本周新房、二手房成交環(huán)比增速由負轉(zhuǎn)正,同比降幅有所收窄。土地市場同環(huán)比量價齊跌,土地溢價率同環(huán)比均下降。
核心觀點
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本周新房成交環(huán)比增速由負轉(zhuǎn)正,同比降幅有所收窄。40城新房成交面積為588.9萬平,環(huán)比上升68.3%,同比下降24.7%,同比降幅較上周收窄了20.0個百分點,一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為78.6%、57.4%、79.4%,同比增速分別為-14.1%、-30.9%、-19.1%,同比降幅較上周分別收窄了27.7、20.3、1.8個百分點。
二手房成交環(huán)比增速由負轉(zhuǎn)正,同比降幅有所收窄。19城二手房成交面積為198.3萬平,環(huán)比上升65.8%,同比下降1.5%,同比降幅較上周收窄了33.5個百分點,一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為85.7%、70.6%、43.1%,同比增速分別為8.2%、-3.7%、-13.9%,同比較上周分別上升了37.9、39.0、5.3個百分點。
新房庫存面積環(huán)比下降,同比上升;去化周期同環(huán)比均下降。12城新房庫存面積為9855萬平,環(huán)比下降1.0%,同比上升5.6%,去化周期為13.0個月,環(huán)比下降1.0個月,同比下降0.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為-1.0%、-1.0%、1.0%,同比增速分別為21.9%、-10.8%、-9.3%;一、二、三四線城市去化周期分別為8.9、10.6、30.2個月,環(huán)比分別下降9.3、0.9、1.3個月,一、二線城市同比分別提升1.5、0.6個月,三四線城市同比下降2.3個月。
土地市場同環(huán)比量價齊跌,土地溢價率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建面為3222.8萬平,環(huán)比下降10.8%,同比下降40.9%;成交總價703.9億元,環(huán)比下降21.9%,同比下降41.4%;樓面均價2184元/平,環(huán)比下降12.4%,同比下降0.8%;土地溢價率為1.60%,環(huán)比下降2.1個百分點,同比下降2.5個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比上升,環(huán)比下降。2023年第26周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為108.1億元,同比上升0.4%,環(huán)比下降27.1%。總償還量為146.0億元,同比上升9.8%,環(huán)比下降13.8%;凈融資額為-37.9億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為0.8%,較上周上漲5.4pct,房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為1.3%,較上周上升3.5pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.96X,較上周上漲0.09X。本周(6.26-7.2),北上資金對基礎(chǔ)化工、機械設(shè)備、電子加倉金額較大,分別為16.01、12.54、12.45億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.75%(上周為-0.05%),凈買入3.78億元(上周凈買入-7.14億元)。
投資建議
百強房企6月單月銷售同比下降29.8%,同比增速較上月大幅下滑36.1個百分點,上半年累計銷售同比基本持平。此外,本周央行公布了二季度銀行家和城鎮(zhèn)儲蓄問卷調(diào)查,一方面,房企貸款需求走弱,由于房企拿地和新開工意愿持續(xù)低迷,融資需求大幅減少。另一方面,就業(yè)與收入的預期均走弱,居民對于房價上漲的信心由升轉(zhuǎn)降,居民購房意愿回落。
近期市場對地產(chǎn)政策寬松的預期是有所增強的,需求端政策仍以“因城施策”為主,多城市持續(xù)出臺寬松政策,例如揚州自7月1日起取消限購限售政策、推廣二手房“帶押過戶”等。我們認為絕大多數(shù)高能級城市的政策力度已經(jīng)比較大了,一線城市是否會跟進取決于風向標作用是否有效,但是從其他城市的數(shù)據(jù)跟蹤來看,居民購房信心和收入預期的確對需求釋放的影響較大。因此短期內(nèi),我們預計限購限貸類的純需求端政策在一線城市不會有大幅調(diào)整,仍需進一步觀察后續(xù)復蘇情況。
我們建議關(guān)注兩條主線:1)開發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長快、拿地有效性強的內(nèi)驅(qū)動力型公司,主要包括主流的央國企和區(qū)域深耕型房企,銷售、拿地均有較好增長,在行業(yè)見底復蘇后的彈性較大:招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團。2)REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方:大悅城、光大嘉寶、中新集團、中國國貿(mào)。
風險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級;銷售超預期下行;融資收緊。
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