平均溢價率2.45%、8宗地底價成交 蘇州三批次供地為何降溫

6月25日，蘇州今年三批次集中供地收官。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，蘇州此次出讓12宗宅地，最終2宗地塊觸頂待搖號、2宗地塊溢價成交、8宗地塊底價成交，收金118.13億元，平均溢價率2.45%。

中指研究院蘇州分院高級分析師金珂認(rèn)為，蘇州三批次供地與二批次供地相隔不足一月，地塊素質(zhì)稍遜于二批次供地，核心區(qū)供地減少，整體競爭程度有一定回落。

2宗地觸頂待搖號，2宗地溢價成交

(資料圖)

蘇州三批次集中供地的12宗地塊中，6宗地塊位于相城，姑蘇、工業(yè)園各有2宗地塊，吳中、吳江各有1宗地塊。

在此次拍地中，經(jīng)過38輪競價，姑蘇胥江28畝地塊（蘇地2023-WG-24號地塊）的報價達到上限價6.86億元，轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。該地塊占地面積1.86萬平方米，溢價率15%。根據(jù)土地出讓文件規(guī)定，其項目住宅為全裝修交付，住宅戶型面積≥120平方米，其中140平方米戶型不超過總戶數(shù)的30%。

工業(yè)園區(qū)斜塘37.5畝地塊（蘇地2023-WG-26號地塊）經(jīng)過30輪競價，報價達到上限價14.08億元，也進入搖號環(huán)節(jié)。該地塊占地面積2.5萬平方米，溢價率15%。該地塊的住宅同樣為全裝修交付。

此外，兩宗溢價地塊分別位于工業(yè)園區(qū)和相城區(qū)。其中，工業(yè)園區(qū)另一宗斜塘地塊（蘇地2023-WG-27號地塊）經(jīng)過2輪報價由廣西鐵投大嶺投資有限公司以14.82億元競得，成交樓面價22075元/平方米，溢價率0.34%。據(jù)天眼查顯示，競得人為保利置業(yè)的全資子公司。而相城區(qū)元和地塊（蘇地2023-WG-34號地塊）則由蘇州興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合蘇州市相城區(qū)元和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.164億元摘得，樓面價15679元/平方米，溢價率0.97%。

圖/中指研究院

8宗地底價成交，板塊熱度分化明顯

相比二批次供地，蘇州今年三批次供地平均溢價率也明顯走低。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，蘇州三批次供地的數(shù)量增加了3宗，增幅33.3%；總起始價增加了25.7億元，增幅28.7%。而在5月份，蘇州進行今年二批次供地，9宗涉宅地塊以97.73億元成交，成交溢價率9%。相比之下，蘇州三批次供地中，12宗宅地成交，攬金118.13億元，平均溢價率2.45%。

值得關(guān)注的是，在蘇州三批次供地中，有8宗宅地底價成交，市場呈現(xiàn)冷熱分化的局面。其中，相城區(qū)蘇地2023-WG-29號、30號黃橋兩宗地塊由常熟建尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司以底價拿下，成交價分別為6.5億元、7.3億元。

對此，金珂表示，蘇州三批次供地的地塊素質(zhì)稍遜于二批次，核心區(qū)供地減少，整體競爭程度有一定回落，地塊所處板塊熱度分化明顯。從拿地房企來看，仍舊以中建國際、中建三局、保利置業(yè)、建發(fā)房產(chǎn)等央企、國企為主，蘇州軌交、漕湖置業(yè)等地方國企也積極參與聯(lián)合拿地。

克而瑞分析人士認(rèn)為，今年以來，蘇州的首輪土拍和二輪土拍，在優(yōu)質(zhì)地塊的助推之下，土地市場呈現(xiàn)一定的熱度，表現(xiàn)為城市頭部價值板塊的優(yōu)質(zhì)地塊競拍輪次多達40+、60+輪次，且意向房企中民企數(shù)量增加，投資拿地意愿強烈。而在三輪土拍中，兩宗搖號地塊最高競拍輪次才38輪，拿地房企也沒有了民企的身影，這背后的主要原因就是受到地塊素質(zhì)條件的制約。整體來看，本輪土拍的結(jié)果并不讓人意外，皆在情理之中。

“今年以來，蘇州已經(jīng)從多個方面出臺政策降低購房門檻，比如契稅補貼、放松限購、提高公積金貸款額度等，政策環(huán)境相對寬松，但購房者預(yù)期和置業(yè)信心依舊不高，新房成交整體表現(xiàn)較為平淡，房企也面臨產(chǎn)品同質(zhì)化問題，競爭壓力較大。”金珂如是說。

（文章來源：新京報）

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