動態焦點:資本方重新審視開發商角色

    來源: 經濟觀察報2022-12-02 15:32:46
      

    經濟觀察報 記者 田國寶最近一段時間,陳輝一直在尋找不動產領域新的投資機會,但這不是一件容易的事。


    【資料圖】

    陳輝是一家國有資本旗下地產基金的工作人員,2022年以來,由于投資的房地產項目接連虧損,導致存量地產基金也處于虧損狀態,投資人不僅沒有利息收益,連本金也有折價。

    “傳統的地產肯定不能再投了”,陳輝說,傳統地產行業虧損嚴重,資本方也在逐步轉變投資邏輯,“原來是資本方提供資金,地產商主導開發,未來可能是資本方主導,找代建商來建設”。

    陳輝透露,包括其所在公司在內,多數資本方在轉變地產投資邏輯的同時,也在不動產領域尋找新的機遇,物流園區、產業園區、商辦、城市更新、長租公寓等都是資本方關注的領域。

    11月28日,證監會表示,要開展不動產私募投資基金試點,允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金,引入機構資金,投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施,促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

    某央企旗下資本投資人士告訴經濟觀察報,2022年土地市場中,有相當大一部分土地由地方城投公司消化,其所在公司正在尋找這方面的機遇,“在長三角一些市場好的城市,與城投合作,把他們手中的土地盤活”。

    尋機

    2022年,陳輝考察接洽了多個投資項目,有些是業主找上門的,有些是陳輝主動對接的,一圈談下來,要么項目收益不符合要求,要么業主方喊價太高,“其他團隊都有收獲,我們地產基金團隊的業績差了很多”。

    陳輝介紹,房地產基金投資方向一般有兩類,一類是銷售型物業,一類是租賃類物業。

    銷售型物業投資即對住宅項目或未開發土地投入資金,通過項目銷售回款獲取收益,“有的是我們自己的團隊操盤,有的是找外部開發商合作”。投資銷售型房地產項目,對標的物有嚴格的要求,商辦類資產必須位于一二線城市的核心區域,“地段好的項目不愁賣,收益也高,我們做過的一些項目,收益基本在20%-30%”。

    陳輝的公司也做存量項目,但這類投資需要團隊具備不良資產處置能力,“尤其是多年的存量項目,一般都有復雜的債權關系或審批手續方面的大問題,否則留不到現在”。

    一家金融公司的人士告訴經濟觀察報,前些年,其公司通過法拍獲得一棟爛尾樓項目,拿到項目后,重新開工時被叫停,“原來電梯間的那部分產權沒有拍賣,沒有辦理施工手續,所以不能施工”,雖然最后通過運作及履行相關程序解決了問題,但耽誤了幾個月,成本大幅度上升,“好在我們拿的折扣低,如果拿項目的成本很高,加上這幾個月的資金成本、人員成本,很有可能產生虧損”。

    相比于商辦類項目,住宅類項目在區域選擇上更為寬泛,不僅僅是一二線城市,流量較好的三四線城市,甚至幾十萬人口的縣城,“只要賣得好,就可以投資,收益還是有保證的”。

    但住宅類項目需要考慮的指標更多,不僅僅是城市和區位,還要考慮人口、收入、歷年房地產銷售情況等等,一旦決策錯誤,銷售情況低于預期,也會面臨收益不達標的問題。

    第二類是租賃類物業,多為商辦、產業園區、物流園區、長租公寓等領域。相比銷售型物業,投資租賃類物業需要更加精準的眼光和更強的操盤能力。陳輝表示,一是需要選對地段;二是需要很強的運營能力;三是需要低成本資金。

    陳輝所在公司有大量租賃類投資,一方面因為資金成本相對較低,不會形成較大的財務壓力,另一方面,租賃類項目與銷售類項目捆綁,形成互補,“單純的租賃類項目,現階段很難賺到錢,除非能發行REITs上市”。

    上述金融公司人士告訴經濟觀察報,由于資金成本相對較高,其所在公司一般不會投資長期租賃類資產,“靠租金根本算不過賬,我們一般是用租賃來提升物業的價值,等出租率和租金上來了,再整體出售”。

    該人士也表示,今年其所在公司獲取一個城市更新項目,初步測算下來,貨值達幾百億,“這個城市更新項目短期產生不了任何收益,只能先投入,等待市場好轉機會”。

    轉變

    過去,陳輝公司的房地產投資,通過成立信托計劃募集資金,提供給房地產項目使用,與民營開發商合作的項目偏債權融資類,與國企和央企開發商合作則偏股權投資類。

    今年以來,民營房企出險居多,很多借款難以收回,即便未來通過處置抵押物收回,也難有盈利;與國企和央企合作的項目,由于投資項目多為虧損狀態,不僅沒有利息收益,本金也出現折價。

