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今天，來了個重磅消息！
TOP10房企融創中國，公布了最新的債務重組方案。
都知道，融創是爆雷房企中規模第二大的，僅次于恒大。
(資料圖)
眼看著恒大的債務重組方案，狼來了一次又一次，就連許老板都傳“跳樓”了，債務重組方案卻還是沒死出來。
反倒是一直不聲不響，今年前11月卻依然穩居行業TOP10的孫宏斌，率先交功課。
老孫還誠懇致歉：深刻反思過去發展中的不足和問題，吸取經驗教訓，堅決調整，爭取明年回歸正軌。
老孫吼一吼，效果自然也非同凡響。
這不，今天，爆雷房企又集體迎來了股價暴漲狂歡的一天。
地產行業板塊整體漲幅高達8.1%，包括融信、銀城、上坤、龍光、合景泰富等多家爆雷房企，漲幅都超過30%。
這是什么情況？
顯然在政策空前溫和之下，融創的債務重組，給爆雷房企們打了一個樣！
別著急，先關注，我們展開說。
融創祭出債轉股重組方案
首先，我們先來看看融創最新發布的這份債務重組方案。
主要有以下幾個重點：
(1)降杠桿計劃。
融創想將現有債務中的30億至40億美元及若干股東借款，轉換為普通股或股權掛鉤工具，以實現可持續的資本結構。
說白了，其實就是債轉股，本來是債主，現在變股東。
這樣做有兩個好處：
一是大大減輕了融創的償債壓力。
本來，融創境外債的本金總額高達91億美元（約合人民幣632億）。
但現在，30億至40億美元及若干股東借款，轉換為普通股或股權掛鉤工具，境外債的本金總額就只剩50-60億美元。
本金及利息的償付壓力都大大減輕了，能夠給融創喘息的空間，和休養生息的時間。
二是讓債權人有了更多的選擇空間。
此前爆雷房企的債務重組，不外乎是將現有債務進行展期，以達到“續命”的效果。
但現在融創提出“債轉股”的方案，算給債權人更多的選擇。
但要債權人同意債權變股權，就必須債權人認可融創的未來，才能坐在同一條船上——
從這個角度來說，融創能提出這個方案，證明房地產的至暗時刻，真的已經算過去了。大家對于房地產的未來前景，恢復了一點信心。
當然，還有一點很關鍵。
在今年3月底不得不停牌時，融創的股價已經跌到只剩4.58港元，總市值只剩不到250億港元。
說到這，再多說一點，還記得融創爆雷前夕，作為大股東的孫宏斌，個人拿出了4.5億美元，無息借給融創作為流動資金。
而融創在這次重組方案中，同樣提到要將“若干股東借款轉換為普通股或股權掛鉤工具”，這當中，應當也包括孫宏斌當初借的這4.5億美元。
所以，老孫也要增持了？
圖源視覺中國，已授權
當然，這樣做并非沒有bug!
那就是，對于公司原有的股東，會有點不公平，因為持有的股份會被攤薄。
當然，股東們可能也不會有太大意見。比起股份被攤薄，他們更希望融創能活下去！
可憐的小散們！
(2)剩余債務展期2-8年。
融創計劃，將剩余現有債務兌換為新的以美元計價公開票據(「新票據」)，期限為自重組生效之日起 2-8年。
通俗點說，就是將剩下的50-60億美元境外債展期 2-8年不等，同時，為了保證流動性，前兩年只計息不付息，第三年才以現金支付。
這一手就是爆雷房企的常規操作了。核心只有一個，就是盡量地將債務后延，減輕償債壓力，給企業恢復正常經營爭取時間。
當然，想要債權人同意融創的債務重組方案，孫宏斌必須拿出更多的誠意。
所以就有了第（3）點和第（4）點。
(3)若干資產的處置所得款項凈額(如有)將作為償還新票據的額外資金來源;
(4)向支持重組方案的債權人提供同意費。
客觀來說，融創的這份債務重組方案，最大的亮點就是第一點債轉股。
如果這份重組方案能夠通過，那意味著，境外投資人對于內房股的未來前景、房地產的未來走勢，依然保有希望和期待。
這對于所有爆雷房企來說，都可依樣畫葫蘆，確實是一個福音。
遲到8個月，融創亮出家底
當然，爆雷房企們也別高興得太早。
在貓姐看來，融創之所以能夠祭出這樣一份重組方案，更大的根源在于：
在債權人看來，融創依然是一家有價值的公司。
就在今天發布債權重組方案的同一時間，融創姍姍來遲長達8個月的2021年財報，也終于出爐了，剛好給了我們更深入了解融創的窗口。
財報顯示，2021年，融創實現銷售額5973.6億，同比增長4%，規模上依然是王者。
但營業收入僅為1983.9億，同比下跌14.0%；毛利更是低到貼地，直接虧損17.9億。
同時，融創的凈利潤也出現了大跳水，從前年同期的盈利395.49億，變成了巨虧420億。
而出現虧損的原因，是融創進行了約520億的大幅計提減值，其中包括對文旅城資產進行減值撥備、2021年出售貝殼股票及處理地產項目帶來的投資損失、對應收關聯公司款項等計提了預期信用損失撥備等。
當然，不必糾結財報好不好看；更值得關注的，是融創的家底。
截至2021年底，融創的總資產是11765.55億，總負債10518.81億，凈資產1246.74億。
萬億資產，終究接近九成是負債。
但盡管如此，1246.74億的凈資產，依然是融創目前223億市值的5倍以上，也就不難理解融創為什么可以拋出債轉股方案了。
除此之外，融創手上最值錢的，自然是土地。
而截至2021年底，融創的權益土地儲備高達1.60億平方米，權益土地儲備貨值預計約為人民幣1.77萬億。
這么龐大的土儲，只要房地產的游戲還能繼續，融創當然就有繼續存在的價值。（不要跟我提恒大，融創地塊位置還是好些）
目前，或許是中報尚未發布，或許是債權人遞交的清盤澄清尚未撤銷等緣故，融創的股票尚未復牌。
是的，擺在融創面前的坎，還有中報和清盤澄清。
融創停牌期間，地產股跌跌跌跌，到最近狂收政策大禮包又開始漲漲漲漲。
也不知道融創復牌，到底是會漲還是跌。
但，還是值得期待。
對了，下周四中午（12月15日12點），貓公子廣哥，房產大V二娃和園長被逼上梁山了，要干一件大事，可能會是直播史上最慘烈的一次battle，記得預約圍觀直播！
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