劃》;12月9日,這一《債務(wù)重組計劃》獲華夏幸福債委會成員表決通過。
按重組計劃,華夏幸福將通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償2192億元金融債務(wù),并在河北省政府的指導(dǎo)下與債權(quán)人就重組展開溝通。
具體來說,“帶”是指出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)約500億元;“展”即優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償約352億元。
“兌”即出售資產(chǎn)回籠資金中約570億元用于兌付金融債務(wù);“抵”即以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立信托,以信托受益權(quán)份額抵償約220億元金融債務(wù);“接”即剩余約550億元金融債務(wù)由華夏幸福承接,逐步清償。
據(jù)公司12月9日的披露,截至2022年11月30日,華夏幸福累計未能如期償還債務(wù)金額合計601.76億元;同期,《債務(wù)重組計劃》中金融債務(wù)已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計為1265.57億元。
顯然,這一金額與總計2192億元金融債務(wù)尚有差距。有分析指出,受房地產(chǎn)市場下行、疫情等因素影響,之前商定好的出售資產(chǎn)方案出現(xiàn)停滯,華夏幸福無法籌集到足夠的兌付資金,也使得債務(wù)重組工作停滯下來。
這種情況下,今年9月16日,華夏幸福又在《債務(wù)重組計劃》基礎(chǔ)上制訂了《補充方案》,擬增加償債資源和選擇權(quán)。
“以股換債”再重組400億
12月14日,這一補充方案正式出爐,也意味著華夏幸福又拿出了更多籌碼。
根據(jù)公告,公司以所持有的下屬公司股權(quán)注資搭建以物業(yè)服務(wù)、選址服務(wù)、園區(qū)運營服務(wù)為核心的“幸福精選平臺”,及片區(qū)開發(fā)綜合服務(wù)、先進制造業(yè)/IDC/物流產(chǎn)業(yè)園招商運營、都市圈不動產(chǎn)代建和營銷交易為核心的“幸福優(yōu)選平臺”,并以兩個平臺的股權(quán)作為償債資源與債權(quán)人實施債務(wù)重組。
其中,“幸福優(yōu)選平臺”包括華夏幸福產(chǎn)城(北京)運營管理有限公司、北京幸福安基建設(shè)管理有限公司、幸福智算(北京)企業(yè)管理服務(wù)有限公司等6家公司各100%股權(quán),第三方評估值為521.4億元。
“幸福精選平臺”則持有幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)、深圳市伙伴產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司60%股權(quán)、蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司51%股權(quán),預(yù)測估值500億元。
在上述估值基礎(chǔ)上,債權(quán)人以八折或七五折(早鳥期為七五折)的價格實施本次債務(wù)重組,即債權(quán)人將以不超過400.39億元債權(quán)換取“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”分別不超過49%的股權(quán)。
今年9月16日至2023年3月31日為方案的選擇期,債權(quán)人選擇此方案取得償債平臺股權(quán)時,即視為債權(quán)清償完畢不可撤銷。未接受補充方案的債權(quán)人,將仍按《債務(wù)重組計劃》原定方式進行清償。
目前,公司控股股東華夏控股,擬以其12.6億元債權(quán)本金及利息參與本次重組,以間接取得“幸福精選平臺”3.53%股權(quán);公司實控人王文學(xué)控制的知合香港,以2345.2萬美元債權(quán)本金及其利息參與境外美元協(xié)議重組安排,間接取得“幸福精選平臺”0.44%股權(quán)。
對于這樣業(yè)內(nèi)少見的“以股抵債”方案,有觀點認(rèn)為,輕資產(chǎn)運營是華夏幸福的轉(zhuǎn)型方向,物業(yè)和代建是公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后發(fā)展較快的兩個平臺,因此將這樣的“家底”拿出來可謂誠意十足。
但也有觀點認(rèn)為,在母公司債務(wù)困境之下,以股抵債存在不確定性,抵債平臺的價值、未來盈利能力、退出通道都是需要考量的問題。
股權(quán)激勵被董事投反對票
事實上,為增加“以股抵債”方案的吸引力,華夏幸福明確了未來的退出路徑和激勵措施。
9月16日發(fā)布的方案內(nèi)容中,華夏幸福表示,為保障選“股”債權(quán)人收益的實現(xiàn),后續(xù)公司將推動償債平臺資本運作,通過包括但不限于在資本市場獨立上市、將平臺股權(quán)以現(xiàn)金方式出售等方式協(xié)助債權(quán)人實現(xiàn)退出。
即便有了這樣的安排,目前境內(nèi)債權(quán)人的意愿如何尚不得而知,而境外債權(quán)人的積極性似乎不高。
據(jù)公司12月3日披露,目前公司境外美元債的存續(xù)總額為49.6億美元,但只有本金13.15億美元持有人選擇將其債權(quán)中的部分份額通過以股抵債受償。
