地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期近兩年來(lái),能夠穩(wěn)健穿越周期并實(shí)現(xiàn)盈利的房企已經(jīng)不多了,作為優(yōu)質(zhì)房企代表的龍湖成為行業(yè)樣本。
8月18日,龍湖率先交出中期業(yè)績(jī)答卷。在超6成房企上半年都預(yù)計(jì)虧損的情況下,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約為80.6億元,剔除公平值變動(dòng)等影響后,核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)0.6%至65.9億元。
(資料圖片僅供參考)
龍湖實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的背后,是其聚焦開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)的新發(fā)展模式發(fā)揮顯著效果,令集團(tuán)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化,非開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比增至過(guò)半。這進(jìn)一步增強(qiáng)了龍湖抵抗地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,信心比黃金更重要,龍湖管理層也底氣十足地給外界吃下一顆定心丸。
在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,龍湖執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼指出,龍湖今年的債務(wù)壓力已經(jīng)過(guò)去,到今年年底時(shí),明年到期的債務(wù)可能只有230億左右,公司有充分資源償還。
龍湖之所以能安全穿越行業(yè)周期,趙軼表示,主要是因?yàn)辇埡肋h(yuǎn)堅(jiān)持底線思考,從底線的角度去思考未來(lái),用流入來(lái)安排流出,量入為出。同時(shí),集團(tuán)內(nèi)部對(duì)保持優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)有一個(gè)高度共識(shí),以及提前鋪排融資資源來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)或波動(dòng)。
當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)信心脆弱,沒(méi)有什么比財(cái)務(wù)安全更受關(guān)注。作為當(dāng)前少數(shù)始終如一、穿越周期保持穩(wěn)健活下來(lái)的優(yōu)質(zhì)房企,龍湖的財(cái)務(wù)狀況成為全行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。
首先從自身的造血能力來(lái)看,龍湖依然穩(wěn)健。據(jù)龍湖2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告,其上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額為985.2億元,同比增長(zhǎng)15%,銷售回款率超100%。比外,實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入620.4億元,核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)0.6%至65.9億元。
營(yíng)收的穩(wěn)定讓龍湖牢牢守住了現(xiàn)金流安全的底線,在今年上半年全集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。
此外,強(qiáng)烈的危機(jī)意識(shí)讓龍湖在三年前就提出降負(fù)債的管理策略。現(xiàn)階段,龍湖的整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降,結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,外債占比持續(xù)壓降,97%的外債已做掉期,以全面對(duì)沖外匯波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
截至上半年底,龍湖在手現(xiàn)金724.3億元,有息負(fù)債總額2070.9億元。平均借貸成本為年利率4.26%,平均貸款年限為7.19年。
在連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求的基礎(chǔ)上,截至今年上半年底,龍湖的凈負(fù)債率約為57.2%,現(xiàn)金短債比1.96,剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%,創(chuàng)近五年新低。
在這樣一個(gè)低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)狀況下,龍湖始終堅(jiān)持底線思考原則,繼續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),同時(shí)提前鋪排融資資源。
前不久,龍湖提前償還了一筆17億元人民幣的境內(nèi)債,而這只是其提前償債的一例。據(jù)悉,今年7-8月,龍湖已累計(jì)償還共計(jì)83.7億元公司債,至此,2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清,僅余11月到期的1.19億元。
這意味著龍湖的債務(wù)壓力已經(jīng)過(guò)去了,這對(duì)提振市場(chǎng)信心是非常關(guān)鍵的。
據(jù)趙軼稱,今年接下來(lái)龍湖會(huì)逐步償還明年到期的大概80億港幣銀團(tuán)貸款。到今年年底時(shí),龍湖剩下明年到期債務(wù)約為230億元,其中110億元是境內(nèi)債券,120億元是國(guó)內(nèi)開發(fā)貸款。2027年之前已無(wú)美元債。
