存量房貸利率，真的要降了？

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原標題：存量房貸利率，真的要降了？

去年開始的提前還貸潮持續至今，存量房貸利率是否會下調一直以來備受關注。8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議時明確提到，“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

存量房貸利率，真的要降了嗎？

由于投資回報率下降、按揭利率下調等價格關系變化，近來提前償還存量貸款現象大幅增加。對此，央行7月14日表示，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，提前還貸客觀上對商業銀行的收益有一定影響，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”，釋放了下調存量房貸利率的信號。此前江蘇常州“打響下調存量房貸利率第一槍”，不過在引發市場關注后隨即刪除了相關內容。從目前情況來看，絕大多數銀行表示“尚未收到有關正式通知或文件”，選擇了“按兵不動”。

下調并非沒有先例：2008年全球金融危機背景下，央行發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，同時適用于存量和新增房貸。隨后，各銀行紛紛推出細則、落實政策。從當前來看，銀行選擇觀望，有多個層面原因。一則不排除受了過往流程影響，在等待進一步的政策引導；二則許多銀行對“調整貸款利率加減點幅度”“支持和鼓勵新發放貸款置換原來的存量貸款”是否意味著銀行可以做此前曾被叫停的“轉按揭”業務等問題心存疑慮；三則降低存量房貸利率，將對銀行的盈利和風險抵補能力產生影響，銀行意愿問題也尤為關鍵。

從“支持和鼓勵”，到“指導”，央行兩次表述之變意味著有望解答上述政策落實中的一些問題，促進政策有力有序推進。

央行提出的兩個要求值得注意：一個是按照市場化、法治化原則，一個是依法有序。前者意味著，此輪調整更可能是銀行根據存量房貸利率分階梯、因城施策差異化下調，以盡量減小對銀行的影響、降低高息房貸人群負擔。后者則意味著，在尺度內開展工作，調動銀行的積極性，同時避免惡性競爭、防范風險。簡而言之，要協調好銀行和客戶之間、銀行與銀行之間的利益。這需要完善下調法定存款準備金率等補償措施，以及更加深入、細化的監管跟進。

下調存量房貸利率，有望給提前還貸“降溫”、遏制房貸轉經營貸套利等亂象，有力回應社會關切。長遠看，是緩解居民償債壓力、釋放居民消費和投資能力的政策舉措之一，重要性不言而喻。

行則將至，做則必成。在房地產金融較為成熟，或者是高度開放、充分競爭的市場，按揭貸款重簽合同或者置換是常見的做法。眼下，我國房地產市場供求關系和按揭市場都已發生變化，與時俱進完善房貸產品設計，是大勢所趨。（維辰）

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