12月15日,國家統計局發布70大中城市國房景氣指數及開發投資數據。盡管"保主體"的政策底已經出現,但市場筑底卻依然沒有完成,包括投資、銷售、融資在內的多項數據同比持續惡化,創下年內跌幅紀錄,也連帶著造成國房經濟指數的下滑。目前來看,保障合理購房需求的刺激政策應盡快推出,與保主體政策形成合力,拉動樓市盡快完成筑底。
圖片來源:國家統計局官網
(資料圖)
銷售:"銷售和客戶都陽了,12月份也很難"
原定于上周末開盤搖號的北五環某項目,在搖號前一天深夜臨時取消了開盤計劃。"銷售團隊一個不剩全陽了,客戶也大部分陽了,沒辦法。"孫佳(化名)是這個項目的案場負責人,據他透露,無論是北京大區還是集團,對這個項目原本寄予厚望,地方政府主管部門也非常配合,從拿地開始便全力推進,因為項目位置好、配套好、戶型也不大,總價合適,排隊的客戶總體可觀。
"我們之前初步測算,即便因資質、付款可能會出現個別清退,排隊的也能迅速補上,首期一把清是沒問題的。"孫佳承認,在現在的市場環境下,這種項目可以說是開發商的心頭肉。"如果這波疫情沒有這么重,這個開完指標壓力就好一些,但距離完成,可能還有距離。"孫佳透露,因10月、11月的數據過于"難看",目前完成全年指標可以說是"不可能實現的任務"。
"銷售市場仍在底部。"貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出,從數據來看,70大中城市房價指數延續下跌走勢,一線城市新房、二手房價格環比跌幅均加深。其中,1-11月全國新建商品住宅銷售面積同比下降26%、銷售額同比下降28%。
開發與回款:政策底到來也沒擋住繼續惡化
銷售端的低迷,拉低了開發商的投資與回款。
開發層面,房企投資開工表現低迷,1-11月全國商品住宅開發投資額同比降幅擴大至9%以上、新開工面積累計同比降幅均接近40%。
在房地產開發企業到位資金方面,1-11月份,房地產開發企業到位資金136313億元,同比下降25.7%。其中,國內貸款15823億元,下降26.9%;利用外資66億元,下降26.6%;自籌資金48994億元,下降17.5%;定金及預收款44601億元,下降33.6%;個人按揭貸款21870億元,下降26.2%。
"從數據來看,開發商的到位資金跌幅僅次于前五月的下降25.8%,且11月單月跌幅創下來5月以來的新低,這說明一系列保主體的政策盡管出臺了不少,但并沒有真正落地到開發商手里。"一位不愿透露姓名的分析師直言,從開發與資金兩大類數據可以看出,近期,政策雖然全面發力,既有供給端的紓困,也有需求端的激勵。供給端三支箭積極改善房企資金面,而且是全方位、全渠道,針對民企的融資也在全面紓困,保交樓全面提速。但樓市保主體的"最后一公里"還沒有打通,整個行業"實際缺錢"的狀態恐怕還需要一段時間的落地才能解決。"但無論如何,市場不好,再多的水也流動不起來。"上述分析師直言,當下已經到了必須要保主體與保市場雙向努力、雙向奔赴才能拉動的狀態,急需相關鼓勵消費的政策出臺。
前瞻:翹尾難現
"現在就看一周之后大家陽過了怎么樣,我們對這個項目還是有信心的,但愿市場還能給我們留兩周左右沖刺的機會。"孫佳感嘆。
但市場的前瞻指標并不樂觀。貝殼研究院數據也顯示,11月貝殼50城二手房成交量指數較10月也明顯下降。11月市場整體預期低迷,疫情防控政策的調整也在一定程度上影響了市場的交易節奏。
從前瞻指標看,11月代表市場預期的二手房景氣指數進一步下降,二手房帶看客源量和新增房源量繼續回調,整體市場活躍度較低,相關指標的綜合表現反映出年底傳統"翹尾"行情較難出現。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,若資金面好轉,市場對開發商層面的預期好轉,開發商降價打折的預期就會緩減,房價指數下跌的狀況就會好轉。當然,需求端,包括降低按揭利率,熱點城市啟動"認房不認貸"的首套房認定標準,調整和退出限購政策、鼓勵開發商降價促銷等等,也會利好開發商內源融資,提高造血功能,也會利好價格穩定??傊?,供需兩端全面發力,互相支撐,最終才能讓價格企穩,預計在明年上半年左右,而在這之前,房價下跌的走勢還會持續。
"今年市場的下行是房地產行業經歷上一個高速發展周期后的回落,房企風險外溢、疫情頻繁擾動等因素又加深了下行的幅度。當前供給兩端的支持政策均在落地執行中,疫情防控政策的調整有望加快長期觀望情緒的出清。"展望2023年,劉麗杰認為,企業融資支持政策將加快保交樓的實質性進展,消費者對購買新房的觀望情緒有望緩解,促使今年部分延遲的購買需求在2023年逐步釋放,換房退稅等改善性需求支持政策也促使換房需求在2023年入市,預計2023年市場將逐步呈現量價趨穩走勢。
北京商報記者 王寅浩
關鍵詞: 商品住宅
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