在政策支持下,龍湖也有充足的資源來(lái)應(yīng)對(duì)到期債務(wù)。
“最近我們參與了央行和證監(jiān)會(huì)組織的調(diào)研和一些探討,感受到各位監(jiān)管層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的關(guān)心支持是非常明顯的,明確提出要強(qiáng)化金融市場(chǎng),支持優(yōu)秀民企的合理融資需求。”趙軼透露道。
作為優(yōu)質(zhì)房企代表的龍湖,成為去年來(lái)政策支持的主要受益者之一,在信貸、債券、股權(quán)等多個(gè)融資渠道成功發(fā)行多個(gè)"首單"。
銀行端依然是龍湖融資渠道的主力,截至上半年底,龍湖的銀行融資占比達(dá)55%,其中經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸是龍湖的優(yōu)勢(shì)融資渠道,上半年增加貸款額100億元,而且貸款期限很長(zhǎng)。
趙軼表示,經(jīng)營(yíng)性貸款的增加是一個(gè)很大的定心丸,為公司的長(zhǎng)期的發(fā)展奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。
在地產(chǎn)行業(yè)的弱復(fù)蘇下,龍湖的非開發(fā)業(yè)務(wù)為其建造了一條獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的“護(hù)城河”,這也是其始終能保有順暢融資渠道的關(guān)鍵。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代,探索新發(fā)展模式已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí),而龍湖則是先行者。
立足過(guò)去在運(yùn)營(yíng)與服務(wù)業(yè)務(wù)中的深耕,2023年初,龍湖在成立30周年之際,提出以開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展構(gòu)建新發(fā)展模式,涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造多航道業(yè)務(wù),進(jìn)一步增加龍湖的估值空間。
2023年上半年,龍湖由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)122億元,同比增長(zhǎng)10.4%。其中,運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上半年不含稅租金收入達(dá)63.3億元;服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達(dá)66.7億元,權(quán)益后利潤(rùn)同比增長(zhǎng)39%。
購(gòu)物中心是龍湖非開發(fā)業(yè)務(wù)中最被外界所看好的。截至2023年6月末,龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)32座城市,累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心達(dá)81座。
龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳序平指出,龍湖上半年如期新增運(yùn)營(yíng)5座商場(chǎng),其中2座為輕資產(chǎn),輕重并舉,持續(xù)深化在核心城市的網(wǎng)格化布局。同店?duì)I業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅,租金收入同比增長(zhǎng)8%至50.1億元。
據(jù)介紹,下半年,龍湖還將有約6座商業(yè)項(xiàng)目在北京、上海、濟(jì)南等城市開業(yè)。
在為龍湖貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí),商業(yè)也助力了龍湖融資更為順暢,因?yàn)樵诋?dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,資本市場(chǎng)往往會(huì)更看好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的價(jià)值。
趙軼表示:“目前龍湖已經(jīng)開業(yè)的天街經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸只做了47個(gè),還有30個(gè)未來(lái)會(huì)持續(xù)做,未來(lái)還有40多個(gè)天街持續(xù)開出來(lái),可以做接近900億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸”。
此外,在政策的支持下,龍湖旗下的購(gòu)物中心未來(lái)也有望通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)退出。
趙軼提到,龍湖高度關(guān)注消費(fèi)類公募REITs,正在穩(wěn)步做準(zhǔn)備,一方面是資產(chǎn)獨(dú)立的準(zhǔn)備,因?yàn)镽EITs對(duì)資產(chǎn)的獨(dú)立性要求很高,另一方面是提升資產(chǎn)回報(bào)率。
相較于商業(yè)地產(chǎn)REITs還處于探索階段,保租房REITs已經(jīng)落地,龍湖也有望通過(guò)此路徑實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的“投、融、管、退”閉環(huán)。
據(jù)了解,作為基本盤的龍湖冠寓,截至目前開業(yè)房間數(shù)已達(dá)11.9萬(wàn)間,已納保超4萬(wàn)間,助力城市青年安居。
開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)協(xié)同發(fā)力,龍湖毫不掩飾對(duì)穿越行業(yè)周期的信心。
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