我在美國做房產中介：成一單能賺十萬，內卷嚴重

在入行五個月后，翔宇才賺到了第一筆房屋買賣傭金。

【資料圖】

他幫一位中國留學生找到了一處位于紐約的房子，總價110萬美元。作為買方經紀人，翔宇可以從開發商那里拿到3%的傭金，扣除公司的抽成 到手也能有一萬多美元。

2020年底初入行時，翔宇按一般經紀人的成長路徑，先從短租做起，然后再做長租，最后做買賣。但是當時恰好碰到美國疫情高峰期，平常3000美元一個月的房子，降到2000甚至1000美元，還是無人問津。

開不了單的日子很艱辛，他最窮的時候連2.75美元的地鐵錢都出不起，甚至為了回家去逃票。有好心人替他出了票錢，他坐在地鐵里不停地流眼淚。

但跨過某道關口以后，他現在可以毫無心理壓力地談論“高凈值客戶”。說起某些競爭對手用給買房客戶返還傭金的方式搶單，他有資本不屑：如果你不尊重我的服務，那我也不是你的合適經紀人。

在美國做房產經紀，必然要面對來自不同國家不同文化的多元客戶。翔宇對此也有自己的體會，他見識過花幾千萬美元給孩子買房的中國父母，也總結過美國人喜歡買院子車庫一應俱全的house，而留學生和年輕上班族更青睞紐約繁華市區的豪華高層公寓。

在紐約，做房產經紀的中國人并不少，但能做高端豪宅經紀的不多。翔宇只有28歲，他現在對自己的職業上升還充滿期待。

一、在美國迎來最難畢業季

如果選運氣最不好的留學生群體，我覺得肯定有我們這波2020年畢業就趕上疫情的人。

我那時候大學剛畢業找工作，發現企業都不太愿意要國外留學生，都更傾向于本地人，可能美國人也擔心我們這些外國人不穩定吧。

我第一份工作是在一家地產私募基金公司做分析師，經常會接觸地產投資的業務。后來就有朋友邀請我做房產銷售，我感覺自己的性格也更適合做銷售而不是數據分析就在2020年底轉行了。

國內很多朋友問我，經歷了什么變故才會從私募基金分析師轉行做銷售，其實什么都沒有。在國內我沒怎么接觸過房產銷售，對它沒什么不好的印象，并且在美國房產銷售社會地位不比分析師差。我當時做分析師拿實習工資，收入太低了，覺得銷售賺得更多，更有挑戰。

然而現實狠狠打了我的臉。美國房產中介新人都是從租賃開始入門，然后慢慢接觸買賣。租賃雖然提成低但量大、簡單，新人靠這個積累經驗，也能勉強溫飽。可2020年底，美國的疫情還很嚴重，房地產市場低迷，根本沒人買房租房。新華社2021年初的報道說，1月底全美登記房屋中介145萬，在售房屋104萬套，中介人員比房子還多，你可以想見那會兒市場有多慘。紐約原本租房都是一房難求，但那時候只能降價出租，一套原本3000多美元一個月的一室一廳，不到兩千就有可能拿下，但大量房子依然租不出去。

翔宇邊走邊整理房產資料，圖源：《滾燙人生》紀錄片

市場慘淡，我這種新人肯定沒什么機會。我那時候就是跟著有經驗的銷售帶客戶看房學習，早上八九點出門晚上七八點回家。最開始幾個月自己基本沒有成交，口袋都是空的。

我現在都記得，有一次我要坐地鐵回家，發現口袋里連2.75美元買票的錢都沒有。我嘗試蒙混過關，結果沒有成功，最后是一個好心人替我出了票錢?；厝サ穆飞?，我就坐在地鐵上眼淚嘩嘩地流，現在想起來都覺得很難過。

我很喜歡一部電影叫《當幸福來敲門》，里面威爾·史密斯扮演主角就是個銷售，產品賣不出去，家里什么都付不起。我記得很清楚他每天在曼哈頓工作完坐車回家到布魯克林，我當時也是從曼哈頓回布魯克林，特別感同身受。