此外,為了激發(fā)員工、管理層的動力,以及保障重組后債權(quán)人的收益實現(xiàn),華夏幸福擬以上述兩個平臺各不超過30%股權(quán)實施員工股權(quán)激勵,授予價格為一元一股,或按照償債平臺每一元注冊資本屆時對應(yīng)的凈資產(chǎn)值或評估值的特定折扣受讓。
值得注意的是,這份方案雖已在12月14日的董事會上獲得通過,但來自中國平安的董事孟森表示反對,反對原因為“股權(quán)激勵方案的合理性不足”。
中國平安介入華夏幸福時,地產(chǎn)行業(yè)整體運行尚好。但不同于其他房企,重倉環(huán)京區(qū)域的華夏幸福危機來的更早一些。
早在2017年,張家口、廊坊等城市出臺“限購令”時,華夏幸福重點項目孔雀城的銷售就開始走下坡路。2018年,華夏幸福轉(zhuǎn)讓環(huán)京區(qū)域的多個項目股權(quán)回籠資金。
緊接著2018年7月30日,中國平安以137.7億元價格獲得華夏幸福總股本的19.7%;2019年4月9日,中國平安再次斥資42.03億元受讓5.69%股權(quán),華夏幸福資金鏈緊張狀況暫時緩解。
2020年平安繼續(xù)輸血。當(dāng)年6-9月份,平安養(yǎng)老、平安資管、平安匯通分別給華夏幸福注入了3筆永續(xù)資金,共計120億元;12月,華夏幸福完成與中國平安3.4億美元一對一私募債發(fā)行。
進入2021年,伴隨著華夏幸福首次債務(wù)逾期,平安銀行代銷的120億華夏幸福信托產(chǎn)品也違約。
據(jù)公開資料顯示, 中國平安在華夏幸福上敞口高達540億,包括股權(quán)投資180億元和表內(nèi)債券投資360億元。對此平安高層曾直言,對華夏幸福的債務(wù)危機將不再出錢,不再給予資金支持。
轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)“跪著賺”
除了推動債務(wù)重組,華夏幸福也在持續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),增加自主造血。
7月5日,華夏幸福舉行戰(zhàn)略宣貫大會,王文學(xué)在會上宣布,華夏幸福將全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商,并定下目標(biāo),在2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型。
按照管理層的說法,華夏幸福將提供規(guī)劃、融資、代建和運營等輕資產(chǎn)服務(wù);同時量力而行,保留一定量的開發(fā)業(yè)務(wù),為城市發(fā)展提供綜合解決方案。
在宣布這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時,華夏幸福表示,輕資產(chǎn)招商業(yè)務(wù)已累計簽約7個項目,總投資超45億元。
此后,公司有更多的業(yè)務(wù)中標(biāo)消息傳出。9月14日,華夏幸福全資子公司“幸福安基”,以公開招標(biāo)方式中標(biāo)沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目。后者原為恒大集團持有,總建筑面積72萬平方米,為代建保交付項目。
9月23日,華夏幸福宣布,旗下子公司“幸福安基”成功簽約廊坊1.3平方公里、總建面180萬方片區(qū)綜合開發(fā)代建項目,為委托方提供全流程代建管理服務(wù)。
9月26日,華夏幸福再次宣布,旗下子公司“幸福基業(yè)”中標(biāo)唯品會(中國)有限公司旗下鄭州機場南物流園園區(qū)服務(wù),將為其提供包括安全秩序、環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備管理等物業(yè)服務(wù)。
幸福安基全稱北京幸福安基建設(shè)管理有限公司,幸福基業(yè)全稱幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司,均是這次新增償債資源中的核心資產(chǎn)。天眼查顯示,幸福基業(yè)成立于1999年8月份,幸福安基成立于2022年8月份,經(jīng)營范圍分別為物業(yè)管理和工程服務(wù)、建設(shè)、管理。
不過,習(xí)慣了“躺著賺錢”的地產(chǎn)開發(fā)商,能否適應(yīng)以收取服務(wù)費為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)?而且華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城生意,仍在巨額虧損。據(jù)2021年報,產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)為華夏幸福貢獻了-378.94億元的營業(yè)利潤。
答案尚不得而知,但即便來錢慢,華夏幸福也不得不硬著頭皮走下去。
“未來房地產(chǎn)將是服務(wù)驅(qū)動型,只有依靠專精特新,依靠技術(shù),依靠服務(wù)。”華夏幸福副總裁、主管戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人林成紅在華夏幸福官微上表示。他還稱,這是“由躺著賺錢向跪著賺錢轉(zhuǎn)變”。
只是,面對仍有數(shù)百億未重組債務(wù),華夏幸福“跪著賺”這條路能不能走通,還需時間的檢驗。
關(guān)鍵詞: 華夏幸福 資產(chǎn)接管人 債務(wù)重組計
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