存量房貸利率何時調？多家銀行在研究，或由監管部門統一部署

近日，伴隨上市銀行接連發出半年報，大眾不僅將目光聚焦到業績，更多側重點轉移到存量房貸利率調整話題上，各家銀行是否已搬上議程。

8月29日，南都·灣財社記者咨詢交通銀行廣東省分行、郵儲銀行廣東省分行、建設銀行深圳分行、平安銀行總行等多家銀行了解到，目前受訪銀行均表示暫未收到總行有關存量房貸利率調整的通知。不過，也有銀行已經有所行動。在2023年中期業績發布會上，建行、農行、招行、中信銀行、華夏銀行等銀行管理層對存量房貸利率調整做出了回應。

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有銀行相關人士對南都·灣財社記者表示，當前各家銀行都在圍繞存量利率調整的落地內容展開研究，但最終何時執行，還需由監管部門統一部署。南都·灣財社記者從央行此前的官方表態來看，也是明確“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。此外，有銀行相關人士對南都·灣財社記者表示，存量房貸利率調整工作“安全”落地，后續需有配套政策的出臺，為此，利率調整“絕非一件簡單的事”。

多家銀行回應存量房貸利率調整 有銀行已制定相應預案

自7月以來，金融監管部門多次釋放出的存量房貸利率調整的信號，引發了市場關注。

8月29日，廣深地區多家銀行均向南都·灣財社記者表示，目前暫未收到有關存量房貸利率調整的通知。

不過，此前有銀行已經在部分地區率先行動調整存量房貸利率。例如，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券，該行對此回應稱：“該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創新試點，并未大量推廣。”

此外，南都·灣財社記者注意到，針對存量房貸利率下調熱點問題，近期多家銀行管理層在2023年中期業績發布會上進行了回應。

招商銀行行長助理彭家文表示，存量房貸利率下調勢在必行，是大概率事件。目前該行已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案。

中信銀行副行長謝志斌則表示，該行密切關注監管導向和市場動向，對本行行內業務情況進行了及時的梳理和分析，對可能發生的業務調整已經做好了預案。后續，中信銀行將結合同業執行尺度以及市場變化情況，積極落實監管要求，履行社會責任，兼顧好業務發展與客戶經營的平衡。

“目前針對存量按揭貸款利率按照市場化的原則進行重新定價的相關細則暫未出爐。”建設銀行首席財務官生柳榮稱。

農業銀行副行長林立指出，在有關政策方案明確后，農行將會抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備，加緊系統改造調整等方面的工作，積極做好組織實施。

華夏銀行行長關文杰亦表示，該行將在監管部門指導下，密切關注市場動向，有序推進后續相關工作的開展。

存量房貸利率調整的難度有多大？ 銀行：壓力大，正在展開深度研究

7月14日，在國新辦新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾提到，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

8月1日，央行在2023年下半年工作會議上再次提及“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”這一說法。

上述表態，引發了市場對調整存量房貸利率的預期，但遲遲未見相關措施落地。存量房貸利率究竟是否會下調？

“自央行表態后，其實各級銀行已經有序展開了調研。”廣東一家國有行相關部門工作人員對南都·灣財社記者介紹，自央行公布相關信息后，媒體、專家學者都在盯著這塊內容，但對銀行來說，“絕非一件簡單的事。”

一家股份行相關人士對南都·灣財社記者表示，“今年壓力大”，頂著凈息差的壓力，調整存量房貸利率對老百姓來說是件好事，從銀行服務角度來說，也能理解支持，但是執行起來，壓力還是有的。所以，現在各行都在圍繞存量房貸利率調整作可行性研究，最終將情況反饋給監管部門。上述國有行相關人士認為，“最重要的還有配套政策的公布”。

“就實際操作而言，需要考慮對客政策、各區域差異性以及利率調整力度等諸多因素。”謝志斌稱，從客戶角度看，各銀行按照相當的標準執行更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。

但是從區域情況來看，歷史上地產政策是因城施策的，各地區按揭貸款利率差異也比較大，存量利率調整時確實比較難實行一刀切的管理政策。從調整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力。

彭家文表示，有很多因素需要兼顧好。比如如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統能不能支持的問題。“這些都特別復雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到。總體來看招行會在央行的指導下按照市場化、法治化的原則穩妥地推進實施。”

生柳榮也表示，存量房貸利率下調確實將對銀行后續的凈息差水平產生一定影響。由于監管部門具體的指導方案還沒有出臺，各家銀行還在保持積極溝通，現在測算有一定難度，但總體上會對銀行的凈息差帶來一定下行壓力。

申萬宏源研報亦指出，影響存量房貸利率能否下調的因素在于銀行凈息差較低、而居民貸款又是主要利潤來源。考慮銀行和居民之間的博弈，調整的時間或會拉長，而非“一蹴而就”。

招聯首席研究員董希淼則認為，存量房貸利率調整有變更合同條款（直接降）、貸款以新換舊（間接降）兩種做法。他建議，通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則，由各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標準、流程。

降部分存量房貸利率，具一箭三雕作用 專家：影響有限，有利減輕居民購房負擔

“對于購房者來說，存量房貸利率的下降將降低他們的貸款成本，減輕購房負擔，提高購房的可負擔性，也將刺激購房需求，促進樓市的活躍。對于商業銀行來說，存量房貸利率的下降可能會減少他們的貸款利潤，但同時也會增加貸款申請和業務量，帶來更多的客戶和收入。”IPG中國首席經濟學家柏文喜此前接受南都·灣財社記者采訪時表示。

“降低部分存量房貸利率，具有一箭三雕的作用。”董希淼表示，一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展。二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規“轉貸”行為，為銀行留住優質的房貸客戶。三是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。

有業內人士看來，存量房貸利率下調對銀行影響有限。開源證券分析師劉呈祥表示，存量房貸利率調降，對銀行息差和營收的拖累較為有限。

國盛證券在研報中指出，測算本次下調對銀行息差及收入影響相對較小。若假設2022年末各家銀行存量房貸中執行利率在LPR之上的占比在50%，這部分貸款利率調降60bps，對上市銀行息差影響在-4.6bps左右，對營業收入影響約-1.8%。個股中按揭占比較低的銀行影響較小。

采寫：南都·灣財社記者 王蕾娜

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