美聯儲四十年來最激進的加息周期,使購房者正面臨著二十年來最高的住房融資成本,而如果美聯儲加息還未結束,抵押貸款利率將達到8%的歷史高位。
8月17日,美國住房金融機構房地美(Freddie Mac)公布最新數據顯示,美國30年期固定抵押貸款平均利率升至7.09%,為2002年4月以來最高水平,高于一周前的6.96%,已連續四周攀升,而一年前的數據僅為5.13%。15年期抵押貸款平均利率也從上周的6.34%升至6.46%,一年前這一數據為4.55%。
分析指出,30年期房貸利率走高,主要受美國十年期國債收益率上升影響,美國房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun接受媒體采訪時表示,現在正處在這30年期抵押貸快利率的關鍵階段,如果三十年期抵押貸款利率突破7.2%,那么很可能會達到8%:
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“如果30年期固定抵押貸款利率能夠保持在7.2%的高位,而10年期收益率保持在4.2%,那么這將抵押貸款利率將從最高點,如果突破這條線并輕松超過7.2%,那么抵押貸款利率將達到8%。”
穆迪分析公司副首席經濟學家Cris deRitis也認為,如果美聯儲再次加息,那么抵押貸款利率將達到8%:
目前,30年期固定利率抵押貸款和10年期國債之間的利差約為300個基點,這樣的利差是極不尋常的。從歷史上看,抵押貸款利率利差只有在金融危機時期才會達到這個水平。
如果美聯儲再次加息,10年期美債繼續上漲,那么抵押貸款利率將達到8%。
華爾街見聞此前提及,隔夜美聯儲紀要公布后,10年期美債收益率飆升,盤中突破4.281%,創下2008年6月以來最高收盤收益率。
美債收益率全線走高,30年期國債收益率收于22年10月以來的最高水平,2年期國債收益率飆升至5.00%。
根據Black Knight Inc數據,美聯儲連續加息導致潛在買家的購買力不斷縮水,再加上庫存供應不足,房價被不斷推高,市場交易量接連下滑。美國的住房可負擔性已經跌至1984年以來的最低點。
根據抵押貸款銀行家協會(MBA)周三公布的最新數據,按揭貸款利率的飆升,令MBA整體的按揭貸款申請下降了0.8%。購房按揭貸款和再融資活動均遭到打擊。其中,購房按揭貸款申請連續第五周下滑,降至1995年以來的第二低水平;再融資貸款下降1.9%,為連續第四周下降。
利率的快速上漲也促使一些準備更換房屋的現有業主暫停腳步,減少了現有待售房屋的庫存,而新買家只能轉而購買新建房屋。美國住宅建筑商協會首席經濟學家Robert Dietz表示,新建房屋通常占住房庫存總量的12%,但目前至少占整個市場的30%。
而如果30年期抵押貸款利率達到8%,房地產市場的熱度或將進一步降至冰點,但Yun表示,因買家與賣家同步減少,并不會造成房價的下跌:
在8%的情況下,房地產市場將再次凍結,買家減少,賣家也大幅減少,但高利率不會立即影響房屋價格。只要就業市場不極速冷卻,房價將保持穩定,盡管房屋銷售將再次下降。如果發生因大面積裁員造成的經濟衰退,那么由于一些人被迫賣房而買家又減少了,房價將下跌。
deRitis認為,高利率已經對美國住房部門產生了影響:
“尤其是首次購房者,超過6%的抵押貸款利率已經使大量潛在的購房者退場。”
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