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經濟觀察報 記者 田國寶最近一段時間，陳輝一直在尋找不動產領域新的投資機會，但這不是一件容易的事。
【資料圖】
陳輝是一家國有資本旗下地產基金的工作人員，2022年以來，由于投資的房地產項目接連虧損，導致存量地產基金也處于虧損狀態，投資人不僅沒有利息收益，連本金也有折價。
“傳統的地產肯定不能再投了”，陳輝說，傳統地產行業虧損嚴重，資本方也在逐步轉變投資邏輯，“原來是資本方提供資金，地產商主導開發，未來可能是資本方主導，找代建商來建設”。
陳輝透露，包括其所在公司在內，多數資本方在轉變地產投資邏輯的同時，也在不動產領域尋找新的機遇，物流園區、產業園區、商辦、城市更新、長租公寓等都是資本方關注的領域。
11月28日，證監會表示，要開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。
某央企旗下資本投資人士告訴經濟觀察報，2022年土地市場中，有相當大一部分土地由地方城投公司消化，其所在公司正在尋找這方面的機遇，“在長三角一些市場好的城市，與城投合作，把他們手中的土地盤活”。
尋機
2022年，陳輝考察接洽了多個投資項目，有些是業主找上門的，有些是陳輝主動對接的，一圈談下來，要么項目收益不符合要求，要么業主方喊價太高，“其他團隊都有收獲，我們地產基金團隊的業績差了很多”。
陳輝介紹，房地產基金投資方向一般有兩類，一類是銷售型物業，一類是租賃類物業。
銷售型物業投資即對住宅項目或未開發土地投入資金，通過項目銷售回款獲取收益，“有的是我們自己的團隊操盤，有的是找外部開發商合作”。投資銷售型房地產項目，對標的物有嚴格的要求，商辦類資產必須位于一二線城市的核心區域，“地段好的項目不愁賣，收益也高，我們做過的一些項目，收益基本在20%-30%”。
陳輝的公司也做存量項目，但這類投資需要團隊具備不良資產處置能力，“尤其是多年的存量項目，一般都有復雜的債權關系或審批手續方面的大問題，否則留不到現在”。
一家金融公司的人士告訴經濟觀察報，前些年，其公司通過法拍獲得一棟爛尾樓項目，拿到項目后，重新開工時被叫停，“原來電梯間的那部分產權沒有拍賣，沒有辦理施工手續，所以不能施工”，雖然最后通過運作及履行相關程序解決了問題，但耽誤了幾個月，成本大幅度上升，“好在我們拿的折扣低，如果拿項目的成本很高，加上這幾個月的資金成本、人員成本，很有可能產生虧損”。
相比于商辦類項目，住宅類項目在區域選擇上更為寬泛，不僅僅是一二線城市，流量較好的三四線城市，甚至幾十萬人口的縣城，“只要賣得好，就可以投資，收益還是有保證的”。
但住宅類項目需要考慮的指標更多，不僅僅是城市和區位，還要考慮人口、收入、歷年房地產銷售情況等等，一旦決策錯誤，銷售情況低于預期，也會面臨收益不達標的問題。
第二類是租賃類物業，多為商辦、產業園區、物流園區、長租公寓等領域。相比銷售型物業，投資租賃類物業需要更加精準的眼光和更強的操盤能力。陳輝表示，一是需要選對地段；二是需要很強的運營能力；三是需要低成本資金。
陳輝所在公司有大量租賃類投資，一方面因為資金成本相對較低，不會形成較大的財務壓力，另一方面，租賃類項目與銷售類項目捆綁，形成互補，“單純的租賃類項目，現階段很難賺到錢，除非能發行REITs上市”。
上述金融公司人士告訴經濟觀察報，由于資金成本相對較高，其所在公司一般不會投資長期租賃類資產，“靠租金根本算不過賬，我們一般是用租賃來提升物業的價值，等出租率和租金上來了，再整體出售”。
該人士也表示，今年其所在公司獲取一個城市更新項目，初步測算下來，貨值達幾百億，“這個城市更新項目短期產生不了任何收益，只能先投入，等待市場好轉機會”。
轉變
過去，陳輝公司的房地產投資，通過成立信托計劃募集資金，提供給房地產項目使用，與民營開發商合作的項目偏債權融資類，與國企和央企開發商合作則偏股權投資類。
今年以來，民營房企出險居多，很多借款難以收回，即便未來通過處置抵押物收回，也難有盈利；與國企和央企合作的項目，由于投資項目多為虧損狀態，不僅沒有利息收益，本金也出現折價。
