這是粉絲拍的大盤鴻榮源珈譽(yù)府的共有產(chǎn)權(quán)房,被視為深圳第一個(gè)“共有產(chǎn)權(quán)房”。
【資料圖】
7月3日,深圳市發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》、《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》(統(tǒng)稱四個(gè)政府規(guī)章),將住房保障體系與國(guó)家住房保障體系全面銜接,8月1日正式實(shí)施。
先前已經(jīng)做過(guò)多篇解讀,不贅述,大家可以回查《》、《》、《》。市場(chǎng)最關(guān)注的是共有產(chǎn)權(quán)房,今天就重點(diǎn)解讀這個(gè)。
01
和征求意見(jiàn)稿相比,定稿的《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》基本上沒(méi)什么大的改動(dòng)。詳細(xì)我做了一張圖,大家可以看圖理解。然后,再和先前兩類公共住房做個(gè)對(duì)比,大概的區(qū)別就懂了。
前次說(shuō)了,深圳現(xiàn)在是好幾類住房同時(shí)出來(lái),并存于市場(chǎng),所以,理解上非常復(fù)雜,許多童鞋根本搞不懂。這個(gè)我覺(jué)得不要急,所有的政策都不可能事無(wú)巨細(xì)、面面俱到,多對(duì)比、多看原文件、多打電話咨詢,給自己一些做功課的時(shí)間,就慢慢懂了。沒(méi)搞懂之前,不要急于做決策。
之前在文章里已經(jīng)說(shuō)了,這里再簡(jiǎn)單總結(jié)共有產(chǎn)權(quán)房的要點(diǎn):
1)全部要是深戶,在深圳名下無(wú)房無(wú)地,5年內(nèi)未曾轉(zhuǎn)讓過(guò)住房或未曾離婚析產(chǎn),未享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
2)社保5年,核準(zhǔn)類人才3年。
3)配售方式多樣,有輪候,也有抽簽、搖號(hào)、綜合評(píng)分等等。
5)三人家庭以下65平米,四人以上家庭85平米,但后者也可能向3人家庭配售。
6)價(jià)格按市場(chǎng)參考價(jià)的50%定。
7)按份共有,政府份額不高于50%,個(gè)人份額不低于50%。
8)封閉流轉(zhuǎn),5年內(nèi)不能賣,5年后可以申請(qǐng)政府回購(gòu),回購(gòu)溢價(jià)是銀行3年期定存利率。也可以賣給適格對(duì)象,價(jià)格“由買賣雙方協(xié)商確定”(高度注意這一點(diǎn)!)。
9)放棄選房累計(jì)三次或簽合同違約累計(jì)兩次,三年內(nèi)不能再申請(qǐng)。
10)《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》施行之日起,不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。
重點(diǎn)就是以上10點(diǎn)。
市場(chǎng)關(guān)心的最重要部分是“封閉流轉(zhuǎn)”,這一條明確的寫進(jìn)去了,確定了。具體影響下面說(shuō)。
02
和之前的征求意見(jiàn)稿對(duì)比,定稿有一些改變,這些改變還蠻重要的:
1、新增可以根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要,面向重點(diǎn)單位職工定向配售。
2、新增申請(qǐng)人具備市政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件的,累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)只需要3年以上(這是把先前人才房的要求納入了進(jìn)來(lái),和人才房并軌了)。
3、取消在冊(cè)輪候排序的規(guī)定。配售方式改為采取輪候、抽簽、搖號(hào)、綜合評(píng)分等方式組織選房。
申購(gòu)方式修改為:申請(qǐng)人按照住房建設(shè)部門發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)住房配售通告,登錄住房信息平臺(tái)→在線提交認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)并簽署誠(chéng)信申報(bào)聲明→住房建設(shè)部門審核并公示合格名單→通過(guò)抽簽、搖號(hào)等方式確定選房名單和選房順序→選房→簽訂買賣合同→辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