但即使這樣，我也沒怎么問家里要過錢，還告訴他們我過得很好。他們有能力支持我，但當時就是覺得畢業了應該靠自己生活，不想依賴他們。

公交車通勤中的翔宇，圖源：《滾燙人生》紀錄片

2021年初，在我入行五個多月的時候，一位波士頓大學的學長聯系我，說想在紐約買一套房子。我非常興奮，按照他們的需求在長島幫他們找了很多套房子，帶著他們一套一套看，給他們介紹房子設施、周邊、升值空間，幫他們跟開發商砍價。一個月后，我們成功買下了一套房子，110萬美元，那是我第一次成功地做成一單買賣房交易，也拿到了第一筆買賣房傭金。

我現在都記得自己有多興奮。不只是因為拿到第一桶金，更多的是努力終于有了收獲。

二、在美國做經紀人要修煉什么？

在美國做房產中介，和在國內本質上沒有區別，核心競爭力是一樣的，但工作內容上差別比較大。

美國有一些房產信息平臺，可以看到很多發布的房產信息。我會根據客戶的需求，先從平臺上篩選符合要求的房子，比如朝向、面積、樓層、是不是有院子等，選好幾套備選之后就帶他去看房。這時候你要給他分析哪套房子更適合他，比如他考慮自住要分析周邊環境、配套等，他考慮投資，要幫他計算房地產稅、貸款額度，每年的收益回報率有多少，未來可能會有哪些變化會影響收益。

總之，展現自己的專業度，幫他選出最適合的房子。當然，我們手頭上也有很多市場和平臺上找不到的房源，爭取獨家資源嘛，和國內一樣。

客戶決定某一套房子后，我就會和賣方經紀人談。

這邊無論是新房還是二手房，賣方和買方都會雇傭自己的房產經紀，就是買方經紀人和賣方經紀人，努力給自己的客戶爭取權益。我們倆一番砍價交鋒之后，會達成一個雙方能接受的價格，如果客戶都同意，那我們經紀人的工作就基本完成了。后面雙方律師會介入處理合同、文件，金融機構的人也會來處理貸款問題。全部弄好之后，交易達成，賣方經紀人和買方經紀人各自可以從賣方手里拿到3%的傭金。

是的，這邊房屋交易都是賣方掏傭金，和國內不一樣。

有人問過我這個問題，我作為買方經紀人，從賣方手里拿傭金，會不會有一些利益牽扯，特別是賣方是開發商的時候，我們會不會合伙坑買方？

我不喜歡標榜自己道德多么高尚，但為了自己的利益我也不會這么做。就算開發商真的愿意給我好處，他看中的也不是我，而是我手里的客戶。我把客戶維護好了，幫客戶拿到最大的利益，才會有源源不斷的新客戶，才能從開發商那兒源源不斷地賺到錢。

我“壓榨”開發商越狠，客戶越高興，手里的客戶就越多，開發商就越喜歡我。但如果為了開發商把客戶得罪了，這不僅違法，也會失去口碑和信用，失去我現有的客戶，開發商自然也不會搭理我了。

美國的房產中介有獨立營業的，也有隸屬于公司的，我的執照就掛在一家房地產公司。

公司對我們也會有管理、培訓等，但不會像國內一樣要求那么嚴格。我聽說國內很多中介都是服裝統一，話術一致，甚至連微信名都格式都是固定的，我理解可能是為了顯得正規、專業。但這邊更看重獨立、個性，不會要求這么細致，考核壓力也沒有國內那么大。畢竟我們都是賺傭金的，沒有底薪，賣不出去房子就沒錢，自己會替自己操心。傭金一般買方和賣方經紀人都是3%，有些豪宅可能會多一些到5%，有些地區也會低到2%。