    陳輝的公司一直是多元化投資,除了房地產,在其他領域也有投資,今年以來,已經大幅壓縮了房地產類投資,既配置一定資產用于長期回報,也在尋找新的短期收益項目,其中最主要的方向是,由單純財務和股權投資獲取收益,轉向主導類投資。

    “原來是提供給開發商資金,讓開發商投資,你跟著賺錢”,陳輝說,未來更多是主導者,“作為資金提供方,我們來選擇投資什么類型的項目,選擇在哪個地方投資,然后交給開發商做”。

    在陳輝來看來,過去很長一段時間,開發商都是房地產投資、開發和建設的主體,也注重收益,但更多是從周轉率、規模等方面考量,而不是投資收益,這也是造成當前房地產流動性風險的根源。

    他認為,未來房地產投資邏輯會發生根本性轉變,“開發建設就做開發建設,不需要考慮設計,也不需要考慮投融資,甚至不需要考慮銷售,做好一件事就行了”,房地產開發建設的主體從房企變為項目公司,也有助于各個環節形成專業化分工,陳輝表示。

    上述央企資本集團人士也表示,隨著這一輪民營房企大規模出險,房地產投資邏輯會逐步與國際主流模式接軌,“國外哪有大的開發商,從這個方向來看,國內也不需要那么多開發企業”。

    其所在公司已經開始嘗試,目前正在物色城投公司手中的宅地。“城投公司本身沒錢,也沒有開發能力”,該人士表示,他們計劃與城投公司合作,為選中的地塊投入資金,找代建公司開發建設,“長三角區域一些流量好的城市,會有不錯的投資收益”。

    上述金融公司人士告訴經濟觀察報,今年他所在公司加大了傳統能源和新能源領域的投資,降低了房地產資產配置,同時,將房地產投資主要集中在長期股權投資領域,減少短期融資類投資。

    其表示,無論是城市更新類項目,還是物流園和高端制造園區,短期內很難產生收益,“但長期來看,具備較大的潛在收益價值”。

    角色

    國家統計局數據顯示,2021年,全國房地產銷售規模超過18萬億元,而2022年1-10月,銷售規模接近11萬億元,業界普遍認為,2022年全年預計將達到13萬億元。雖然與2021年相比大幅下降,但從絕對量看,依然是一個不小的數字。

    一位接近住建部的人士預測,未來一段時間內,房地產銷售規模將保持在12萬億到13萬億元左右,雖然目前房地產行業面臨較大的出清壓力,但與其他行業相比,仍然具備較大的投資價值。

    一位股份銀行的人士告訴經濟觀察報,央行數次調控累計釋放出上萬億的資金,這些資金需要在一定時間投出,目前金融機構普遍面臨著較大的投放壓力。

    出于風控的要求,已經出險的房企,顯然不是金融機構理想的客戶,而未出險的房企中,在投放的優先級上,民企及混合所有制企業普遍落后于國企和央企。

    據上述股份行人士透露,在較大的投放壓力下,部分六大行給出了比股份行更多的授信額度和更低的利率,“有的大客戶已經轉到六大行了”。

    優質的央企和國企會獲得更多的低成本資金,但在當前的市況下,按照傳統房地產投資模式,很難在要求的時限內實現相應回報,“市場不好,就按長線投資邏輯玩”。

    多數央企和國企集團都有金控集團或資本集團,主要業務之一就是為主業配資,與房地產開發業務相比,金控和資本在投資上顯然更為靈活,可以投資自己旗下的房地產項目,也可以投資其他房企開發的項目,同時也可以投資其他行業和領域。

    “原來地產是主角,金控是配角,以后角色可能會反轉”,陳輝說,“在集團體系內,金控的話語權會越來越大,慢慢會占據主導位置,這需要一個過程”。

    陳輝透露,部分央企和國企集團的非住宅業務實際上已經開始向金控傾斜,尤其是商辦、公寓、酒店等業務,雖然運營屬于地產板塊,但很大一部分重資產已經納入金控平臺。

    此前,已經有部分央企、國企和混合所有制企業,將投拓部門并入金控或資本平臺,或者兩者有較大的重合部分,“從投資角度來看,肯定比一般的地產投拓更專業,也更加高效”,陳輝判斷,未來這一趨勢將更加明顯,旗下有金控或資本平臺的國企和央企,最終地產開發將成為金控或資本的代建平臺;而金控和資本不在地產上市體系內的,“地產開發平臺也會越來越邊緣化”。

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    田國寶經濟觀察報部門主任

    不動產開發報道部主任兼高級記者主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。

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    責任編輯:sdnew003

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