4、新增建筑面積85平方米左右的房源,可以根據(jù)實(shí)際情況面向3人家庭配售。
5、放棄選房處罰規(guī)則由兩次增為三次。放棄選房累計(jì)三次、未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂合同累計(jì)兩次,三年以內(nèi)不得再次申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房。
總結(jié)來(lái)說(shuō):
第一是,配售的方式變了,原來(lái)說(shuō)是延續(xù)安居房在冊(cè)輪候的辦法,現(xiàn)在改變?yōu)?strong>多樣化的操作,可能會(huì)對(duì)安居房在冊(cè)輪候者產(chǎn)生一些影響。。
第二是,和人才房并軌了,因?yàn)橐院笕瞬欧坎唤耍敲垂灿挟a(chǎn)權(quán)房吸納了人才房的申請(qǐng)條件,這意味著“人才”未來(lái)在申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房方面還是有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。
第三是,汲取了人才房三房滯銷的教訓(xùn),85平米左右的戶型看情況可以向3人家庭配售。這是一個(gè)極為重要的人性化調(diào)整,將能夠有效的促進(jìn)銷售。
03
我的看法。
第一個(gè)看法,正式確定了以后人才房和安居房都停建了。尤其是人才房,我先前推斷,深圳人才房缺乏長(zhǎng)期持續(xù)的政策依據(jù)和實(shí)踐基礎(chǔ),如果深圳持續(xù)推行人才房會(huì)造成和國(guó)家政策無(wú)法銜接,是否停止的觀測(cè)窗口,是今年第一批賣地公告和這四份征求意見(jiàn)稿的出爐。先后都確定了,我先前的判斷對(duì)。
這意味著,現(xiàn)有的安居房,尤其是人才房,都會(huì)慢慢成為“絕版”,沒(méi)有了。
第二個(gè)看法,共有產(chǎn)權(quán)房的確不及前兩類可售公房。這個(gè)說(shuō)法我一開(kāi)始就講了,現(xiàn)在已是行業(yè)共識(shí)。從共有產(chǎn)權(quán)房一開(kāi)始浮現(xiàn)大家的期待很高之后,很快就發(fā)現(xiàn)它的確是不及前兩類,這是事實(shí)。
人才房顯然是最優(yōu)的一類,緣由是多數(shù)人才盤的地段好,是好盤,與商品房同盤同配套,并且申購(gòu)條件寬松。是以,盡管折價(jià)最少(6折),也是最得市場(chǎng)熱捧的住房類型。安居房也好,共有產(chǎn)權(quán)房也好,都不可以和它比較,甚至是商品房也不及人才房——比如深業(yè)云海灣,商品房部分賣9.2萬(wàn)/平米賣的很好,但是人才房部分只賣5.52萬(wàn)/平米,只會(huì)搶得更兇猛。而共有產(chǎn)權(quán)房和先前的安居房比較,最大的劣勢(shì)在于它不是完全產(chǎn)權(quán)。
是以,這個(gè)定稿出爐之后,基于第一和第二個(gè)看法,很簡(jiǎn)單的一個(gè)結(jié)論是:下面可售的安居房、人才房,(同等條件下)都可能會(huì)賣的比先前更好,尤其是人才房。安居房則是因?yàn)橐喓虻年P(guān)系,還會(huì)和先前一樣,但相信棄選率也會(huì)同比顯著降低。
我在原來(lái)基礎(chǔ)上又把這三類公共住房做了對(duì)比修改,不難比較出來(lái)。所以,我先前的觀點(diǎn)還是不改變,同等條件下,共有產(chǎn)權(quán)房賣得肯定會(huì)不如安居房,更不及人才房。
第三個(gè)看法,也是最新的一個(gè)看法:共有產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有大家想象的那么差。
在先前的實(shí)踐中,我們看到,京穗的共有產(chǎn)權(quán)房其實(shí)都說(shuō)不上很成功。而且深圳有之前的人才房、安居房“珠玉在前”。所以,在深圳,“封閉流轉(zhuǎn)”的共有產(chǎn)權(quán)房遭到冷眼相待,幾率更高。