陳輝的公司一直是多元化投資，除了房地產，在其他領域也有投資，今年以來，已經大幅壓縮了房地產類投資，既配置一定資產用于長期回報，也在尋找新的短期收益項目，其中最主要的方向是，由單純財務和股權投資獲取收益，轉向主導類投資。
“原來是提供給開發商資金，讓開發商投資，你跟著賺錢”，陳輝說，未來更多是主導者，“作為資金提供方，我們來選擇投資什么類型的項目，選擇在哪個地方投資，然后交給開發商做”。
在陳輝來看來，過去很長一段時間，開發商都是房地產投資、開發和建設的主體，也注重收益，但更多是從周轉率、規模等方面考量，而不是投資收益，這也是造成當前房地產流動性風險的根源。
他認為，未來房地產投資邏輯會發生根本性轉變，“開發建設就做開發建設，不需要考慮設計，也不需要考慮投融資，甚至不需要考慮銷售，做好一件事就行了”，房地產開發建設的主體從房企變為項目公司，也有助于各個環節形成專業化分工，陳輝表示。
上述央企資本集團人士也表示，隨著這一輪民營房企大規模出險，房地產投資邏輯會逐步與國際主流模式接軌，“國外哪有大的開發商，從這個方向來看，國內也不需要那么多開發企業”。
其所在公司已經開始嘗試，目前正在物色城投公司手中的宅地。“城投公司本身沒錢，也沒有開發能力”，該人士表示，他們計劃與城投公司合作，為選中的地塊投入資金，找代建公司開發建設，“長三角區域一些流量好的城市，會有不錯的投資收益”。
上述金融公司人士告訴經濟觀察報，今年他所在公司加大了傳統能源和新能源領域的投資，降低了房地產資產配置，同時，將房地產投資主要集中在長期股權投資領域，減少短期融資類投資。
其表示，無論是城市更新類項目，還是物流園和高端制造園區，短期內很難產生收益，“但長期來看，具備較大的潛在收益價值”。
角色
國家統計局數據顯示，2021年，全國房地產銷售規模超過18萬億元，而2022年1-10月，銷售規模接近11萬億元，業界普遍認為，2022年全年預計將達到13萬億元。雖然與2021年相比大幅下降，但從絕對量看，依然是一個不小的數字。
一位接近住建部的人士預測，未來一段時間內，房地產銷售規模將保持在12萬億到13萬億元左右，雖然目前房地產行業面臨較大的出清壓力，但與其他行業相比，仍然具備較大的投資價值。
一位股份銀行的人士告訴經濟觀察報，央行數次調控累計釋放出上萬億的資金，這些資金需要在一定時間投出，目前金融機構普遍面臨著較大的投放壓力。
出于風控的要求，已經出險的房企，顯然不是金融機構理想的客戶，而未出險的房企中，在投放的優先級上，民企及混合所有制企業普遍落后于國企和央企。
據上述股份行人士透露，在較大的投放壓力下，部分六大行給出了比股份行更多的授信額度和更低的利率，“有的大客戶已經轉到六大行了”。
優質的央企和國企會獲得更多的低成本資金，但在當前的市況下，按照傳統房地產投資模式，很難在要求的時限內實現相應回報，“市場不好，就按長線投資邏輯玩”。
多數央企和國企集團都有金控集團或資本集團，主要業務之一就是為主業配資，與房地產開發業務相比，金控和資本在投資上顯然更為靈活，可以投資自己旗下的房地產項目，也可以投資其他房企開發的項目，同時也可以投資其他行業和領域。
“原來地產是主角，金控是配角，以后角色可能會反轉”，陳輝說，“在集團體系內，金控的話語權會越來越大，慢慢會占據主導位置，這需要一個過程”。
陳輝透露，部分央企和國企集團的非住宅業務實際上已經開始向金控傾斜，尤其是商辦、公寓、酒店等業務，雖然運營屬于地產板塊，但很大一部分重資產已經納入金控平臺。
此前，已經有部分央企、國企和混合所有制企業，將投拓部門并入金控或資本平臺，或者兩者有較大的重合部分，“從投資角度來看，肯定比一般的地產投拓更專業，也更加高效”，陳輝判斷，未來這一趨勢將更加明顯，旗下有金控或資本平臺的國企和央企，最終地產開發將成為金控或資本的代建平臺；而金控和資本不在地產上市體系內的，“地產開發平臺也會越來越邊緣化”。
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田國寶經濟觀察報部門主任
不動產開發報道部主任兼高級記者主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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