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本文來源：時代財經 作者：劉新歌
(資料圖片僅供參考)
圖源：圖蟲創意
深圳二手房市場涼風陣陣。
國家統計局數據顯示，2022年9月，深圳二手住宅銷售價格環比上月下降0.4%，同比去年下降3.5%。價格連跌的情況下，交易量也不斷下滑，連續數月成交量在2000套以下。而在巔峰期，深圳二手房月度成交量曾經破萬。
市場低迷，網紅盤也在“祛魅”。近日，單價曾超20萬元/平方米的深圳華潤城成交價不斷下探。10月末，華潤城一期一套近89平方米的房子，以1490萬元掛盤近一個月后，最終以1300萬元成交，成交單價約14.6萬元/平方米，這也將華潤城的成交價帶回2019年11月的水平。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代財經分析稱，多種因素導致華潤城價格下降。“之前多路資金進入，華潤城價格被推得比較高，上漲也很快。目前，二手房指導價、疫情、長效機制、去杠桿等多重因素影響下，華潤城價格出現明顯的回調，這也是一個理性回歸的過程，其實全國熱點城市的樓盤都出現了類似現象。”
華潤城房價跌回2019年
深圳中介區涵（化名）最近剛完成了一筆華潤城的二手房買賣。“房子在華潤城潤府一期，88.6平方米、三房，1310萬元成交。業主是2019年11月買入的，現在賠了幾萬塊也要出手，因為急著變現。”
這套成交單價約14.78萬元/平方米的房子，讓區涵感慨頗多，“8月份成交了一套同戶型房子，單價超17萬元/平方米。短短2個月，房價確實降了不少。”雖然降價不少，這套房成交價仍然高于指導價。貝殼找房信息顯示，該戶型的參考價為1170萬元。
相比之下，一套要低于指導價出售的房子或將繼續戳破華潤城的價格底線。一位房產中介在小紅書上發帖稱，華潤城二期一套81平方米、兩房一廳的精裝房，指導價為1066萬元、市場價1500萬元，但急于出手的業主擬以998萬元售出。
區涵稱，現在降價幅度大的“筍盤”一般是業主著急用錢，如果買家有現金在手會更有談判優勢。“1310萬元出售的這套房，簽約當晚還有其他幾家中介也聯系了業主，但我的客戶第一時間看房約談、搶占了先機，最重要的是他有資金在手，最終成功簽約。”
如今的著急出售，與當年的搶著入場形成鮮明對比。“2020年華潤城四期（即潤璽一期）開盤時，僅保證金就凍結了幾百億，‘喝茶費’更是離譜。” 區涵回憶到。
在深圳樓市，華潤城有著很強的存在感。2007年，華潤置地以60億元拿下彼時廣東最大的舊改項目——大沖村舊改。隨后，這個位于南山科技園的村落成為深圳高新區的重要配套基地，高收入群體聚集、城市主干道交匯、萬象天地商業配套，片區房價也不斷推高。以華潤城潤府一期為例，2014年開盤時均價4.4萬元/平方米，到2020年飆漲至約16.8萬元/平方米，6年內漲幅高達280%。
因為多次開盤“日光”和房價暴漲，華潤城被稱為“最強網紅盤”。這場追逐在2020年華潤城四期即潤璽一期上市時達到頂點。當時，潤璽一期推出1171套房源，備案均價13.1萬元/平方米，遭到近萬人認籌瘋搶，代持等亂象頻出。這引起了官方重點監管，此后深圳新房交易也更改了規則，設置了積分入圍排序和房源1:3的搖號規定。
豪宅盤單價頻創新低
華潤城神話破滅的跡象在2021年底潤璽二期推盤時已見端倪。
時代財經了解到，華潤城分5期開發，1-3期為潤府系，4-5期為潤璽系。2021年12月，潤璽二期開盤，均價約13.2萬元/平方米，每套總價在1422萬元-3736萬元之間。但華潤城并未延續此前近七年的“開盤即日光”的紀錄，推出的1024套住宅吸引了1486批購房者，但選房后仍有約200套未售。2022年初，為盡快清盤，華潤城潤璽二期還啟動全民營銷。
雖然沒有續寫“日光”的神話，但業內認為在當下的市場環境中，潤璽二期開盤能售900余套已是不錯的成績。
2021年2月8日，深圳于全國范圍內首次推出二手房指導價。相比市場成交價，二手房成交指導價基本上都打了5-8折，個別網紅盤甚至直接打了3折。高價豪宅和優質學區房的“價差”最為明顯，華潤城即在此列，1-3期“潤府系”的官方指導價均為13.2萬元/平方米。而彼時“潤府系”二手掛牌價在18萬元/平方米左右。
深圳二手房指導價覆蓋全市3595個小區，執行一年多來，所涉樓盤的二手房交易逐漸“安靜”下來。一位業內人士對時代財經稱，深圳二手房都在降價，華潤城因為投資客比較多，加上最近有部分大廠裁員、股票下跌，造成華潤城價格降幅最大。“某大廠不少中高層級管理層買了華潤城。”
事實上，華潤城4.5的高容積率，也讓購房者質疑其豪宅屬性。“從豪宅應有的低密度和私密性講，潤府真達不到”，“住3期，密度太高了，很壓抑。”
位于深圳前海、被稱為南山第一“妖盤”的諾德假日花園成交價也創近兩年新低。9月29日，該小區成交了一套約66平方米的兩房，成交總價約770萬元，折合單價約11.6萬元/平方米。而在頂峰時，該小區最貴成交單價曾高達17萬元/平方米。
中指研究院深圳分院高級分析師高妍對時代財經稱，深圳樓市2022年量價雙跌，多個樓盤都有明顯下跌，甚至低于指導價出售。疫情及大環境下行的壓力下，置業者觀望情緒嚴重，市場遇冷、價格下行。短期來看，若外部因素無法得到較好的改善，二手房市場活躍度不會有顯著變化。
深圳一位資深地產投資人認為，目前深圳樓市正逐步回歸理性、回歸價值，迎來價值體系重構，即不是瘋狂地看未來增長空間、學區等，而是客觀理性評價房子的價值、更看重居住體驗。
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