但我完整的判斷是:說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)房不及人才房、安居房是對(duì)的,但它沒(méi)有想象的那么差。我明白人們覺(jué)得它非常差,核心緣由在于“封閉流轉(zhuǎn)”,這個(gè)市場(chǎng)普遍理解為“把住房徹底變?yōu)榱讼M(fèi)品”、“失去了增值屬性”、“轉(zhuǎn)讓還要要求買家符合條件”,而對(duì)于一心只想搞錢的深圳人,棄掉幾乎是當(dāng)然動(dòng)作。
請(qǐng)各位童鞋仔細(xì)閱讀《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》第二十七條第二款,這一條是我最關(guān)心的:
這是最重要的一條規(guī)定,不是完全產(chǎn)權(quán),當(dāng)然是共有產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)劣勢(shì)——相對(duì)于安居房、人才房;封閉流轉(zhuǎn),當(dāng)然也是共有產(chǎn)權(quán)房的第二個(gè)劣勢(shì)。但是“價(jià)格由誰(shuí)來(lái)定”這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的古老法則,才是判定所有管制里最重要的一款。如果滿5年后,你可以按自己定的價(jià)格賣,那么很簡(jiǎn)單,共有產(chǎn)權(quán)房的未來(lái),也會(huì)和商品房一樣,和人才房滿期換證一樣、和安居房滿期換證一樣,取決于未來(lái)的深圳城市增長(zhǎng),以及屆時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。
打個(gè)比方,新加坡的“組屋”制度幾乎是全體國(guó)人的向往,但是組屋的價(jià)格也會(huì)漲——這取決于組屋的需求量變化。
如果5年、10年后,深圳的經(jīng)濟(jì)在繼續(xù)增長(zhǎng),住房供應(yīng)依然不足,或者是只能買得起共有產(chǎn)權(quán)房的人持續(xù)增加,超過(guò)了供應(yīng)速度。那么,即便它是共有產(chǎn)權(quán)房,你也有漲價(jià)賣出的能力,只不過(guò)是,會(huì)漲得少一些,因?yàn)樗且粋€(gè)有“防火墻”的市場(chǎng)。
反過(guò)來(lái),如果深圳經(jīng)濟(jì)不能繼續(xù)成長(zhǎng),住房供應(yīng)持續(xù)保持充足。或者,就是像今天這樣的情況,一直持續(xù)下去。那么,即便是商品房,也會(huì)難以獲利。
再舉個(gè)例子大家就更好懂,深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng),也是一個(gè)有防火墻的封閉市場(chǎng),但是過(guò)去的30年里,它作為一個(gè)資產(chǎn),也起到了保值增值的意義,長(zhǎng)期分享到了深圳城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利。
價(jià)格由誰(shuí)定才是最重要的,如果是管制定價(jià),那么以上這個(gè)邏輯便完全不再成立。
一句話,在購(gòu)買價(jià)值上,共有產(chǎn)權(quán)房肯定是不及人才房、安居房的,但是,也沒(méi)有想象的那么差,會(huì)完全喪失資產(chǎn)屬性。對(duì)于一些渴望上車的買家,它依然是一個(gè)在確保強(qiáng)化居住屬性的同時(shí),可以長(zhǎng)期參與及分享城市紅利的可選途徑。只是說(shuō),你的預(yù)期要在先前人才房、安居房的基礎(chǔ)上,再繼續(xù)降低。
對(duì)于未來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)房銷售,我相信也一樣會(huì)遵循著和人才房、安居房乃至商品房一樣的特征:看個(gè)盤。這些公共住房天然具備“好價(jià)格”,不需要擔(dān)憂,唯需考量“好地段”+“好產(chǎn)品”。如果你把“共有產(chǎn)權(quán)盤”放到深超總,不用懷疑還是可以賣掉,但是如果你把它放到大鵬去,也不用懷疑,只會(huì)更加賣不掉。
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