地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期近兩年來(lái)，能夠穩(wěn)健穿越周期并實(shí)現(xiàn)盈利的房企已經(jīng)不多了，作為優(yōu)質(zhì)房企代表的龍湖成為行業(yè)樣本。

8月18日，龍湖率先交出中期業(yè)績(jī)答卷。在超6成房企上半年都預(yù)計(jì)虧損的情況下，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約為80.6億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)0.6%至65.9億元。

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龍湖實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的背后，是其聚焦開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)的新發(fā)展模式發(fā)揮顯著效果，令集團(tuán)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，非開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比增至過(guò)半。這進(jìn)一步增強(qiáng)了龍湖抵抗地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，信心比黃金更重要，龍湖管理層也底氣十足地給外界吃下一顆定心丸。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼指出，龍湖今年的債務(wù)壓力已經(jīng)過(guò)去，到今年年底時(shí)，明年到期的債務(wù)可能只有230億左右，公司有充分資源償還。

龍湖之所以能安全穿越行業(yè)周期，趙軼表示，主要是因?yàn)辇埡肋h(yuǎn)堅(jiān)持底線思考，從底線的角度去思考未來(lái)，用流入來(lái)安排流出，量入為出。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部對(duì)保持優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)有一個(gè)高度共識(shí)，以及提前鋪排融資資源來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)或波動(dòng)。

已無(wú)債務(wù)壓力

當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)信心脆弱，沒(méi)有什么比財(cái)務(wù)安全更受關(guān)注。作為當(dāng)前少數(shù)始終如一、穿越周期保持穩(wěn)健活下來(lái)的優(yōu)質(zhì)房企，龍湖的財(cái)務(wù)狀況成為全行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

首先從自身的造血能力來(lái)看，龍湖依然穩(wěn)健。據(jù)龍湖2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，其上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額為985.2億元，同比增長(zhǎng)15%，銷售回款率超100%。比外，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入620.4億元，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)0.6%至65.9億元。

營(yíng)收的穩(wěn)定讓龍湖牢牢守住了現(xiàn)金流安全的底線，在今年上半年全集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

此外，強(qiáng)烈的危機(jī)意識(shí)讓龍湖在三年前就提出降負(fù)債的管理策略。現(xiàn)階段，龍湖的整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，外債占比持續(xù)壓降，97%的外債已做掉期，以全面對(duì)沖外匯波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

截至上半年底，龍湖在手現(xiàn)金724.3億元，有息負(fù)債總額2070.9億元。平均借貸成本為年利率4.26%，平均貸款年限為7.19年。

在連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求的基礎(chǔ)上，截至今年上半年底，龍湖的凈負(fù)債率約為57.2%，現(xiàn)金短債比1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，創(chuàng)近五年新低。

在這樣一個(gè)低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)狀況下，龍湖始終堅(jiān)持底線思考原則，繼續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)提前鋪排融資資源。

前不久，龍湖提前償還了一筆17億元人民幣的境內(nèi)債，而這只是其提前償債的一例。據(jù)悉，今年7-8月，龍湖已累計(jì)償還共計(jì)83.7億元公司債，至此，2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。

這意味著龍湖的債務(wù)壓力已經(jīng)過(guò)去了，這對(duì)提振市場(chǎng)信心是非常關(guān)鍵的。

據(jù)趙軼稱，今年接下來(lái)龍湖會(huì)逐步償還明年到期的大概80億港幣銀團(tuán)貸款。到今年年底時(shí)，龍湖剩下明年到期債務(wù)約為230億元，其中110億元是境內(nèi)債券，120億元是國(guó)內(nèi)開發(fā)貸款。2027年之前已無(wú)美元債。

在政策支持下，龍湖也有充足的資源來(lái)應(yīng)對(duì)到期債務(wù)。

“最近我們參與了央行和證監(jiān)會(huì)組織的調(diào)研和一些探討，感受到各位監(jiān)管層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的關(guān)心支持是非常明顯的，明確提出要強(qiáng)化金融市場(chǎng)，支持優(yōu)秀民企的合理融資需求。”趙軼透露道。

作為優(yōu)質(zhì)房企代表的龍湖，成為去年來(lái)政策支持的主要受益者之一，在信貸、債券、股權(quán)等多個(gè)融資渠道成功發(fā)行多個(gè)"首單"。

銀行端依然是龍湖融資渠道的主力，截至上半年底，龍湖的銀行融資占比達(dá)55%，其中經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸是龍湖的優(yōu)勢(shì)融資渠道，上半年增加貸款額100億元，而且貸款期限很長(zhǎng)。

趙軼表示，經(jīng)營(yíng)性貸款的增加是一個(gè)很大的定心丸，為公司的長(zhǎng)期的發(fā)展奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。

深挖“護(hù)城河”

在地產(chǎn)行業(yè)的弱復(fù)蘇下，龍湖的非開發(fā)業(yè)務(wù)為其建造了一條獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的“護(hù)城河”，這也是其始終能保有順暢融資渠道的關(guān)鍵。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，探索新發(fā)展模式已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，而龍湖則是先行者。

立足過(guò)去在運(yùn)營(yíng)與服務(wù)業(yè)務(wù)中的深耕，2023年初，龍湖在成立30周年之際，提出以開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展構(gòu)建新發(fā)展模式，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造多航道業(yè)務(wù)，進(jìn)一步增加龍湖的估值空間。

2023年上半年，龍湖由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)122億元，同比增長(zhǎng)10.4%。其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上半年不含稅租金收入達(dá)63.3億元；服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達(dá)66.7億元，權(quán)益后利潤(rùn)同比增長(zhǎng)39%。

購(gòu)物中心是龍湖非開發(fā)業(yè)務(wù)中最被外界所看好的。截至2023年6月末，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)32座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心達(dá)81座。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳序平指出，龍湖上半年如期新增運(yùn)營(yíng)5座商場(chǎng)，其中2座為輕資產(chǎn)，輕重并舉，持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局。同店?duì)I業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長(zhǎng)8%至50.1億元。

據(jù)介紹，下半年，龍湖還將有約6座商業(yè)項(xiàng)目在北京、上海、濟(jì)南等城市開業(yè)。

在為龍湖貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)，商業(yè)也助力了龍湖融資更為順暢，因?yàn)樵诋?dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，資本市場(chǎng)往往會(huì)更看好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的價(jià)值。

趙軼表示：“目前龍湖已經(jīng)開業(yè)的天街經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸只做了47個(gè)，還有30個(gè)未來(lái)會(huì)持續(xù)做，未來(lái)還有40多個(gè)天街持續(xù)開出來(lái)，可以做接近900億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸”。

此外，在政策的支持下，龍湖旗下的購(gòu)物中心未來(lái)也有望通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)退出。

趙軼提到，龍湖高度關(guān)注消費(fèi)類公募REITs，正在穩(wěn)步做準(zhǔn)備，一方面是資產(chǎn)獨(dú)立的準(zhǔn)備，因?yàn)镽EITs對(duì)資產(chǎn)的獨(dú)立性要求很高，另一方面是提升資產(chǎn)回報(bào)率。

相較于商業(yè)地產(chǎn)REITs還處于探索階段，保租房REITs已經(jīng)落地，龍湖也有望通過(guò)此路徑實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的“投、融、管、退”閉環(huán)。

據(jù)了解，作為基本盤的龍湖冠寓，截至目前開業(yè)房間數(shù)已達(dá)11.9萬(wàn)間，已納保超4萬(wàn)間，助力城市青年安居。

開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)協(xié)同發(fā)力，龍湖毫不掩飾對(duì)穿越行業(yè)周期的信心。

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