據我觀察，這邊經紀人的收入一般在五六萬、七八萬美金一年，大致就是兩三個月賣出一套房子的傭金水平。

三、來自全世界的客戶

房產中介，說到底核心就在圈子。拓展一個又一個的圈子，認識更多的潛在客戶，并且用你的專業技能讓客戶信服，是賺到錢的根本。

剛入行的時候，我把自己的好朋友列出來一圈：誰有可能買房租房，誰有好朋友可能有房子需求，我都會嘗試和他們聯系。作為新人，我沒有任何渠道，只能先從自己身邊的人入手。

那時候，我跟每個朋友打電話聯絡一下感情，告訴他們我在做這個工作，如果他們或者他們的朋友有需求可以聯系我。這個笨方法很有用，我前期的一些租房客戶就是這么來的，我賣出去的第一套房子也是同校的學長。

我聽說國內中介有“基本盤”的說法，就是深耕一個小區，把這個小區維護好，有賣房買房的需求都找他。

我們也會做類似的事情，比如我幫一個客戶在一個區域買到房子，未來他想出租、出售的時候會找我，他鄰居有類似需求的時候會介紹我，慢慢我就會對這個區域特別熟悉。有時候我還會在附近酒吧辦一個烤肉party或者別的主題party，把附近很多居民邀請到一塊玩，也是為了加深聯系。

但其實這些方法都是次要的，核心還是我的專業度取得了客戶的認可。他喜歡我這個人，就會帶我進入他的圈子，我就能在新的圈子里拓展客戶，再取得新客戶的認可進入新的圈子，讓雪球滾起來。我這些年就是這么做起來的。

但說起來簡單，做起來很難。也并不是好的服務就一定能有回報。我有過一個留學生顧客想要買房。我帶他看了很久的房子，他覺得很滿意。后來把他媽媽從國內叫過來，我又帶著他倆看了很久房子。整個過程持續了半年多，我投入了很多心血，但最后人家還是沒有在我這兒成交，很郁悶。

還有一些態度很差的客戶，一些不認可我中國人身份的客戶，都會遇到。這種倒是還好，你不尊重我，我拒絕給你提供服務就好了，也不缺你這一個客戶。我的客戶里，中國人和其他國家約各占一半，分別面臨著中國同行和美國同行的競爭。

我曾經遇到過一個客戶要買房，有十個經紀人在同時幫他找房子。確實會有中介為了搶奪房源，主動和房主或者開發商聯系，提出用返還傭金的方式爭得代理權。但我不愿意參與這種惡性競爭，首先是違法，而且我相信我的客戶更在意的是我的專業而不是貪小便宜。

其實據我觀察，很多美國同行做事還是講行規的，甚至有時候會有點“死板”。比如有一回遇到顧客想“跳單”，也就是我的顧客跑去聯系賣方的經紀人，可惜的是賣方的經紀人馬上打電話跟我聯系，讓我來處理這事。哪怕不說行規，只說個人利益，這個賣方中介以后跟我打交道的場合多著呢，犯不了為了一個心思不正的客戶開罪同行。

四、卷起來，給未來做積累

我現在每天六點多起床，收拾一下開始一天的工作。如果有跟客戶約好，就會先去跟約好的客戶看房。期間還會拍攝一些房子的視頻，做好剪輯發在我的自媒體上，這是我現在的重要的引流渠道。

翔宇朋友圈里分享的紐約高樓

我還和叔叔合伙做房屋翻新，就是把老房子買過來，裝修翻新之后再賣出去。在翻新時又發現了房門的商機，成立了一個公司專門銷售國內生產的房門，made in China，物美價廉嘛哈哈。

我的另一個身份是哥倫比亞大學商學院的學生，每周有幾天要去上課，每天晚上都要花兩三個小時時間完成作業。前面我一直在說，房產中介的核心競爭力是你的專業性，這邊人買房子都非?？粗赝顿Y價值，我需要能給他們提供一個專業的收益分析，所以畢業幾年之后又回學校讀書，希望能更加充實自己。這幾件事情加起來，我基本每天都要后半夜才能睡覺。

說起來，我應該比國內很多同齡人都要卷。在我的規劃中，這些卷都是在給我做積累，包括知識、經驗和人脈的積累。未來等積累夠了，我想去做一家自己的房地產投資公司。

我今年28歲，爭取在三十多歲的時候實現這個夢想吧。

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